不動産重要事項説明書作成

 

不動産売買の仲介を行う際に最も重要な作業とされているのが、重要事項の説明であると言われています。

「最優先すべきは、お客さんに物件を買ってもらうこと!」というポリシーの業者さんも少なくはないようですが、この重要事項の説明に不備があれば無事に引渡しが出来ないばかりか、その後数年に渡って訴訟を行うこととなる可能性もありますから、決して疎かにして良いものはないはずです。

また反対に、「重要事項の作成に絶対の自信」を持っていれば、どんなに難解な物件の仲介でもストレスを感じることなく販売活動が行えるますから、その結果こなせる案件数が増加し、成約率も向上してくることでしょう。

そして、この様に考えると業績を上げたいのならば、まずは重要事項説明書の作成スキルを向上させることが重要と言えそうですよね。

そこで本日は、この重要事項説明書の記載内容や注意点についてお話させて頂きたいと思います。

なお、重要事項作成において必須となる現地調査や、法務局・都市計画などの行政調査については、過去記事をご参照下さい。(文中のリンクからお進み下さい)

では、不動産重要事項説明書作成についての知恵袋を開いてみましょう。

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そもそも重要事項説明書とは

不動産業者の間では、「重説(じゅうせつ)」などとも呼ばれる重要事項の説明書は、宅地建物取引業法35条に定められている不動産仲介を行う際の必須書類となります。

説明を行うタイミングは「売買契約締結に先行して」と定められており、不動産会社が仲介に入る場合には、買手対して必ず行うべしとされているのです。

実務においては、不動産屋さん同士の売買であったり、一般の方から不動産会社に売却するといった場合には重要事項説明は不要とされることが多いようですが、これは誤りとなりますので是非ご注意下さい。(不動産会社が仲介に入る際には必ず行う必要がある)

また説明を行う内容については、法令やガイドライン等で記載すべき事項が示されてはいますが「この事実を知っていたら買わなかった!」と言われてしまう事項については、全て網羅していなければなりませんから、物件に関する出来る限りの情報を詰め込んでおくべきでしょう。

但し、不動産の取引は案件ごとに大きく内容が変わるものですし、例え大手の不動産業者であっても詳細な作成マニュアルなどが用意されていることは少ないため、新入社員の方などは強いプレッシャーを感じるはずです。

そこで次の項では、具体的に記載しておくべき事項や注意すべき点など見て行くことにしましょう。

 

重説の記載事項と注意点

実務上の重説作成においては、過去に行われた取引に用いられた説明書を参考にしながら作業を進める方が多いかと思いますが、不慣れな新入社員などにとっては、難しい文言がピッチリと書き込まれた雛形を見ても、何が何やら解らないはず。

そこでおすすめなのが、 重説を内容ごとに分解して把握していくという方法です。

重説の内容は一見、非常に難解なものに思えますが、大きく分類すれば

  1. 仲介会社と物件の表示に関する説明
  2. 物件の道路と設備に関する説明
  3. 法令上の制限に係る説明
  4. 契約内容に係る説明
  5. 備考欄

の5点が主な内容となります。

ではこれらを、一つずつ解説して行くことにしましょう。

 

①仲介会社と物件の表示に関する内容

仲介会社の表示

重要事項の雛形のトップに記載されるのがこちらの内容です。

対象の重要事項を「どんな不動産業者が作成し、説明したか」を明示するところから、説明が開始されます。

売主・買主が一般の方で、仲介業者が1社ならここは1社分の説明となり、仲介業者が2社(共同仲介)であれば2社分の内容を記載することなります。

また売主が不動産業者の場合には、売主も仲介に入るという扱いになりますから、売主の情報もこの欄に加えましょう。(仲介業者2社、業者売主ならば3社分の説明が必要)

なお記載すべき内容は、免許番号、免許年月日、商号、事務所の所在地、説明を担当する取引主任氏の氏名や主任士番号などとなります。

また、仲介業者が供託金を預けている機関や取引の態様(売主・媒介、売買・交換)なども記載した上、仲介業者の判(仲介判)と取引主任者の捺印も忘れないようにしましょう。

 

物件の表示

そして次に記載されるのが、取引対象の物件に関する説明となります。

取引対象となる土地の地番や面積、公簿・実測面積の別に、建物の家屋番号、構造、床面積、建築確認番号などを書き込むことになるでしょう。

そして、ここで注意したいのが今回の取引において「どんなソースから得た情報が表示されているか」という点です。

土地であれば、登記簿に記された面積(公簿)と実際の面積(実測面積)に違いが出ることは良くありますし、建物においても公簿と、建築確認に記される面積は異なるもの。

対象の取引の情報が何をベースにしているかを解り易く、そして誤解が生じない様に記載して行きましょう。

また登記簿に記された権利に関する事項も、ここでは重要な説明事項となります。

所有者の名や権利に係る事項が記されている謄本の「甲区」、そして抵当権の設定などが書かれた「乙区」などの内容を、漏れが無いようにそのまま転記して行きます。

 

