不動産の道路調査

 

不動産売買の仲介を行うにあたって、最も注意と力を注ぐべきは重要事項の説明であると言われています。

そして重要事項説明書を作成する際には、実に多くの調査が必要となって来るのですが、その中でも特に重いウエイトを占めているとされるのが物件が面する道路に関する事項なのです。

こんなお話をすると「どうして道路がそんなに大切なの?」というお声も聞こえて来そうですが、接する道路の種別によっては建物の建築に大幅な制限が発生することも有り得ますし、私道の場合には後々権利関係で大きなトラブルを招くことだって考えられます。

そこで本日は「不動産の道路調査について!」と題して、調査の要点や方法、そして各種道路の特徴などについてお話してみたいと思います。

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道路の種類とそれぞれの特徴

一般の方の中には、「道路の種類なんて公道と私道くらいなんじゃないの?」とお考えの方も少なくないことと思います。

しかしながら、不動産業者的(建築基準法的)には8種類もの道路が存在しているのです。

そこでまずは、この8種類の道路種別について解説してみることに致しましょう。

 

①道路法による道路(建基法第42条1項1号)

問答無用の公道となります。

不動産の取引上、最も問題が無い道路と言えるでしょう。

 

②開発道路(建基法第42条1項2号)

分譲業者の開発行為などに伴い作られた道路となります。

基本的には6mの復員が確保されており、スッキリとした道路です。(稀に復員4mも存在)

なお、その多くが分譲完了後に県や市に譲り渡されて(移官)ていますが、時折、私道のままになっている道路も存在しています。

 

③建築基準法の施行の時、すでに存在した道路(建基法第42条1項3号)

建築基準法が施行された昭和25年より以前から道路として使われ、幅員が4m以上ある道路です。

なお、こちらは基本的に私道となります。

 

④都市計画道路などに伴う道路(建基法第42条1項4号)

道路計画などにより、これらか道路となる「予定の道路」です。

行政が指定するものなので、基本的には公道となります。

道路の拡幅計画などがある路線で、家がセットバックし、その前の土地が柵で覆われている場所を見掛けますが、それこそがこの道路です。

都市計画道路が取り消しにならない限りは、建築基準法上の道路として扱われます。

 

⑤位置指定道路(建基法第42条1項5号)

先程ご紹介した「②開発道路(建基法第42条1項2号)」のミニチュア版とも言える道路です。

宅地の開発などで作られた道路であり、幅員4mが通常の形態となります。

なお、その多くが私道となります。

 

⑥2項道路(建基法第42条2項)

建築基準法上の道路とはみなされますが、幅員が4mに満たない道路のことです。

建築を行う際にはセットバックが必要となる上、公道・私道の両方が存在します。

 

⑦ただし書き道路(法第43条第1項但し書き)

建築基準法上の道路ではない道路です。

本来、この道路に面する土地では建築が出来ないルールになっているのですが、行政の判断により建築が許可される場合もあります。

 

⑧道路ではない道路

その名の通り、道路ではない道を指します。

そして道路でない以上は、どうあがいても建築は許可されません。

しかしながら、見た目は立派な道路の形態をしてケースもありますので、知らずに取引すると非常に危険な道路となります。

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道路種別の調査とポイント

このように一言で道路といっても、実に様々な種類が存在しているものです。

よって物件の調査に当たっては、まずは調査対象の道路がどの種類に該当するかを、役所の道路担当部署などで調べる必要があるでしょう。

なお行政によっては、インターネットなどでも道路種別の情報を提供しているところもありますので、調査自体に手間はあまり掛からないものと思われます。

そして、ここで注意するべきは、道路種別によってその後の対応と、重要事項の説明内容が変わってくるという点です。

では、注意するべきポイントを絞ってご説明しましょう。

 

建築基準法上の道路であるか否か

物件が面しているのが建築基準法上の道路であれば、その道に2m以上土地が接していることを条件に、建築行為が可能です。

そして前項①~⑥の道路は建築基準法上の道路となりますから、これらに接していれば特に問題はありません。

それに対して⑦ただし書き道路、⑧道路ではない道路は基本的に建築が出来ませんので、その旨をお客様に説明する必要があるでしょう。(既に家が建てられている場合には再建築不可)

 

私道には注意が必要

また、例え建築基準法上の道路であっても私道の場合はトラブルに発展するケースが少なくありません。

詳しくは以前に記した「不動産の私道トラブルについて考えてみます!」をご参照頂きたいと思いますが、他の私道所有者からの通行・掘削等の承諾を得る必要があります。(例え道路の持分を持っていても承諾書は取っておくべきでしょう)

そして私道である可能性がある道路は、前項の②③⑤⑥⑦⑧となりますので、取引対象がこれに該当する場合には適切な対処と説明が必要となるでしょう。

 

この道路には気を付けよう!

では次に、①~⑧の道路の中で「特に気を付けなければならない道路」についてご説明致します。

 

④都市計画道路などに伴う道路

詳しくは都市計画道路の記事にて説明致しますが、対象となる道路計画の概要について出来る限りの綿密な調査が必要です。

特に計画がどの段階まで進んでいるのか、現時点で取り消しとなる可能性はないのか等の事項は再重要となりますので、しっかりと調査を行いましょう。

 

⑥2項道路

こちらも詳しくは、別記事「二項道路とセットバックについてご説明!」にて解説していますが、何といっても問題はセットバックの範囲です。

セットバック部分は物件所有者の私有地でありながら、道路扱いされるため建物の建築面積に含めることは出来ません。

よって、取引対象の土地に一体どれだけのセットバック面積が含まれているのかという点は取引上非常に重要なポイントとなって来る訳です。

なお時折、セットバックの範囲について前面道路の中心から2mという説明の仕方をしている業者さんを見掛けますが、これは明らかな間違いとなります。

道路中心はあくまで行政が決めるものなので、現況の道路の中心とは全く違う場所を中心点と指定されるケースもあるのです。

これを回避するには、道路の反対側のお宅や、両隣のお宅のセットバックの状態、そして建築確認の内容を精査してみるのが有効でしょう。

また、こうした調査で導き出されたセットバック範囲についても、あくまで「予想」であることを説明しなければなりません。

 

⑦ただし書き道路

基本的に建築基準法上の道路ではなく、建築行為が行えない道路であることは先程もご説明致しました。

但し、行政の判断により建築の許可がおりる場合がありますので、こうした道路に面した土地も取引対象となることがあります。

そしてこの道路で注意するべきは、建築許可がおりるには様々な条件をクリアーしなければならないという点です。

クリアーすべき基準は行政によっても異なりますが、「道路に面するお宅全員分の承諾書の提出を求められる」ケースもありますから、簡単に許可が下りるような説明はしないことです。

また、「建築が出来ること」がマスト条件である場合には、契約前にお客様同伴で役所の事前相談に赴くなど、細心の注意を払って対応しましょう。

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不動産の道路調査まとめ

さてここまで、不動産の道路調査について解説して参りました。

重要事項説明書の作成には様々な項目の調査が必要ですが、道路調査に係る事項で誤った説明をしてしまうと、後々大きなトラブルに繋がる可能性が高いですから、是非気を引き締めて臨んで頂ければと思います。

ではこれにて、不動産の道路調査についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!