不動産営業の仕事内容

 

不動産屋さんの端くれとして、自分的には一生懸命仕事をしているつもりの管理人です。

しかしこの業界、一般の方々からすると「良く解らない」点も多いようなので、前回は「仲介業者の仕事内容」に関する記事を書かせて頂きました。

なお、この記事については現在不動産会社への就職を考えている方々から、『役に立ちました』などの多くの反響を頂くことが出来ましたので、「頑張って書いた甲斐があったなぁ・・・」と安堵しておりました。

しかしながら同時に、記事の中で触れた「建売屋さん」という業態の仕事内容についても多くのお問い合わせを頂くこととなってしまいましたので、今回は建売業者の仕事内容についてお話してみたいと思います。

では、不動産営業の仕事内容!建売屋さん編の知恵袋を開いてみましょう。

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そもそも建売屋さんとは

建売屋さんの仕事内容をお話する前に、まずは「建売」という事業自体について少し説明させて頂きたいと思います。

その事業の中心となるのは読んで字の如く、「土地を購入して建物を新築、これを建売として販売する」というものです。

この様に書くと酷く単純な仕事に思えるかもしれませんが、その仕事内容は非常に煩雑で地味なものが多いように感じます。

では建売屋さんの仕事内容について代表的なものを挙げて、説明して行きたいと思います。

 

土地の仕入

建売の販売を行う以上、まずは商品の素となる土地の仕入れが最重要の仕事となります。

現在では、インターネットを開けば多数の物件情報が入手出来ますし、これ以外にも不動産業者しか閲覧出来ないレインズやアットホーム業社版といった売り物件情報共有ツールがありますので、「情報は取り放題!」の様にも思えますが、決してそんなことはありません。

何しろ建物という付加価値を載せるとは言え、あくまでも転売がメインのビジネスとなりますから、少しでも安く良い土地を仕入れる必要があります。

そうとなれば、先に述べた様な「誰もが閲覧出来る媒体」に掲載されている情報から建売用地の仕入れることは、非常に困難であると言わざるを得ないでしょう。

「えっ?どうして?」という声も聞えて来そうですが、「仲介業者の仕事内容」の記事でも書いた通り、仲介業者としては「建売屋さんに土地を卸し、再販売を行うことが最も効率の良い仕事の仕方である」のは間違いありません。

ならば、建売用地に絶好な物件を不特定多数の業者が閲覧する情報サイトに載せる前に、「仲の良い建売屋さんに紹介して、関係性の強化や、より有利な再販売条件を取付けたい」と思うのは当然のことですよね。

よって条件の良い建売用地は、市場に出回る前に極一部の不動産業者間にて取引が完了してしまうことになります。

こうした現状を踏まえて建売屋さんの営業マンは、接待や、販売物件の情報を優先的に提供するなどの方法で仲介業者とのリレーションを強化し、競合他社より優先的に物件情報を獲得するための努力をしなければならないのです。

 

物件の加工と現場管理

こうして上手く建売用地を仕入れることが出来れば、次はこの土地を商品へと加工して行かなければなりません。

「加工と言っても、家を建てるだけでしょ?」と思われるかも知れませんが、建売用地の中には一般の方に向かない事情があるが故に安値で取引されているケースも多いですから、行うべき仕事は決して少なくないのです。

例えば、土地に古いアパートが建っており、住民の立ち退きが済んでいない場合には、住人と交渉して立ち退きを行うという作業が必須となりますし、隣地との境界を巡るトラブルがあるケースでは、これを解決しなければ売り物にはなりませんから、これはなかなか骨の折れる作業となります。

そして、こうした問題を解決した後に、ようやく建築の作業に掛かれる訳です。

但し、建築を始めてもなかなかのんびりとは出来ません。

「工事の音がうるさい!」、「建売が建ったことで日当たりが悪くなった!」などの近隣からのクレーム対策に、工事のミスに、予定していた建物のプランが実現出来ないといった施工サイドの問題まで、様々なトラブルが降り懸かって来ます。

よって、こうした問題をクリアーしながら、複数の現場を同時進行して行けるスキルが建売屋の営業マンには要求されるのです。

 

物件の販売とアフターケアー

さて、物件がある程度出来上がれば、次は販売活動を行わなければなりません。(実際には完成前に販売活動を始める会社が殆どですが)

