地中配管調査

 

不動産の取引において欠かせない重要事項説明書の作成にて、頭を悩ましがちなのが水道・ガス・下水などの配管に関する調査なのではないでしょうか。

一見、それ程問題にならなそうにも見える配管に関する事項ですが、実は調査不足などによりトラブルに発展するケースが非常に多いと言われています。

何しろ相手は地中深くに埋まっており、目視することも出来ないのですから、「これも止む無し・・・」とも思いますが、プロの不動産屋さんである以上、出来る限りの調査はしたいところですよね。

そこで本日は、水道等の地中配管調査の方法や、ポイントについてお話してみたいと思います。

では、配管調査の知恵袋を開いてみましょう!

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配管調査のポイントについて

一言に埋設管調査と言っても、ガス・水道・下水と様々な種別があり、調査方法や注意するポイントも配管の種類によって変わってくるものです。

ただ「唯一共通する点」を挙げるとすれば、物件に直接引き込まれている「引き込み管」と、引き込み管が分岐されている「本管」の「管径(管の太さ)」や「位置」を重要事項において説明しなければならないということになるでしょう。

もちろん配管は地中深くに埋められているものですから、直接肉眼で確認する訳には行きません。

よって重要事項説明における配管調査は、その殆どが行政やガス会社での資料閲覧や、ヒヤリングによるものとなります。

水道については、行政によってはインターネットで埋設管状況を公開している地域も少なくありませんが、引き込み管については個人情報扱いとなりますので、直接水道局を訪問しなければならない場合も多いでしょう。

ガスについては、プロパンであれば埋設管調査は必要ありませんが、都市ガスの場合には地域のガス会社へ情報の公開を求めなければなりません。

但しガス会社は、何処の会社も比較的親切な対応をしてくれますし、インターネットとメールを利用した引き込み管情報の提供も行っていますので、最も調査しやすい対象と言えるでしょう。

そして一番頭を悩ますのが、下水の配管調査となります。

もちろん各行政には下水道を管轄する部署は存在しているのですが、本管の位置や管径については把握していても、引き込み管に関しては役所も全く把握していないのが現状です。

よって下水の引き込み管に関しては、現地での調査が必須となって来るのです。

 

配管の種類ごとの調査方法

では、実際の調査はどの様に行い、どんな点に注意をして進めて行くべきなのでしょうか。

 

ガ ス

都市ガスの配管に関する調査は、ガス会社からの情報提供がメインとなります。

各地のガス会社は非常に親切ですし、東京ガスに関してはネットで申請すれば本管のデータはもちろん、引き込み管の位置や管径までメールで、しかも図面付きで無料の情報公開をしてくれるので、非常にありがたいです。

また宅地に引き込まれている引込管についても、ガス会社の管理は完璧なものとなっていますから、老朽化などに関する対応も万全で、最もトラブルが起こり辛い配管と言えるでしょう。

但し注意が必要なのは私道に面した物件であり、私道内に本管が引き込まれ、そこから引込管が枝の様に分岐している場合(分岐型)と、 私道に面するお宅が「個々に私道を縦断する引込管」を利用している(個別引込型)という2パターンがあるという点です。

本管分岐型であれば特に問題は無いのですが、個別引込型である場合には、取引対象の土地だけの調査を依頼しても、他の私道に面するお宅の配管の位置は教えてもらえません。

よって、取引の対象に含まれる私道に他人の配管があるのに、気付かず売買が完了してしまうケースが多々あるのです。

こうしたミスを避けるためには、分岐型であるか個別引込型あるかを確認した上で、個別引込型については私道に面したお宅全ての土地に対する、ガスの埋設管調査を行うしかありません。

また、私道内にある配管のメンテナンスは配管を利用している個人の負担となることも、重要事項の説明においては忘れずに告知しましょう。

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水 道

水道の調査は、各地の水道局で行うこととなります。

また地域によっては、本管と私有地に入るまでの引込管の位置や管径を図面にして配布してくれている役所もあります。

但し、地方に行くと情報は全てヒヤリングか、台帳をコピーという地域も珍しくありません。

なお、私有地内の配管に関しては個人情報となりますので、水道局に訪問しての調査が必須となります。

そして水道の引込管調査で最も注意すべき点は水道管の種類、つまりは配管の材料に何が使われているかです。

道路内で本管から分岐した引込管(私有地に入るまでの道路上の区間)については、水道局が管理していますので古い配管は順次交換されていますが、私有地内の配管は古いままのケースが殆どです。

鉄管の場合ですと、経年変化により水道管の破裂や、錆水の被害が出る可能性がありますし、鉛管の場合は健康被害に繋がる可能性もありますから、充分な調査をした上、重要事項説明でしっかりと説明を行いましょう。

※鉛管のトラブルについては別記事「水道鉛管トラブルに関する体験記をご紹介!」をご参照下さい

 

下 水

冒頭でも申し上げた通り、最も調査が困難なのが下水配管に関する調査です。

本管については各行政の下水局で情報を有していますが、各家庭からどのような経路で本管に流れ込んでいるかは、役所も全く把握していません。

水道のように「水圧で破裂する」等の心配がないのが、こうした状況となっている原因であるとは思われますが、不動産屋さん的には非常に厄介な状況です。

万が一、隣家の下水配管が売買対象の敷地を通過しているのを見落とせば、重要事項説明の不告知に当たることとなりますし、実際にこのパターンで訴訟などに発展しているケースも少なくありません。

そして、役所に資料がないとなれば、やれることは現地調査のみです。

以前に記した「現地調査の記事」でも触れましたが、配管越境の可能性がある場合には、枡の蓋を開け、管が伸びている方向等を確認。

ここで更に怪しい様子ある(枡中の配管の本数が多過ぎる、在らぬ方向から注ぎ込んでいる等)ようなら、隣接するお宅にお願いして、色の付いた水を流してもらい、枡のどの穴(配管)から何色の水が出てくるかで配管の経路を予測するしかありません。

なお下水配管調査に関しては、ここまでお話した様な状況にあるため、引き込み管の口径に関しては重要事項でも説明しないのが通常です。

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地中配管調査まとめ

この様に地中配管の調査は水道・下水・ガスといった種類によって、それぞれ異なる手順を踏んでいくこととなる上、注意すべき点なども様々です。

そして仕事が忙しい時などは、物件調査に際して「たぶんこうだろ!」、「ここまでは調べなくて大丈夫だろう!」なんて思いがついつい頭をもたげて来るものですが、配管調査のミスはトラブルに直結する可能性が非常に高いですから、是非気合を入れて臨んで頂きたいと思います。

ではこれにて、地中配管調査の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!