賃貸退去立会いのポイント

 

賃貸物件を所有していれば、避けることが出来ないの退去というイベントです。

どんな物件でも、退去しない入居者などまず存在しませんから、これは至極当たり前のこととなりますが、不動産屋さんにとっても、大家さんにとってもあまり歓迎すべきイベントではありませんよね。

お部屋が空けば、費用を掛けてリフォームを行わなければなりませんし、新規募集もしなければなりませんから、退去の連絡が入るだけでもテンションは下がるものです。

また当然ながら、退去する人間とも原状回復費用の按分や敷金の精算について、協議をすることにもなるでしょう。

過去記事「賃貸敷金トラブルについて考えてみましょう!」においては、「どの様な場合に入居者から原状回復費用が取れるか?」などについて解説致しましたが、今回は退去立会い自体を如何に有利に進めるかについて考えてみたいと覆います。

では、賃貸退去立会いのポイントを解説を始めましょう。

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退去立会いとは

経験豊かな大家さんや、賃貸の営業をされている不動産業者さんにはお馴染みの退去立会いですが、あまり馴染みが無いという方のために、まずは基本的な事項からご説明させて頂きたいと思います。

入居者から退去する旨の連絡が入れば、まず行うべきなのがこの「立会い」というイベントです。

賃貸借契約書においても、「退去時には物件の状況を確認し、原状回復の内容を協議する」と記されておりますから、正にこれを行うことになります。

基本的には、お部屋の荷物が全て撤去された状態で行い、床の傷やクロスの汚れなどを入居者と共に確認した上、原状回復費用の負担割合を相談するのがこのイベントの要点です。

物件管理を管理会社に委託している場合には、その会社がオーナー様の代わりに立会いを行うケースが通常ですが、近年では管理会社が「立会い料」を請求することが増えて来ているため、オーナーさんが自ら行うパターンも増えて来ているとのこと。

しかしながら、この立会いでの「話しの持って行き方」によっては、後の敷金精算トラブルへと直結する場合もありますから、ここは大いに注意を払うべき重要な局面となります。

また、経験の浅い管理会社の社員にとっては、少々ガラの悪いお客さんが相手だったりすると、胃が痛くなる方も少なくない模様。

そこで次の項では、退去立会いを有利に進めるポイントについて解説して行きたいと思います。

 

退去立会いのポイントを解説

では早速、実戦的な退去立会いのポイントをご説明して参りましょう。

なお、今回の解説では居住用、個人契約の物件を対象とさせて頂きます。

 

立会いの時期

冒頭でも申し上げた通り、隠れた汚れや傷が発見できないのを防ぐため、お部屋の荷物が全て運び出された状態で立会いを行うのが基本となります。

そして立ち会うタイミングを考えた時、パッと頭に浮かぶのは「引っ越し屋の搬出が終わった直後」となりますが、入居者は引っ越し屋さんの先回りをして新居に向かわなければならないため、なかなか時間を取ってもらえないのが実情です。

また、近年では引っ越し業者のプランで「時間未指定、料金格安」というのも流行っておりますから、当日まで何時に引っ越しが始まるか判らない場合も少なくありません。

一番確実なのは、後日改めてお部屋に集合して立ち会うことですが、遠方に引っ越す方が相手ではこれも不可能となりますから、引っ越し時間が未定の場合には、しっかりと時間を空けおいて荷物が出切るタイミングを計るしか無いでしょう。

因みに私の経験上、おおよその荷物が搬出される所要時間は、単身者で1時間、ファミリーで2時間程度となりますから、これを目安にして頂ければと思います。

 

引っ越し先の住所や連絡先・敷金返還用の口座等を確認する

これは非常に基本的なこととなりますが、引っ越し先の住所や連絡先をしっかり確認するようにしておきましょう。

また、敷金の金額では原状回復工事の費用が捻出出来ない程に部屋を汚してしまった入居者の中には、虚偽の住所を申告するものがおりますので、免許証や新たな部屋の契約書で住所の確認を行います。

そして反対に、敷金の返還分が出た場合に備え、返金用口座の番号や名義人も確認しておくようにしましょう。

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電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止を確認する