第三者による占有について

ここでは物件が「賃貸中である」、「借地権者が家を建てて住んでいる」などの、占有の有無について記載します。

占有がある場合には、賃貸借契約書の内容も記載し、後々トラブルにならないよう適切な説明をしたいところです。

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②物件の道路と設備に関する内容

道路に関する説明

物件が接している道路の種類などを記して行きます。(詳細については道路調査に関する記事をご参照下さい)

またこの際、対象の土地が幅員何mの道路に何m接しているか、セットバックは必要か、私道である場合にはどのような負担があるかについても説明を行います。

また、この道路の説明を行う際には文字だけの情報によらず、図面を載せるよう心掛けたいところです。

スペース的に図面を載せるのが厳しい時は、「別紙参照」という形式を取るのも有効な手段でしょう。

 

水道・ガス・電気・下水に関する説明

物件にて利用される水道・ガス・下水等のインフラ関係の事項について説明します。

対象物件への引き込みだけではなく、前面道路の本管敷設状況も記載することとなります。

また、単に「配管有り」などの記載しか行わない業者さんも多いですが、可能であれば詳細に「水道管引き込み口径●●mm」、「本管口径▲▲mm」(水道の場合には配管の種類も)まで記載したいところです。

※詳しくは配管調査の記事を参照のこと

なお、配管の説明においても文字だけでなく、図面の添付を心掛けるようにしましょう。

 

③法令上の制限に係る内容

都市計画法・建築基準法に関する制限の記載

こちらについては対象物件が存在するエリアが、都市計画区域の内外、市街化区域か調整区域であるかなどについて記して行きます。

また用途地域高度地区、防火・準防火、日影・斜線規制などについても記載。

これに加え、外壁後退・敷地の最低面積・絶対高さ制限等もここで説明することとなりますが、後々問題が起こり易い分野でもありますから、極力注意を払って説明を行いたいところです。

なおここでは、原則行政調査で仕入れた情報の細かさと正確さが「肝」となりますから、調査はくれぐれも手を抜かないようにして下さい。

 

建ぺい率・容積率

取引対象の土地の建ぺい率・容積率に関する内容を記して行きます。

こちらも行政調査で調べた内容を記することとなりますが、建ぺい率の角地緩和や容積率の狭小道路による制限がある土地には注意が必要です。

因みに都市計画法・建築基準法に関する事項は、今後建てる建物の形状に大きな影響を及ぼす説明となりますので、徹底的な調査を行うか、建築士に確認してもらうようお客様に勧めるなど、慎重な対応が必要となります。

 

その他法令上の制限に関する事項

重要事項説明書の雛形の中で、表の形式で「古都保存法、自然公園法、都市再開発法」等の法令がズラッと並んでいるのが、その他法令上の制限に関する事項です。

思わず気が遠くなってしまいそうですが、多くの地域では「表にある法令の半分以上が係りのない」ものとなります。

但し、だからと言っておざなりにも出来ませんので、「自分が取引することの多い地域にどんな法令が係っているのか?」、「そして行政の担当部署がどこであるか?」をまとめておけば、簡単に作業は完了出来るはずです。

因みに都市部で該当することの多い法令は、特定都市河川被害対策法、都市緑地法、土壌汚染対策法、宅地造成等規制法、土砂災害防止法などになりますので、説明書作成の際には重ねてご注意頂ければと思います。

 

④契約内容に係る内容

重要事項の説明書には「契約書の内容についても、説明を行うべき」とされている部分があります。

項目としては、手付・ローン・違約に関する解除、売買代金・手付・その他受け渡しされる金銭、瑕疵担保保険に関する事項等がこれにあたりますが、基本的には契約書の文言を要約して記載するだけのこととなります。

なお、売買契約書の文言の解説については、売買契約書作成の記事をご参照下さい。

 

⑤備考欄

ここまで解説して来た①~④の事項に関しては、全ての物件に関して共通の説明事項となりますが、⑤の備考欄は「個々の物件ごとに記すべき説明内容が異なる」のが特徴です。

また、備考欄というとあまり重要では無い内容に思われがちですが、実は非常に重要な説明が列記される場所でもあります。

そして備考欄の書き方を解説するだけも、かなりウエイトのある説明となりますので、こちらについては別記事「売買重要事項説明書作成について(備考編)」をご参照頂ければと思います。

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重要事項説明書作成まとめ

この様に非常に難解で敷居の高く感じられる重要事項説明書の作成も、分解してその趣旨を丁寧に理解して行けば、決して歯が立たないものではありません。

とは言え、一歩間違えば大変の問題を引き起こす重要事項説明書ですから、恐れず大胆に、そして細心の注意を持って、作成に取り組んで頂ければと思います。

ではこれにて、不動産重要事項説明書作成についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!