地面師とは

 

近年、世間を大いに騒がせているのが、オレオレ詐欺などに代表される「特殊詐欺」と呼ばれる犯罪です。

数年前に比べれば事件発生件数こそ減少したものの、被害額の統計を見れば、今なお多くの方々がこれらの詐欺の餌食となってしまっていることがお判り頂けることと思います。

また、その手口は日ごとに巧妙化しており、充分に注意をしていたにも係わらず、被害に遭ってしまった方も多いようです。

そして実は、こうした特殊詐欺と同系統の手口による不動産詐欺も近年増加傾向にあるといいます。

そこで本日は「地面師とは?その手口と対策について解説致します!」と題して、今大問題となりつつある不動産詐欺についてお話してみることに致しましょう。

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そもそも地面師って何?

ではまず、「そもそも地面師って何なの?」という点からご説明をして参りましょう。

実は「地面師」という言葉や犯罪は、近年になって出現してきたものではなく、第二次大戦終了の混乱期からその被害が報告されていました。

当時の我が国は文字通りの「焼け野原」であり、戦争によって命を落とされた土地所有者の方々も多かったですから、こうした混乱に付け込んだ詐欺師たちが不動産の持ち主の名を騙って、売買代金などを騙し取る犯罪が横行していたのです。

そしてこうした詐欺師たちが「地面師」と呼ばれる様になり、高度経済成長期やバブル期を経て、今なお存在し続けているのです。

ただ、今改めて地面師たちが話題となっているのは、近年その被害が明らかに急増傾向にあり、名を聞けば誰もの知っている様な大手の不動産業者まで、その標的になってしまっていることによります。

こんなお話をすると「どうしてプロの不動産業者が?」「そんな大企業が何故?」なんて疑問が涌いて来ることと思いますので、次項では地面師たちの巧妙な手口について解説をして参りましょう。

 

地面師の手口をご紹介

冒頭にてオレオレ詐欺のお話を致しましたが、実は地面師たちが行う詐欺行為の本質は、これら特殊詐欺の手口と同じ「なりすまし」が主たるものとなります。

不動産の取引では、物件を売却する売主と、これを購入したい買主が売買契約を締結し、引き渡し日(決済日)に売買代金の残金の支払いと、物件の所有権移転登記を同時に行うのが通常のパターンです。

そして地面師たちは、この取引における「売主に成り済ます」ことで、売買代金を騙し取るのが王道的な手法となっているのですが、そんな手口に引っ掛かってしまう背景には「現在の不動産業界の状況」と「偽造技術の進歩」という2つの大きな要因が存在しています。

現在の不動産業界の状況

過去記事「建売会社を取り巻く現状について」でもお話し致しましたが、現在の不動産業界では不動産業者同士の熾烈な用地獲得合戦が日々繰り広げられています。

また、こうした状況は戸建ての分譲を行う業者間のみに留まらず、大手のマンションデベロッパーの間でも同様の状況となっているのです。

よって用地の買い付けを行う者にとっては、「ライバルが知らない物件」「価格が相場よりもお手頃な物件」の情報は『喉から手が出る程に欲しい』というのが実情でしょう。

また地面師が巧妙なのは、こうしたデベロッパーに自ら不動産売却の話を持ち掛けるのではなく、普段からデベロッパーと付き合いのある仲介業者を経由して情報を持ち込む点です。

ある日突然、訳の分からない者が商談を持ち込むのと、普段から取引のある業者を経由してお話が入って来るのでは、信用性に格段の違いがあるのは当たり前ですよね。

そして、「毎日の様に土地の仕入れを行っている不動産業者であるが故の油断」もありますから、地面師のグループに不動産業者の経験者が混じっていれば、比較的に怪しまれずに商談を進めることが可能となってしまうのです。

さて、ここで一つ疑問に思うのが、「どうして敢えてプロの不動産業者を標的にするのか?」という点であろうかと思いますが、その答えは「一度の取引で驚く程の大金を手に入れることが出来る」という点に他ならないでしょう。

マンション用地となれば、数億円から数十億円なんて価格の土地も珍しくはありませんし、戸建て用地でも数億円はよくあるお話です。

これに対して一般の方の場合には、高くても1億程度、多くは数千万円単位の取引となりますから、同じリスクを冒すにしても、「儲けが少な過ぎる」ということになるのでしょう。

またエンドユーザー相手の取引ならば、必ずと仲介に入る不動産業者が登場して来ますし、対象が素人となると、想定外の質問や行動に出られる可能性もありますから、騙す相手としては少々厄介な点が多いという訳です。

偽造技術の進歩

そして地面師の活動が活発化しているもう一つの要因が、偽造技術の進歩となります。

不動産の取引では、売買代金を支払うのと同時に、所有権の移転登記を行わなければなりませんが、この手続きに必要なのは以下の書類やアイテムとなります。

  • 売主の本人確認書類(免許証やパスポート)
  • 権利証や登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 実印