退去の際には、お部屋で使用していた電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止手続きが済んでいるかを確認しましょう。

インターネットなどに関しては、以前に住んでいた人間が使用停止手続きを行っていないため、次の入居者がネットを使用出来ないなんて事態も、しばしば発生します。

こうした事態を避けるためにも、必ず念押しをするように心掛けましょう。

 

残置物・物件の備品を持ち出されないように注意する

こちらも基本的なことですが、入居者の備品などを残置されると、後々始末に困ります。

処分には費用も発生しますから、お部屋の隅々までしっかりと確認しましょう。

特に高い位置にある収納の奥などは見落としがちです。

また、エアコンや冷蔵など設備として取付けられていた物品をうっかり引っ越し先に持っていってしまう場合もありますので、確認を怠らないようにしましょう。

なお、設備の中でも電灯やエアコンのリモコン、防水パンに付属されているL字型の排水口パーツ(エルボー)などは持ち出される可能性が大なので要注意です。

 

フォーム屋さんを立ち会わせる

これは非常に重要なポイントとなりますが、退去後のリフォームを担当する工事会社が決まっている場合には、フォーム屋さんに同席をお願いすることです。

通常は、「お部屋の汚れや傷を立会いにて確認した後、リフォーム屋さんが見積もりを出し、これを基に原状回復費用の按分を決める」ことになりますが、この方式ですと意外にトラブルに発展することも少なくありません。

汚れや傷の見落としがあり、立会いで確認した箇所以外の費用負担が発生すれば、入居者はこちらに不信感を抱きますし、

「クリーニングで落とせる」と思っていたクロスの汚れが、リフォーム業者的には「壁紙を張り替えねばならない」なんてケースではトラブルが不可避でしょう。

そこで登場するのが、プロの立場で意見を述べてくれるフォーム屋さんという訳です。

最近では、立会いのその場で見積もりまで出してくれる業者さんもいらっしゃいますので、これを利用しない手はありません。

 

証拠写真を撮っておく

物件オーナーさんにとって「お部屋を空室にしたままの状態」は、正に身体から血を流し続けているのと同じ状態であるものです。

よって退去した人間との敷金精算が完了していなくとも、フォームにはいち早く着手する必要があります。

しかし、原状回復工事の負担分で争いが生じた時に、お部屋が綺麗にリフォームされていたのでは、証拠がなくなってしまうことになりますよね。

そこで便利なの方法が、とにかく退去後の室内を写真に収めまくっておくことです。

立会いの際に、確認した汚損を後日になると「憶えていない」と頑張る者も少なくありませんので、必ず写真は撮っておきましょう。

そして更には、お部屋の傷や汚れの位置を記録した書面に、入居者のサインをもらっておけば完璧です。

 

「敷金精算の覚書」等の確認書類を交わす

昔ながら不動産屋さんは、原状回復の見積もりを基に、口頭だけで敷金の精算内容を取り決めてしまう方も少なくありませんが、これはなかなかにリスキーな方法です。

後々のトラブルを回避するためにも、原状回復の借主負担分がいくらになり、敷金からのどれだけ返金するか、そしてこの精算をもって賃貸借契約が終了したことなどを謳った「敷金精算の覚書」等を作成しておくべきでしょう。

なお、立会いの場で工事見積もりが出せるようなら、その場で覚書への署名捺印まで済ませることが出来ますから、これは非常にスムーズです。

また、後日郵送などで覚書を送り、署名・捺印の上で返送してもらう場合には、「返送書類の到着をもって、返還敷金の振り込みを行います」などの文言を加えておくと良いでしょう。

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退去立会いまとめ

さて、ここまで賃貸退去立会いのポイントについてお話して参りました。

意外に簡単そうに見えるかもしれませんが、実は気を配らなければならない点が多数あるのにお気付き頂けたことと思います。

退去した人間が遠方に、それも海外などに行ってしまう場合は、ミスをすると非常に面倒なことになりますから、くれぐれも気を付けたいところですよね。

なお、退去業務全体の流れについては次回記する「賃貸契約解約の流れをご紹介致します!」の記事にてご確認下さい。

ではこれにて、賃貸退去立会いのポイントを解説する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。