不動産契約書特約条項

 

不動産の取引において、契約書が非常に重いウェイトを占めることはこれまでの記事でもお伝えして来ました。

契約書の書き方について解説した「不動産契約書作成のポイントを解説!」「不動産売買契約書の作り方について」の2記事では、基本的な条項に関する解説をさせて頂きましたが、契約書の最後に記される「特約条項」については、「後日、別記事で」ということにさせて頂いておりました。

そこで本日は、契約書の中でも最大の「肝」となるであろう特約の書き方について、参考例文を挙げながらお話しさせて頂きたいと思います。

では、不動産契約書特約条項についての知恵袋を開いてみましょう。

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売買契約書の特約とは

ではまず、そもそも売買契約書の特約とは何であろう?という点からお話をスタートさせて頂きたいと思います。

「通常の条項以外の特別な約束ごとってことでしょ?」というお声も聞えて来そうですが、この定義では少々不足があるかもしれません。

法解釈の上で特約とは、「通常の条文より強い効力を持ち、優先されるべき約束ごと」という意味になります。

よって他の条文と特約の間に、矛盾する内容が記されている場合には、特約の内容が優先されることとなるのです。

特約の中には、「第●条の取り決めに係らず、●●すること」など、契約の本筋を変更するものが少なくありませんが、これは先にお話した特約の優先効力に則った条文ということになります。

このように解説すると「そんなに効力の強い条文なら、どんな約束ごとも有効になってしまうの?」と思われてしまいそうですが、売主が不動産業者の場合などには、少々注意が必要です。

消費者保護の観点から、あまりにも消費者に不利な契約は「無効」とされてしまうケースも多いですから、「無効になるくらいならもっとライトな内容にしておけば良かった・・・」などということにならないよう、慎重に文言作成を行いましょう。

なお、作った文言の有効性に不安がある場合には、付き合いのある司法書士や弁護士に相談してみるのも有効な方法です。

 

頻繁に用いられる特約例をご紹介

ではここからは、実際の契約において用いられることの多い特約の例文を見て行きましょう。

 

①本物件に関する登記手続は、売主指定の司法書士・土地家屋調査士にて行うものとします。

建売物件などの場合で、登記手続きを行う者の指定がある場合に付加する特約です。

 

②買主は当該物件の周辺環境を充分確認してた上、本売契約締結するものとします。また契約後に生じる近隣トラブルについては当事者同士間で解決するものとします。

近隣トラブルによるクレームを避けるために、近年記されることが増えた特約です。

 

③天候不順及び関係官庁の指導等により建築工事が遅滞する場合には、売主は買主にこれを通告するものとし、買主はこれを了承するものとします。

未完成物件の売買契約には必須の引渡し延長用特約です。

 

④売主は建物の諸設備に関し仕様書に基づき買主に引渡すものとします。但し、近隣の関係及び施工上の都合により目隠しの設置、ブロックフェンスの設置及び撤去、曇りガラスの使用等、止むなく軽微な変更をする場合には、買主はこれを了承するものとします。

未完成物件の場合、施工途中に近隣からクレームが入る場合もありますので、こうした予防的特約が必要となります。

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⑤本物件は未完成ですが、外壁材・内装材・壁紙等の選択、及び外構工事の仕様変更を行うことは出来ません。

物件が完成していない場合、部材などにお客から要望が出る場合がありますが、これを防止するための特約となります。

 

⑥本物件のテレビアンテナの設備は、買主の負担にて設置を行うものとします。

建売物件においては、アンテナを売主が設置することはまずありませんので、その旨を買主に念押しする文言となります。

 

⑦本物件においては、隣家と互いの自動車の乗り降りの利便性を確保する為、敷地境界線付近にブロック塀等の設置を行わないものとします。

分譲物件などで、隣家と駐車場同士が接しており、ブロック塀などを建てるとドアが開かなくなってしまう場合などに付加する文言です。

 

⑧重要事項説明書備考欄に記された内容につき、買主はこれを承諾するものとします。

重要事項の備考欄の内容に異議が出ないよう、契約書の特約でも念押しする意図の特約となります。

 

⑨本契約に関し、近隣住民、私道共有者などとの間に覚書等の取り決めがある場合には、買主はその内容を承継するものとします。

物件に越境物・共有のブロック塀等が存在したり、私道に接する場合で、覚書などがある場合にはこうした文言を加えておくべきでしょう。

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契約書特約条項の書き方まとめ

これらが売買契約書に登場することの多い特約のパターンです。

もちろん個々の取引においては、オリジナルの文言を作成しなければならない場面にも遭遇すると思いますが、

こうした特約の例文を参考にして頂ければ、ストレスなく作業を進めることが出来るのではないでしょうか。

ではこれにて、不動産契約書特約条項の書き方に関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!