そして、登記を手続きを担当するのは司法書士であり、彼らがこれらの書類を厳しくチェックすることになりますが、逆を返せばこのチェック作業さえ切り抜ければ、買主は何の疑いもなくお金を払ってくれる訳です。

よって地面師たちは、3Dプリンターなどの最新技術を駆使して、これらの書類の精巧な偽物を提出して来ます。

なお、実際に事件となっている事例を見てみても、殆どにケースで何らかの書類が偽造されていますし、場合によっては全ての書類が偽物であったケースもある程なのです。

もちろん司法書士も登記のプロフェッショナルですから、簡単に騙されるはずはないのですが、例えば印鑑証明書なら、役所に行って偽の免許証で印鑑登録の変更を行い、正式に偽の印鑑を登録しているケースなどでは、「もはや見抜き様がない」というのが実情でしょう。

また、偽造パスポートを利用して公証人役場で本人確認書類を作成し、これを司法書士に提出して来た地面師も居る様ですから、これではもはやお手上げですよね。

この様に、その道のプロでも見抜くことが出来ない偽造技術の進歩こそが、近年の地面師犯罪の大きな要因となっていることは間違いないでしょう。

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一般の方も他人事ではない地面師犯罪

では、実際に地面師に騙されてしまった後は、どんなことが起きるのでしょうか。

まず最大の被害者である買主は、土地購入に際して用立てた資金を丸ごと持ち逃げされることになります。

どんな大企業でも、その資金の多くを銀行からの融資に頼っているケースが殆どですから、一度詐欺に引っ掛かっただけで、会社が倒産してしまうケースもあるようです。

また、詐欺を見抜くことが出来なかった司法書士なども、ただでは済みません。

無事に登記を完了することが司法書士の仕事となりますから、売主が偽物であることを見抜けなければ、買主からの損害賠償請求は避けれないところでしょう。

もちろん司法書士も、こうした事態に備えて保険などへ加入しているのが通常ですが、やはりノーダメージという訳にはいなかいはずです。

更には、勝手に名を語られた「真の売主」も少々面倒なこととなるでしょう。

当然、勝手に名を語られた訳ですから、最終的には他人の名義となってしまった不動産を取り戻すことは可能ですが、登記を行う法務局まで騙されていた場合には、取戻しの手続きにかなりの労力を要することになります。

この様に地面師の犯罪は、騙された買主のみならず、様々な者たちに多大な損害を与えることとなるのです。

 

地面師対策について

これまでの解説にて、地面師の手口がどの様なものなのかは、ある程度ご理解を頂けたことと思いますが、ここで知っておきたいのが「どうすれば地面師に騙されるずに済むか」という点であるかと思います。

正直に申し上げて、全ての書類を完璧に偽造されてしまった場合には、なかなか見抜くことが出来ないというのが本音なのですが、出来る限りのことはしておきたいですよね。

そこでお勧めしたいのが、以下の二つの方法となります。

経験豊かな信頼の置ける司法書士に依頼する

司法書士になるためには、厳しい国家試験に合格する必要があり、基本的に「ダメな司法書士」などは存在しないのですが、やはり個々の技量には差があるものです。

また、一度地面師に騙されかけた経験があったりすると、書類のチェック一つにしても、非常に慎重になるのが普通でしょう。

よって充分な経験を持つ司法書士であり、以前に取引をした実績がある方などを選んでおけば、かなりリスク回避に役立つはずです。

売主に直に会いに行く

そしてもう一つの地面師対策となる手法が、引き渡し(決済)前に必ず、謄本の住所を訪ねてみることです。

もちろん、完璧な偽造で住所移転の登記まで済んでいれば、この方法も通用しませんが、地面師がわざわざ新たに家を借りて住んでいるフリまでするケースは稀でしょうから、かなり有効な手段であると思われます。

但し、地面師は敢えて所有者の住所が遠方となっている物件を選ぶ傾向がありますから、会いに行く手間は覚悟しておく必要があるでしょう。

また、例え決済前に地面師の犯行を見抜けたとしても、手付金は戻ってこないケースが殆どとなりますが、何億円も持ち逃げされるよりは遥かにましなはずです。

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地面師まとめ

さてここまで、近年その被害が増えている地面師の手口や、その対策に方法について解説して参りました。

ターゲットとなるのは圧倒的に不動産屋さんが多いですが、今後は一般の方が標的になることもないとは言えないでしょうし、

自分の土地が買って位に売買されてしまえば、これなりのストレスを感じることになるはずですから、資産をお持ちの方にとっては、決して他人事ではないのです。

卑劣な手口で他人を陥れる地面師たちの手口をしっかりと学び、安全な取引を心掛けたいものです。

ではこれにて、「地面師とは?その手口と対策について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。