売買重要事項説明書作成

 

前回のお届けした、「不動産重要事項説明書作成」の記事にて、『別の機会を設けて・・・』とお話していた売買契約における重説備考欄の記載事項について、今回は解説させて頂きたいと思います。

備考欄というと、「あまり重要ではない説明」、「補足的な説明」がメインなように思われがちですが、この重要事項説明書の備考欄に限っては「むしろ他の説明よりも、重大な内容を含むことが多い」のが実情です。

もちろんその中には、どんな取引でも必ず加えられる「常套句的な説明」も含まれますが、その多くは物件ごとにオリジナルで作成される文言となるはずですし、

同じ事実を説明するにも「相手に誤解を与えてはいけない」、されど「お客様の購入意思をいたずらに減退させる訳にもいかない」といった事情から、その文章表現には非常に神経を擦り減らすこととなり、重説作成の中でも最も時間と労力を費やす作業と言えるでしょう。

では早速、そんな売買重要事項説明書作成(備考編)の知恵袋を見て行きたいと思います。

なお、文言の表現方法には各々の好みもあるでしょうから、なるべく「お客様に伝えるべき要点」のみに狙いを絞ってお話をして行きたいと思います。

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必ず記載するべき事項

まずはどんな売買契約の重要事項説明書においても、必ず入れておくべき定型的(常套句的)な文言をご紹介したいと思います。

 

①物件が存在する地域は電波が悪い可能性があります。またケーブルテレビ等を利用する場合は費用が発生します。

現代社会においては、テレビの地上デジタル波以外にもスマホ用や、衛星放送用など様々な電波が中空を飛び交っています。

そしてこれらの電波の受信状況は、人々の生活に大きな影響を与えるものとなりますから、例え対象物件に電波障害の事実が判明していなくても、こうした文言は備考に加えておくべきでしょう。

 

②重要事項の説明の法令上の制限などは、今現在のものであり、将来的に変更される可能性があります。

用途地域や都市計画施設などに関する法令上の制限については、時代の流れに合わせて変更が加えられることも珍しくはありません。

こちらも備考欄に加えておいて損はない文言でしょう。

 

③物件の眺望、日照等は将来的に変わる可能性があります。

至極当然のことの様にも思えますが、物件購入後、近隣に大きなビルなど建った際には、クレームとなることも珍しくありませんから、この文言も入れておくのがベターです。

もちろん、重要事項を説明をする段階で「既に建築計画が明らかな場合」には、その詳細を説明する必要がありますから、この文言のみで責任を逃れることは出来ない点にも注意しましょう。

 

④物件の土地は地盤が悪い可能性があり、再建築の際には地盤改良が必要になる可能性があり、その場合は費用が発生します。

地盤改良に関する記事でもご説明致しましたが、建築を依頼するハウスメーカーによっては「必要以上の改良工事を求めて来る」こともあります。

土地で物件を購入するお客様や、建売を買って建て替えをする方が、見積もりを取ってみたら「法外な地盤改良の費用が掛ることが発覚した」となれば、揉め事に発展する可能性が高いですから、しっかりガードをしておきましょう。

 

⑤物件周辺には道路・鉄道・学校・病院・工場・商店等が存在するため、騒音・振動・臭気・粉塵等が発生する可能性があります。

どんなことでクレームが発生するか判りませんので、こうした文言も必要でしょう。

 

⑥町内会等自治体に加盟した場合には、費用が発生します。

出来れば、こうした文言を入れなくて済む世の中になってもらいたいものです。

 

⑦ハザードマップに記載されている事項

近年では行政ごとに地震や洪水、液状化などに関するハザードマップを発行していますので、その内容を記しておきましょう。

 

⑧図面と現況が異なる場合には現況を優先します。

これはもはやお決まりですね。

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物件の条件に合わせて入れる事項

そして次にご紹介するのが、重要事項の備考欄に「必ずという訳ではなく、必要に応じて加えるべき文言」となります。

 

①ゴミ捨て場、道路標識、ガードレール等がある場合には、その移動・撤去に行政の許可及び移動先の承諾が必要となる上、費用負担が発生します。

物件周辺に表記の様な施設がある場合には、こちらの文言を加えておくようにしましょう。

引き渡し後に「簡単に移動できると思っていたのに!」なんてクレームは意外に多いものです。

 

②近隣との申し合せ事項や覚書がある旨

私道が売買対象に含まれており「私道の掃除が当番制で回ってくる」といった申し合わせ事項がある場合や、「隣地と共有のブロック塀がある、越境されている」などの特殊な事情で覚書などが作成されているケースでは、こうした事実関しても備考欄に記すべきです。

また覚書等が存在するケースでは、「別紙覚書参照」などと書くのではなく、取り決めの内容の概要や書面のタイトル、作成日時などを記しておくのが良いでしょう。

 

③周辺に特別な施設等がある場合

前項でご紹介した「必ず記載するべき事項の⑤」でも騒音などを発生させる可能性がある施設のことが記されていますが、『確実に生活環境に影響を及ぼすレベルの騒音や振動等を発生させる施設』が近くにある場合には改めて記載しておくべきです。

またこの場合には、対象施設までの距離や、想定される影響についてなるべく詳細に書くべきでしょう。

また嫌悪施設と呼ばれるものが近隣に存在する際には、こちらも必ず記載したいところです。(嫌悪施設については別記事「不動産の嫌悪施設についてお話してみます!」をご参照下さい)

 

④地盤改良が行われている場合、建て替えの際などに撤去費用が掛かる可能性があります。

建売物件の売買などには必ず入れるべき文言です。

現在建築されている建物に使用されている地盤改良の杭は、建替えの際に再利用出来ないばかりか、その撤去に膨大な費用を擁する場合がります。

こうしたトラブルを回避するためにも、是非加えておきたい文言です。 (詳細については地盤改良に関する過去記事にてご確認下さい!

 

⑤駐車スペースは全ての車種に対応している訳ではありません。

物件のカースペースが狭い場合や、入庫し辛い形状の場合に使用する文言となります。

また「運転者の技量によっては、駐車が困難な可能性があります」といった運転技術に関する記載も場合よっては必要となるでしょう。

 

⑥本物件内に敷設されているブロック塀(擁壁)は、隣家所有のブロック塀(擁壁)と一体化したものとなっているため、撤去や補修等に際して、関係権利者との協議が必要となる場合があります。

ブロック塀や擁壁については、取引対象の敷地内に存在し、こちらの所有物であるにも係らず、隣家のものと一体化している(繋がっている)ケースをよく目にします。

こうした設備がある場合には、後々のトラブルを回避するために、この説明を付加しておくべきでしょう。

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重要事項備考欄作成まとめ

さて以上が、売買の重要事項説明書において用いられることの多い、備考欄の文言例となります。

当然、物件ごとに状況は異なるでしょうし、完全にオリジナルの説明文を作らなければならない場合も少なくありませんが、こうした定型的な語句を使い慣れていれば、「何をどう説明するべきか?」は何となく見えてくるはずです。

後はそれを如何に的確に、そして無駄にお客の不安を煽らないように文章化出来るかに掛かって来るでしょう。

ではこれにて、売買重要事項説明書作成について(備考編)の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!