不動産契約の注意点

 

売買を扱う不動産の営業マンにとっての仕事の山場は、何と言っても売買契約の締結と重要事項の説明です。

契約する前であれば、物件にどんな問題点が発見されても「嫌なら契約しなければ良い」で済むことですが、これが契約後のこととなれば、時には訴訟などにも発展しかねない「大変な問題」となりますから、

売買契約と重要事項説明は、取引の今後を「天国」にするか「地獄」にするかのボーダーラインとも呼べる重要なイベントとなります。

以前にも「不動産売買の仕事内容」の記事において、売買契約の注意点などについてお話させて頂きましたが、「契約時の流れについて、更に詳細に説明をして欲しい」とのご要望が多く頂きましたので、改めて記事を書かせて頂きたいと思います。

では、不動産契約の注意点に関する知恵袋をスタートさせましょう。

※本記事では新築一戸建ての売買契約を、仲介業者の目線にてご紹介致します。

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契約の準備

ご紹介していた物件に対して、お客様が購入意思を固め、買付証明書が売主に受理されれば、その次に待っているイベントが売買契約の締結となります。

冒頭でも申し上げた通り、契約前なら「如何なる取引上の条件」や「物件の瑕疵」も問題になることはありませんが、契約の場における『誤解を生じさせる説明』や『不告知の事項』は、後々非常に面倒な事態を招くことになりますから注意が必要です。

そして、こうしたトラブルを防ぐためには「適切な重要事項の説明」と「隙の無い契約書の作成」が最も重要なポイントとなりますので、契約前の準備の中でも最大に力を注ぐべき事項と言えるでしょう。

重要事項説明書に関しては、現地調査行政調査を納得いくまで行った上で作成したものを、

そして契約書に関しては、お客様の購入条件(手付の額、融資の申し込み先金融機関、引渡し希望日)をしっかり反映させた原案を、まずは売主に確認してもらいます。

※なお、重要事項説明書の作成方法については別記事「不動産重要事項説明書作成について!」を、契約書作成については「不動産契約書作成のポイントを解説!」の記事をご参考になさって下さい)

売主もプロの不動産業者ですから、提示する原案については様々なツッコミを受けることになりますが、大切なのは手数料をもらうからと言って、売主の言いなりにはならないということです。

もちろん売主もお客さんなので、譲るべきことは譲らなければなりませんが、「後々トラブルになりそうな問題を隠して欲し」、「買主に極端に不利になるような契約条項を加えて欲しい」などの要望については、「無理なものは無理!」としっかり伝えましょう。

そして、こうしたやり取りを経て完成した重要事項説明と売買契約書の原案を、最終的に買主に確認してもらいます。

この際、ドサッと書類を渡すだけでは読んでくれない買主さんも多いですから、要点は口頭でしっかりと説明を加えることも忘れないようにしましょう。(ここで重要事項の説明を行ってしまうのも、一つの方法です)

※新築戸建の場合(建売物件の場合)には、契約書に建物の消費税額を明記する必要がありますので、こちらも事前に売主から教えてもらいましょう。

なお、契約書・重要事項の説明以外にも用意すべき書類や準備は多々あります。

 

その他の書類作成

売買契約に際して必要なその他の書類は、下記の通りとなります。

 

媒介契約書

売主からは「売却の依頼」を、買主からは「購入の依頼」を受けたことを証する書類です。

よって、売主と仲介業者分・買主と仲介業者分を2通づつ作成する必要があります。

なお媒介契約には一般・専任・専属専任がありますが、建売物件にお客を付けた場合(客付けの場合)は、売主用・貸主用共に一般媒介となるのが一般的でしょう。

※媒介契約に関する詳細は別記事「不動産媒介契約の種類と運用について解説!」をご参照下さい。

 

仲介手数料支払い承諾書

決済時に頂く仲介手数料の支払いを確約してもらう書面となります。

こちらについても、売主分・買主分それぞれを作成する必要があるでしょう。

なお、仲介手数料は物件の売買価格から建物の消費税額を引いた金額をベースに算出します。

また、書類を作成したら手数料額を売主・買主に確認してもらう作業も忘れないようにしましょう。

 

物件状況報告書

物件に関して売主からの告知事項を記載してもらう書類となります。

この書類には重要事項説明書と重複する内容も多く含まれるはずですが、売主が説明し、買主が承諾したことを証する書類となりますから、その意味合いは非常に重要です。

売主・買主証明捺印の上、互いに一部づつ保管する書類となります。

契約の場で売主に書いてもらうのは手間なので、雛形をメールなどで事前に送り、記載済みのものを契約に持って来てもらうようにしましょう。

 

領収書

売買契約では手付金の授受が行われますが、買主は一般の方なので領収証の準備は仲介業者の役目となります。

金額の記載や収入印紙の貼付まで済ませ、契約時には署名・捺印をもらうだけの状態にしておきましょう。

 

