不動産契約書作成のポイント

 

不動産の取引において、一つの山場であるのが重要事項説明・契約の締結であることは、これまでの記事の中でもご説明して来ました。

取引のトラブルを回避するにあたって、物件の詳細を隈なく説明するのが重要事項の説明であるならば、

売買契約書は取引の内容を誤解の無い様に明文化するものとなりますから、その重要性は正に取引上トップクラスのものと言えるはずです。

しかしながら、重要な約束ごとを折り目正しく文言化するとなれば、それは非常に難解な文章となるのが当たり前。

一般の売主・買主にとってはもちろん、時には仲介に入る不動産業者にとっても、すんなり理解出来ないケースがあるものです。

そこで本日は、売買契約書の文言の内容解説、そして契約書作成のポイントについてお話してみたいと思います。

では、不動産契約書作成のポイントについての知恵袋を開いてみましょう!

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売買契約書を読み解く

 

①売買対象・価格の表示

殆どの売買契約書の冒頭には、取引される不動産の概要と売買価格、そして誰が売主で買主であるかの表示がなされているはずです。

土地であれば、地番、地積(公簿・実測)、地目、持分などとなりますし、

建物に関しては、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積等が主な記載内容となるでしょう。

そして、ここで注意したいのが土地や建物に関する情報のソースをはっきりとさせることです。

公簿(登記簿に記載されたもの)なのか、建築確認によるものなのか等をしっかり明記しておきましょう。

 

②売買対象面積

前項において物件の概要についての定義は終わりましたが、この条項では取引の対象を明確にするのが目的となります。

先程もお話しましたが、土地ならば「公簿面積」と、実際に測量を行った結果の「実測面積」という情報ソースの違いで、面積に相違が生まれることも珍しくありません。

また建物についても「公簿面積」と「建築確認の面積」には違いがあるものです。

そこでこの条項では、取引の対象を「公簿で●●㎡」または「実測で●●㎡」といった具体に、限定することとなります。

そして更に、締結される契約が公簿面積を基にした「公簿売買」であるか、実測面積を基にした「実測売買」であるかも、ここで明文化する必要があるでしょう。

なお、ここで注意したいのが公簿売買であれ実測売買であれ、「現実の面積」と「契約上の面積」の間に差異が生じた場合の対処方法を決めておくことです。

「公簿と実測に差が出るのは解るけど、実測と現実の面積に差が出るの?」という質問も聞えて来そうですが、測量を行った年代が古い場合や、測量をする人間のスキルの問題で差が生じる可能性は少なくないもの。

大抵の場合は「差異が生じても精算は行わない」と書いておきますが、時折「1㎡●●万円で精算する」という文言になる場合があります。

但し精算をする場合には、想定外の値上げや値下がりが発生してトラブルに発展する場合のありますから、この文言が入る場合には注意を怠らないようにしましょう。

 

③売買代金の支払時期

売買代金の総額は「①売買対象・価格の表示」で謳っているはずですが、手付金や中間金が発生する取引では、今後の支払スケジュールについても明文化しておきます。

金額を記載することはもちろんですが、「手付金は契約時」「残代金は●月●日まで」など、日程までしっかりと記載するようにしましょう。

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④手付金と手付解除

不動産売買の代金支払い方法については、「売買代金一括払い」というパターンも無くはありませんが、殆どの場合は契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を支払うという形式が執られます。

そしてこの条項では、手付金の定義手付放棄による契約解除についての取り決めがなされます。

なお、多くの契約書では「手付金の定義」と「手付解除」は別々の条項で謳うのが通常ですが、今回は混乱を避けるために一気にご説明してしまいます。

「手付金の定義」については、「金額」と「支払時期(通常は契約締結時)」、そして「後に残代金の一部に充当される」ことと、「手付金が売主に渡された後も利息が付かない」旨を取り決めるのが一般的です。

一方「手付解除」については、「●月●日までなら買主・売主共に手付金を放棄することで、契約を解除すること出来る」旨が謳われます。

なお、実際に手付解除となった場合には、買主は売主に手付金を預けていますから、改めてアクションを起こさずとも「手付の放棄で解除は完了」となりますが、

売主が解除する場合は、「一端受け取った手付を買主に返還し、同じ額を改めて買主に支払う」という、俗に言う「手付の倍返し」という方法が執られます。

但し、売主が不動産業者である場合には、「●月●日までなら手付の解除が可能」という期間の定めを記載することが禁じられておりますので、

「売主・買主のどちらかが契約の履行に着手するまで解除が可能」という曖昧な表現が記されることになるでしょう。

※手付解除の詳細については「不動産売買の解除」に関する記事をご参照下さい。

 

⑤所有権の移転と引渡し

この条項も「所有権移転登記」と「引渡し」など、別々の条項で取り決めれることが多いようです。

内容としては、何時の段階で、どんな状態で引渡しを行うか、そして登記費用は誰が負担するかを取り決めるものとなります。

 

引渡し時期

買主からの「残代金全額の支払い」と同時に、売主が「引渡しを行う」のが原則です。

なお、ここ言う引き渡しとは、「物件の引渡し」と「買主への所有権移転登記」を指します。

 

引渡しの状態

土地の境界を売主が明示した上で、抵当権や質権等、「買主の物件利用を邪魔する権利」を外しておくことが通常の条件です。

 

登記費用の負担区分

「所有権移転」は買主、「分筆や合筆等表示に係る登記」が必要な場合には売主の負担となるのが一般的となります。

 

⑥公租公課の精算について

物件が引渡しを迎えた際に、売主・買主間で授受される精算金について取り決めを行う条項となります。

対象となるのは固定資産税・都市計画税、電気代・ガス代・水道代等となるでしょう。

分譲マンションの場合ならこれに加えて管理費や修繕費、投資物件なら賃料等が対象となります。

※具体的な精算内容については過去記事「不動産売買の固定資産税等精算について」をご参照下さい。

なお、固定資産税・都市計画税の精算に関する起算日は、関東が1月1日、関西で4月1日と違いがある点も注意しておきたいところです。

 

⑦住宅ローンによる解除

買主が購入に際して、住宅ローンを利用する際に追加される解約条項となります。

内容的には「ローンが否認されれば契約は白紙解約となり、手付金も返還される」というものになりますが、ポイントは『虚偽のローン解約を防止する内容を盛り込んでおく』という点でしょう。

買主の中には、「他に良い物件が見付かったので、ローンが否認されたことにしてしまえ」という不届き者もおりますから、どこの銀行・支店にいくらのローンを申し込んだかを契約書に明記するようにしましょう。

買主からローンに落ちたとの知らせがあった場合には、申し込み先の金融機関に問い合わせて、真偽の程を確認するのも、仲介業者の大切な仕事となります。

また、契約書上はローン解約の期日も記載することになりますが、必要以上に長い期日は設定しない様にしましょう。(通常は契約から2週間程度)

なお、ローン解約条項には「解約権があるのは買主だけ」というものが多いですが、これではローンが否認されているのに、売主からは何もアクションを起こせないことになってしまいます。

売主の保護を考えるのであれば、「売主・買主は解除することが出来る」という文言にしておくべきでしょう。

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契約書作成ポイントまとめ

不動産売買契約書のポイントについては、まだ多くのチェックポイントがありますが、今回の記事ではページの都合上、ここで一端区切らせて頂きたいと思います。

続きは「不動産売買契約書の作り方」という記事にて記させて頂きます。

ではここで一端、不動産契約書作成のポイントを解説!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。