契約不適合責任とは

 

あらゆる事柄が目まぐるしく変わって行く今の世の中ですが、こうしたトレンドは法律の世界にも押し寄せているらしく、約130年間に渡り殆ど変更が加えられなかった民法も2020年の春に大改正が行われることとなりました。

本ブログでも過去に「賃貸の民法改正による影響を解説致します!」という記事にて、賃貸に係る民法の改正内容を解説致しましたが、これだけの大改正ですので当然、売買にも大きな影響が出るはずです。

そこで本日は「契約不適合責任とは?民法改正と瑕疵担保について解説!」と題して、民法改正と瑕疵担保責任の辛みについて、お話してみたいと思います。

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現行民法での瑕疵担保責任

2020年4月に行われる民法大改正の目玉とされているのが、債権に関する項目の抜本的な見直しであると言われています。

こんなお話をすると「債権はあまり不動産取引と関係がないのでは?」なんてツッコミも聞えて来そうですが、実は非常に大きな関わりがあるのです。

そして、その係りの中でも最たるものと言えるのが「瑕疵担保に係る事項」となります。

以前にも本ブログでは「瑕疵担保責任について考えてみます!」と題して解説を行いましたが、この瑕疵担保責任の根拠となっているのが、現在の民法の415条と566条、そして570条です。

これらの条文においては、売買対象に隠れたキズ(瑕疵)があった場合には契約の解除や損害賠償請求が可能である旨、

そして「売買対象が特定の物であるか、否か」によって扱いが変わることなどが定められており、引渡し後に物件に問題が生じた際には、これらの条項を基に瑕疵担保に関する問題解決が図られて来ました。

なお、現行の民法における瑕疵担保責任の要点をまとめてみると、

  • 瑕疵の定義   ・・・契約時に存在した隠れたキズであること
  • 責任の種類   ・・・売主の無過失責任
  • 責任の範囲   ・・・該当取引単体の実損害
  • 責任の取らせ方 ・・・契約解除・損害賠償
  • 責任追及可能期間・・・知った時から1年以内の請求
  • 時効      ・・・10年間

以上の様な内容となりますが、次回の民法改正ではこの瑕疵担保の定義が、まるごと変更されることとなるのです。

 

契約不適合責任の新設

前項をお読みになり、「まるごと変更って、どういうこと?」という疑問をお持ちの方も多いことと思いますが、より厳密に言えば『瑕疵担保責任という考え方自体が消滅し、新たに契約不適合責任なるものが改正民法により生み出された』というのが正しい表現となります。

よって2020年以降、購入した物件において雨漏り等の瑕疵が発見された場合には、瑕疵担保責任ではなく、契約不適合責任という新しい考え方で紛争の解決が図られることになるのです。

では、この契約不適合責任とはどの様な内容の責任となるのでしょう。

以下では前項で示した瑕疵担保責任と対比して、契約不適合責任の要件を見て行きましょう。

  • 瑕疵の定義   ・・・契約内容に反する事実があること(債務不履行)
  • 責任の種類   ・・・売主に責任があることが要件
  • 責任の範囲   ・・・該当取引のみならず、転売後の利益等にも及ぶ
  • 責任の取らせ方 ・・・契約解除・損害賠償・追完請求・代金滅殺請求
  • 責任追及可能期間・・・知った時から1年以内の通知
  • 時効      ・・・5年間、または10年

※時効については、賠償請求等が出来ることを知った時から5年、請求が出来る時から10年という解釈です。

この様に瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを見比べてみると、その要件が大きく変更されたことをご理解頂けることと思いますが、更に理解を深める為により各変更点を細かく見て行きましょう。

契約時に存在した隠れたキズ→契約内容に反するキズ

現行の瑕疵担保責任では、契約締結に時に既に存在しており、且つ、存在が明らかになっていないキズのみに対して、売主が責任を負うのがルールです。(見るからに雨漏りしているのが判れば責任は追及されない)

これに対して契約不適合責任では、契約後に発生したキズもその範囲に含まれますし、例え欠陥が目に見えていても、契約の主旨としてキズが無いのが前提であれば、売主はその責任を逃れることが出来ません。