印紙の購入

売買契約書に貼付する収入印紙となります。

買主には必要な印紙代を知らせ、印紙代を現金でお持ち頂き、印紙は仲介業者が購入しておくのが通常です。

また売主分については、印紙代節約のため契約書を2部作らない建売屋さんも多いので、事前の確認を必ず行う様にしましょう。

なお2部作る場合でも、売主分の印紙を「仲介業者に用意して欲しい」という建売屋さんは稀です。

 

その他の打ち合わせ事項

契約日を迎えるに当たっては、下記の事項についても打ち合わせを行っておく必要があるでしょう。

 

契約時間の決定

売買契約の場合、重要事項の説明を終えた後に、契約書の読み合わせ、署名・捺印という段取りになります。

そして重要事項の説明には売主が立ち会わないのが通常ですから、例えば18時からの契約予定なら、17時には買主に来店をお願いして重要事項を説明を開始。

18時に売主が登場して、契約書の取り交わしを行うというのが一般的な流れとなります。

 

説明する内容の分担

重要事項説明は仲介業者の仕事となりますが、建売屋さんが売主の場合には、売主も重要事項説明書の説明者として署名・捺印を行います。

また説明する内容によっては、「売主が直接買主に説明した方がスムーズな事項」もありますので、例外的に重要事項説明に売主が立ち会ったり、契約書の読み合わせの前に売主から説明が行われる場合もあるでしょう。

なお建売住宅の場合、瑕疵担保(建物の隠れた傷)に関する保険に加入するのがルールとなっていますが、保険に関する説明は売主が自ら行うことも多いため、「どの説明を誰が何時のタイミングで行うのか」も、事前に打ち合わせておくとスムーズです。

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重要事項の説明

さて契約当時、最初に行うのは買主に対する重要事項の説明となります。

宅地建物取引士証を提示し、「宅建業法35条における重要事項説明を行います」と宣言した上で、重要事項を読み上げて行きます。

この際、単に文言を読んでいくだけの方も多いようですが、大切なのは後でトラブルにならないこと。

いくら正確に記載して、読み上げても、お客様が理解していなければ意味がありません。

よって、説明書の文言を自分の言葉で噛み砕き、誰が聞いても誤解のない説明を心掛けましょう。

また、不明点があるのに説明が先に進んでしまうとお客さんはなかなか言い出せないものですから、一定のスパンで説明を区切り、質問が無いかを確認しながら話を進めましょう。

なお、自分が知らない点を買主にツッコまれた場合には適当な回答はせず、「売主が到着した聞いてみましょう」などの言葉で切り抜けるのがおすすめです。

※取り交わす書類は山程ありますので、売主の到着が遅れたり、重要事項説明が早く終わってしまった時には、買主の署名・捺印を出来る限り済ませておくのが得策でしょう。

 

契約書の読み合わせ

重要事項の説明が終わり、売主が到着すれば売買契約書の読み合わせとなります。

こちらも重要事項の説明と同じく、文言を読み上げるだけではなく、契約内容を正確に理解してもらうのが重要です。

一つの条項を読み上げたら、自分なりの言葉で簡単に契約条項の要点を解説すると良いでしょう。

そして読み合わせが終わり、買主からの質問が無いようなら、各書類(売買契約書・重要事項説明書・媒介契約書・仲介手数料支払い承諾書・物件状況報告書・手数料領収証)の署名・捺印作業に取り掛かります。

取り交わす書類はかなりの数に及びますので、売主・買主の手が止まらないよう次々と書類を回して行くのがスムーズな進行のコツとなるでしょう。

また、まずは全ての書類に「署名だけ」を頂き、次に「捺印だけ」を頂くをという順序で効率的に署名・捺印の作業を完了させて下さい。

なおこの際に、仲介業者は売主・買主の本人確認書類(免許証・会社謄本)などのコピーを取ることも忘れないようにしましょう。

※売主からの媒介契約書・仲介手数料支払い承諾書は、買主からなるべく見えない場所で行いましょう。売主・買主両者から手数料をもらうことに不満を感じる買主も存在します。

 

その他取り交わす書類と解散まで

契約書等の読み合わせ、署名捺印が完了したら手付金の支払と、領収証の受け渡しを終えて契約は終了です。

少し談笑をした後、融資関係書類の持ち込み予定日や建物の内覧会の日程打ち合わせなどをして、解散となります。

但し、売主はここで退席しますが、買主は住宅ローンの本申込み書類の作成などが残っていますので、申込み書類への記入と金銭消費貸借を行う日取りの打ち合わせをして、買主も退席という運びになります。

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不動産契約の注意点まとめ

さてここまで、不動産売買契約の流れや注意点を解説して参りました。

冒頭でもお話した通り、大切なことは後にトラブルとならないよう、ガッチリと誤解のない説明をすることではありますが、売主・買主共にお客様ですから、契約の流れのスムーズさも重要なポイントです。

よって、大切な説明にはガッチリと時間を掛けながらも、素早く進められる作業についてはスピーディーに、そして例え不足の事態が発生しても仲介業者がパニックに陥らないよう、万全の準備を心掛けましょう。

ではこれにて不動産契約注意点の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!