高齢者との不動産取引

 

不動産業を営んでいると、実に様々なタイプのお客様と取引をしなければならないものです。

お客様の多くは極一般的な方ですが、時には非常に高圧的な態度の方もおられますし、また時には「本当に契約してしまって大丈夫なのか?」と心配になる様な煮え切らない態度の方もおられます。

しかしながら、今の世の中で最も注意しなければならないお客様となれば、それは「ご高齢者の方」に他なりません。

確かに、ご高齢となれば判断能力も低下して来ますし、認知症などを患っていれば、最悪取引自体が無効になってしまうケースもありますから、不動産屋さんとしても非常に頭の痛いところです。

そこで本日は「高齢者との不動産取引の注意点を大研究!」と題して、トラブルの多いご年配のお客様との取引について解説してみたいと思います。

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後見等の登記があるお客さん

冒頭でも少々お話致しましたが、ご年配の方とのお取引で注意しなければならない点は、相手が認知症などを患っていた場合に「意思能力の欠如」を理由に結んだ契約が無効になってしまう可能性があるという問題です。

我が国の民法では、「法律行為を行う者に弁識能力がなければ、それは無効となる」との定めがありますから、認知症の方が相手ならほぼ確実に無効になると考えるべきでしょう。

そうとなれば、相手が「認知症を患っているか、否か」を見極めた上で契約を行うことが何よりも重要なこととなりますが、医者でもない不動産業者にその判定を行えというのは、実に酷なお話です。

但し日本の法律では、意思能力に問題がある人に対して「後見制度」を設けていますから、まずはこの点から調べて行くのが重要でしょう。

後見制度とは、単独で法律行為等を行うことに不安がある人物に対して、成年後見人や保佐人、補助人という役割の人間を選定し、行為の代理や補助を行わせる制度です。

制度利用のプロセスとしては、まず家庭裁判所が意思能力に問題がある人物に対して審判を行い、「被成年後見人・被保佐人・被補助人として扱うか、否か」を決定します。

そして、この三種に認定された方々の補助役として、成年後見人・保佐人・補助人が裁判所により選定されることになる上、本人の登記事項証明書には後見等の扱いがなされている旨と共に、後見人等に選定された者の名が記されることになるのです。

なお、被成年後見人・被保佐人・被補助人は、それぞれに意思能力の度合いが異なる上、制限される行為の内容も変わって来ますので、その点には注意が必要となるでしょう。

また上記3種に加えて、任意後見という制度もありますので、以下にそれぞれの詳細を説明して行きます。

 

被成年後見人

最も意思能力に欠ける度合いが高い者に対して行われる認定となります。

そして原則、被成年後見人の法律行為は、成年後見人が代理して行うこととなっており、被成年後見人と直接不動産契約を締結しても、これは無効となってしまいますから要注意です。

ご高齢者と契約することになった際には、まずご本人の「全部事項証明書」か「(後見人等に)登記されていないことの証明書」を提出して頂き、ご本人の意思能力の程を確かめましょう。

なお、被成年後見人の登記がさなれていることが判明すれば、代理権を有する後見人に連絡を取り、契約を締結することとなります。

但しここで問題となるのが、売買する物件が被成年後見人の自宅であった場合です。

法律によれば、被成年後見人の自宅売却については、後見人の代理のみでは許されず、「家庭裁判所の許可が必要」となりますからご注意下さい。

 

被保佐人

被成年後見人よりも一段階「意思能力がある」と判断されるのが被保佐人となります。

よって不動産の契約に際しても、原則代理人などを立てずに、自分自身で契約を結ぶことが可能ですが、保佐人の同意が不可欠となります。

前項でお話したのと同様、公的な証明書により保佐人を見付け出し、契約に関して同意のもらうのが必須の作業となるでしょう。

なお保佐人の登記事項の中には、行う行為の内容によって「保佐人の同意が必要な行為」と「保佐人が代理しなければならない行為」が分けられている場合もありますから、

公的証明書をじっくり読んで、不動産売買に保佐人の「同意」と「代理」のどちらが必要であるかを把握することが重要となります。

 

被補助人

そして最も「意思能力がある」と判断されるのが被補助人ですが、その扱いは殆ど被保佐人と同様と考えて良いでしょう。

まずは公的証明書で補助人を割出し、不動産売買に「同意」と「代理」のどちらが必要かを調べてから、契約に臨むべきです。

 

任意後見人

ここまでお話して来た3種の行為制限者たちは、法律によりその運用が定められた「法定後見」に分類される立場となりますが、ここでお話する任意後見は文字通り「任意に設定された後見人」を指す言葉です。

本人が高齢になり、様々な法律行為を行うのに自信が無くなって来た際に、「自主的に後見人を定める」のがこの制度であり、本人と受任者(後見人)との間の契約によって成立する関係となります。

原則、後見人に与えられる権限は、法定後見と変わりないものとなりますが、注意が必要なのは「後見契約がなされているだけでは、後見人に代理権が存在しない」という点でしょう。