無過失責任→売主の帰責事由

現行民法では、例え売主に過失が無くとも、買主に対する瑕疵担保責任を負うのがルールでしたが、改正後は売主に責任のあるキズのみが対象となります。

よって、契約後に地震で建物に亀裂が出来、雨漏りが生じたというケースでは、「売主に責任は無い」との判断が下されることになるでしょう。

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該当取引のみ→転売後の利益等にも及ぶ

現在の瑕疵担保責任においては、雨漏り等によって買主が被った被害のみが責任の範疇でしたが、改正後は「雨漏りがない状態で転売していたら、これくらいの利益が見込めたはず」なんていう履行利益にまで責任が及ぶことになります。

契約解除・損害賠償→契約解除・損害賠償・追完請求・代金滅殺請求

瑕疵担保責任により、買主が売主に求めることが出来たのは、契約解除と損害賠償という責任の取り方でしたが、改正後はこの2種に加えて追完請求・代金滅殺請求という新たな方式が可能となります。

追完請求はと呼んで字の如く、追って完遂する請求となりますから、雨漏りでならば、売主が修理を行ったり、別の物件と交換するなんて方法が可能となるでしょう。

一方、代金滅殺請求なら、売買代金を減額する方法などが代表的なものとなります。

一年以内の請求→通知

物件に瑕疵が存在することを知った場合、現行の民法では1年以内に損害賠償の請求などを行わなければならないのがルールですが、改正後は「瑕疵を発見しました」という通知だけ行えば良いルールになりました。

請求から通知への変更ですから、買主にとってはハードルが非常に低くなったと言えるでしょう。

時効10年間→5年間、または10年

前項に対して、請求権の時効については一律10年だったのが、賠償等が請求出来ることを知った時から5年、または請求が出来る時から10年という、少々買主に不利な内容へと変更がなされています。

 

売買契約書はどう変わる?

ここまでの解説をお読み頂ければ、「2020年以降、不動産売買における瑕疵の扱いが如何に大きく変わるか」がご理解頂けたことと思いますが、契約書の作成時には更に多くの事項に気を配る必要が出て来ます。

例えば契約解除と損害賠償請求に、追完請求と代金滅殺請求が加われば、瑕疵が発見された際に「売主・買主が起こしうるリアクション」のパターンは大幅に増えるはずです。

そして、買主は損害賠償を請求したいのに、売主は修理したい(追完請求で済ませたい)なんて意見の相違が出て来ては、トラブルは益々深刻になってしまいますよね。

更には追完請求の場合一つでも、売主は修理したいが、買主は別の物件に代えて欲しいなんて要望が出れば、話し合いは余計にまとまり辛くなってしまいます。

こうしたトラブルを回避するためには、「追完請求をするなら、方法はこの二通りのみ」なんて文言を事前に契約書に盛り込んでおくべきですし、代金滅殺請求なら「雨漏りに関しては●●●万円を上限に減額、土壌汚染なら●●●●万円を上限に減額」なんて取り決めも必要になるはずです。

また、責任を負うのは『売主に帰責事由がある場合のみ』なんてお話をしましたが、「地震で雨漏りが発生したのだから、我慢して住め」なんて契約は、実務上はなかなか通用しませんよね。

よって、「民法では責任を負わないが、特約として地震の被害も買主が責任を負う」なんて追加事項も、契約書に加えておく必要が出て来るはずです。

この様に、単に法令が変わったから契約書の解釈が変更されるのではなく、「売主・買主の双方が互いに公平な取引を行える契約書を作成する義務」が、不動産業者には課せられることになるでしょう。

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契約不適合責任とは?まとめ

さて、これまで民法改正と瑕疵担保責任に代わる契約不適合責任について、解説を行って参りました。

通常の法改正であれば、「●●していたのを、▲▲にする」といった単純な切替で済むことが殆どでしたが、120年ぶりの大改正ということで、そう単純な問題ではないようです。

そして各不動産会社さん、宅建協会などでも、民法改正に向けた契約書式の準備等を進めておられる様ですが、「本当のところは改正が行われ、運用が始められないと判らない・・・」というのが本音でしょう。

新民法の下で様々な取引が行われ、多くの紛争を経験する中で、契約書の内容は練り込まれて行くものですから、しばらくは契約書を作る不動産業者さえ、手探りの状態が続くのを覚悟しなければなりません。

そんな状況の中、本ブログが皆様の取引の一助となれば、管理人的にはこの上ない幸せであります。

ではこれにて、「契約不適合責任とは?民法改正と瑕疵担保について解説!」の知恵袋を閉じさせて頂くことに致しましょう。