しかしながら、実はこうした建売業者が自分たちで建売の販売を行うことは、非常に稀なケースとなります。

「自分で販売した方が効率的なのに!」と思われるでしょうが、建売屋さんの生命線は仲介業者からもたらされる建売用地の情報です。

そうとなれば、物件を買わせてくれた仲介業者に出来る限りのサービスをしなければなりませんから、大抵の場合、物件の販売は土地を卸してくれた仲介業者さんに任せることとなります。

但し、物件が売れ残ってしまった場合などには、仲介業者にとってむしろ負担となりますから、話し合いの上で優先的な販売活動は終了を迎え、他にお付き合いのある仲介業者に販売会を依頼するのが通常です。

なお、こうした流れの中で物件の購入希望者が現れれば、契約・決済というイベントを経て、物件の引き渡しが完了します。(契約・決済の流れについては別記事「不動産売買の仕事内容・流れを知ろう 」にて詳しい解説を行っています)

こうしたステップを踏み、ようやく建売屋さんの一つの現場の仕事が終了することになりますが、その後は何年にも渡り、購入したお客様のアフターケアーを続けていくことになるのです。

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建売屋さん営業マンの仕事内容

これまでの解説で建売屋さんのお仕事の概要については、ご理解頂けたことと思いますので、本項では「日々の営業マンの仕事ぶり」を見て行きましょう。

不動産業者というと、火曜日や水曜日がお休みというイメージがありますが、建売屋さんの場合は日曜日にお休みを取るケースが多いようです。

これは建築現場が日曜日に休工となるのと共に、建売用地の仕入れ先である仲介業者の仕事が忙しさのピークを迎える曜日でもあるため、まともな営業活動が出来ないという理由によります。

但し、自分が担当している物件にお客さんが付いた際などには、売買契約は土日に集中しますから、忙しい営業マンは休日も丸一日休みという訳にはいかないようです。

では、そんな建売営業マンの一日を見てみましょう。

朝、会社に出社したら、まずはレインズやアットホーム等の不動産屋向け売り物件情報媒体に目を通します。

こうした媒体に、建売用地となる物件が掲載されることは殆どはありませんが、時折ラッキーパンチ的な物件に出会える可能性もありますし、自分が手掛ける現場の近くに競合物件が登場していないかをチェックするのも重要な仕事となります。

そして、こうした業務を終えたなら、外回りへと出発することになるでしょう。

出掛ける先については、現場をいくつか掛け持ちしていれば、工事進捗状況を視察して回らねばなりませんし、建売用地の仕入れ先となる仲介業者に営業を掛け「高く買い取ります!」と触れ回るなど、その時の状況によって様々です。

また、こうした時間を利用して、仕入れた物件の商品化に向けての近隣との調整や打ち合わせや挨拶回り、販売が終了した現場のアフターフォローなどもこなして行くことになります。

なお近年では、自社で建築会社を持っている大手の建売屋さんが増え、その建売用地の買取価格は一般のお客さんが買うのと変わらない水準に達していますから、

中小の建売屋さんは、大手が手を出さない問題の多い物件などを検討させられること多いため、権利関係の調整作業や行政庁との相談などに裂く時間が増えて来ていることでしょう。

因みに、他にしておくべき仕事としては、他の建売屋さんが販売している物件を偵察し、「どのような住宅設備を導入し、どんな建築会社を使っているかな」どの情報も収集も行っておく必要があるかと思います。

そして夕方に会社に帰れば、契約予定の物件に関して仲介業者と打ち合わせをしたり、営業活動で得た物件情報を基に事業計画を練るなど、様々なデスクワークをこなして行くことになるのです。

なお火曜の夜ともなれば、お世話になっている仲介業者さんに声を掛け、夜の街で接待に勤しむこととなるでしょう。

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不動産営業の仕事内容(建売屋さん編)まとめ

さてここまで、建売屋さんの営業マンの仕事内容について解説して参りました。

同じ不動産売買にたずさわる仕事でも、仲介業者とは異なる大変さ、苦労のある職種であることをご理解頂けたことと思います。

また記事内でもお話した通り、近年では競合相手の増加や大手企業の台頭により、建売用地の仕入れに苦労されている会社さんも増えていることと思いますが、

建物が完成した際の満足感や達成感は、他の業種ではなかなか味わえないものがあるかと思いますので、ご興味をお持ちの方は、転職の際などに建売業者の門を叩いてみては如何でしょうか。

ではこれにて、不動産営業の仕事内容!建売屋さん編の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!