マンション調査

 

不動産業を営む者にとって、経験する件数が最も多い売買は分譲マンションの仲介であると言われています。

また私の知る営業マンの中には、「分譲マンションの仲介は、賃貸並みに簡単!」なんてことをいう者もおりますが、これは少々言い過ぎかもしれません。

確かに分譲マンションの仲介は、建物の躯体に関する部分が管理組合の管轄となっている上、管理会社による重要事項説明(不動産業者が行う重要事項とは別に、管理会社がマンションの概要を説明する書類)も参考に出来ますから、全てを自分で調べ上げる戸建の仲介よりは手間が掛からないものではあります。

しかし、分譲マンションならではの落とし穴も意外にあるものですから、仲介に着手する際には充分な注意が必要になるでしょう。

そこで本日は「マンション調査の注意点をご紹介致します!」と題して、分譲物件の物件調査について解説してみたいと思います。

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分譲マンション調査のポイントを解説

では、実際にマンションの物件調査のポイントを解説して行きたいと思います。

 

専有部分に関する調査

調査にあたり、まず着目すべきは売り物として最もメインとなる専有部分に関する事項でしょう。

「専有部分なんて、見たままでしょ」なんてお声も聞えて来そうですが、実はここにも危険なポイントが隠されているものです。

 

リフォーム工事に関する事項

中古マンションの多くは、前所有者が住んでいたままの状態で引き渡されることが多いですよね。

当然、引渡し完了後は買主の手によってリフォームを行うこととなりますが、ここでトラブルが発生するケースも少なくありません。

例えば、「床の張り替えなどの工事については、下階の所有者の承諾が必要」であるとか、「工事に際しては施工内容を1ヶ月以上前に管理組合に届け出て、許可を得ること」なんてルールがあるマンションも多いのです。

特に物件購入者が買い換えで物件を取得している場合などは、リフォーム工事の遅れにより仮住いを余儀なくされることも考えられますから、充分な注意が必要となるでしょう。

なお、私が以前に体験したケースでは「フローリングの張り替え不可」という、恐ろしい物件も存在していました。

 

間取りに関して

「間取りなんて見れば判るだろう」という気もして来ますが、意外にトラブルが多いのも事実です。

当然、物件を契約する買主も建物の内部は見ているはずですが、細かい部分には気が付かない方も多く「販売図面の間取りを信じて購入してみたら、少々間取りが違っていた」なんてケースは少なくありません。

そしてこうした事態となれば買主の怒りの矛先は仲介業者に向けられることとなりますから、販売図面にパンフレットの図面をそのまま貼り付けている場合などは特に要注意です。

図面には「図面と現況が異なる場合には、現況を優先します」という文言も入っているでしょうが、余計なトラブルを避けるためにも、図面と異なる点ないかを確認した上、変更された箇所があれば必ず説明するよう心掛けたいところでしょう。

 

設備について

こちらもよく耳にするトラブル事例です。

マンション内には給湯器に食洗機、インターフォンなどの設備が数多く存在しています。

売買に際しては、売主に設備状況報告書を書いてはもらうでしょうが、その内容を鵜呑みにするのは少々危険です。

引渡し前には必ず自分の目で、設備の状況(本当に設置されているか?故障していないか?等)を確認しておくべきでしょう。

また例え故障がなくとも、激しい汚損などが生じている箇所を見付けた場合には、設備状況報告書に書き加えてもらうことも重要です。

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共有部分や建物全体についての調査

さて、専有部分に関する調査が完了したならば、次は建物全体や共有部分に関する調査を始めましょう。

 

管理規約・組合に関する調査

分譲マンションの取引後のトラブルとして意外に多いのが、管理規約や組合との関係で生ずる事案です。

最も多いパターンは、「既に管理費や修繕費の値上げが組合で決議されているにも係らず、これを説明していない場合」や「日照等に重大な影響を及ぼす大規模修繕の予定を告知していない」といったものになるでしょう。

そしてここで注意したのが、まだ決定していなくとも「今後、組合で採決が行われる予定のある事項」についても説明を怠らないことです。

先に挙げた管理費の値上げや大規模修繕はもちろんですが、「ペットの飼育を許可する議案」が審議中であるなんてケースも実際にありましたので、ご注意頂ければと思います。

 

近隣トラブル

また、近隣関係のトラブルも注意するべき調査事項となります。

マンションは壁や床、天井一枚を挟んで、様々な人間が暮らしていますから、戸建て以上に近隣トラブルに発展しやすい状態と言えるでしょう。

騒音や悪臭を発生させたり、やたらと音に敏感な居住者と隣接する住宅を、説明もなしに仲介すれば苦情は必至です。

こうした事態を避けるためには「近隣への聞き込み」が一番ですが、管理組合の議事録を確認することも重要でしょう。

マンション内で発生した大きな問題は管理組合でも審議される可能性が高いので、過去の議事録にもしっりと目を通して、重要事項の説明書を作成するべきです。

 

法令・登記に関する調査

どんな物件でも同様ですが、法令上の制限や登記に関する事項も大切な確認ポイントとなります。

用途地域道路計画などの都市計画施設への調査に、物件に対して「差し押さえ」などの登記がされていないかといった確認はもちろんですが、分譲マンションの中には「集会場等を区分所有者全員が持分で持ち合っているケース」も多いので、売買対象から「漏れ」が生じないように注意しましょう。

また、特殊な注意点としては下記の2つが該当するかと思います。

 

既存不適格

中古の一戸建てですと常に注意を払う点なのですが、分譲マンションとなると油断しがちなのが、建築確認における既存不適格建物の問題です。

「そんなことあるの?」というお声も聞えて来そうですが、私も実際に経験があります。(詳細は過去記事「既存不適格マンションの仲介体験記をご紹介!」をご参照下さい)

マンションが建築された時には建築基準法上で適法だった物件が、用途地域の変更などで「同じボリュームの建物に建替えられない」というケースも多いですし、私が体験した様に、組合が土地を売ってしまったことにより違反建築となってしまっているパターンもあります。

どちらにしろ、買主が購入した物件の資産価値を著しく下落させる結果となりますが、仲介の前には必ず確認しておきたい事項です。

 

要除却認定

聞き慣れない名称かとは思いますが、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法)」にて規定されている制度です。

この制度については、別記事「要除却認定マンションとは?という疑問にお答えします!」にて詳細をご説明させて頂きますが、この制度で言う「要除却認定マンション」に指定された場合、

敷地に対して容積率などの優遇が受けられる代わりに、建替えに関して様々な行政の関与が行われることになります。

あくまで、老朽化したマンションの建て替えを促進する制度の一端ですから、行政から一方的に要除却認定マンションに指定されることはありませんが、

建替えに反対する住人などがいる場合には、この認定を受けた方が円滑に計画が進められるため、管理組合が自ら「要除却認定」を申請するケースが存在するのです。

新たに物件を購入する方にすれば「要除却認定マンションの認定を知らない」というのは大問題でしょうから、事前にしっかりとした説明が必要になります。

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分譲マンション調査まとめ

さてここまで、分譲マンションの仲介に当たって注意すべき調査ポイントをご説明して参りました。

取引経験が豊富な営業マンの方でも、一つくらいは「これは知らなかった」という項目があったのではないでしょうか。

また、これから自分がマンションを購入するというユーザー様にも、物件選びのヒントとして今回の記事をご活用頂ければ幸いです。

ではこれにて「マンション調査の注意点をご紹介致します!」の知恵袋を、閉じさせて頂きたいと思います。