任意後見人制度は認知証などが疑われる方が、あくまでも自分の意思で後見人を擁立する訳ですから、後見契約を結んだだけの段階では、問題なく法律行為が行える状態です。(通常の契約が可能)

そして症状が悪化して来ると、家庭裁判所が任意後見人に対する監督人を選任することとなり、この段階で初めて後見人に代理権が発生するという仕組みとなります。

なお、監督人が選任されると登記事項にもその旨が反映されますから、謄本等をじっくり確認すれば、任意後見がどの段階にあるかを知ることが出来るはずです。

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登記がないお客さん

ここまで、法定後見や任意後見についてお話して参りました。

この様に家庭裁判所から何らかの審判を受けているご年配者については、登記事項及び、登記されていないことの証明書を提出してもらえば、安全な取引が可能ですが、問題なのは何も登記がされていないお客さんの場合となります。

認知症を患っている方の中で、既に家庭裁判所の審判を受けているという方は極少数となるはずですから、むしろ登記はされていないが、意思能力を欠いたお客さんを如何に見抜くかが重要となって来る訳です。

では以下に、見極めのポイントを紹介して行きましょう。

 

本人に徹底したヒヤリング調査

認知症の方に、「認知症ですか?」と尋ねても、「そうです」なんて答えてくれるはずもありません。

しかし、意思能力の欠如は隠そうとしても必ずその「片鱗」が見え隠れしているものですから、これを炙り出す作業がヒヤリング調査となります。

調査と言っても、あまり仰々しく行うとお客さんの機嫌を損ねてしまう可能性がありますので、あくまでも気付かれない様に、さり気なく実行するのがコツです。

まずは世間話などから始めて、記憶の混濁などが無いかをチェックして行きましょう。

郷里の話や、過去にしていた仕事の話、家族との思いでなどを聞き出して行き、矛盾している点などが出て来たら、きっちりとツッコミを入れて行きます。

また、話を売買の方向に向けて行き、売りたい・買いたいと思った動機や、今後の展望なども聞き出して行くのが良いでしょう。

そして最大のポイントが、この調査の様子をボイスレコーダーなどに記録しておくことです。

意思能力を巡って裁判となった場合には、この調査の模様はかなり有力な証拠となるはずですから、売買に至った動機などもしっかり音声にて押えてあれば、裁判官の心証もかなり違ったものとなって来るはずです。

 

家族への確認

本人への調査が終わったら、次に行うべきは家族への意思の確認です。

もちろん、相続人全員の確認が取れれば言うことはありませんが、これは物理的に難しいはず。

そこでおすすめなのが、特に親しい親族などに契約や決済に付き添ってもらうことです。

契約や決済という重要な場に家族が立ち会っていれば、本人に意思能力が欠けていたなんて言い掛かりも付け辛くなりますし、

問題を「保証人の能力云々」から「家族同士の揉め事(同行した家族VS売買を知らなかった親族)」にシフト出来る可能性も高まるでしょう。

また、どうしても親族が同行してくれない場合には、事前に郵送で「売買に関する意思確認書」などを送り、売買に同意した旨を書面にしておくのも方法です。

 

司法書士との面談

なお、売買で登記を担当する司法書士に「お客さんと面談しておいてもらう」ことも重要です。

もし意思能力が無い者と売買をしてしまい、契約が無効にでもなれば、その登記を担当した司法書士も大きなダメージを負うことになりますから、面談を依頼すれば真摯にお客さんの状態を鑑定してくれます。

司法書士は法律の専門家でもありますし、実務経験の長い者なら認知症のお客さんと何度も出くわしているはずですので、その選定眼はかなり信頼出来るでしょう。

また万が一訴訟になった場合でも、司法書士が「意思能力あり」と判断したという事実は、大きな意味を持つこととなるはずです。

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高齢者取引まとめ

さてここまで、高齢者との不動産取引に関する注意事項や、取引上のトラブルを防ぐポイントをご紹介して参りました。

今回ご紹介したテクニックを駆使して、是非ともご年配のお客様との安全なお取引を目指して頂きたいものです。

なお、高齢者との取引において最も大切なのは、「これはおかしいぞ!」と思った際に、自分に嘘を付かず、一旦立ち止まる勇気を持つことでしょう。

確かにノルマなどに追われていると、ついつい「気のせい・・・」なんて自分に言い聞かせてしまうものですが、結果裁判などになれば「どうしてあの時に、取引中止を決断出来なかったのだろう・・・」と後悔するものですから、自分に正直に話を進めたいものです。

因みに、認知症も非常に恐ろしいものではありますが、私の仕事仲間の中には「決済直前に売主が亡くなってしまった」というトラブルに巻き込まれた方もおられます。

こうなると、相続人が遺産分割協議書を完成させるまでは取引が不能となってしまいますから、是非ご注意頂ければと思います。

ではこれにて、「高齢者との不動産取引の注意点を大研究!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。