賃貸管理会社の仕事

 

先日の記事において、賃貸の営業会社(客付け会社)のお仕事に関するご説明をさせて頂きました。

そして、部屋を探しているお客様に物件を紹介し、成約に導くという「客付け会社の仕事」は、正に皆様が思い描く不動産屋さんの姿であったことと思います。

しかし賃貸のお仕事の中には、もう一つ重要な役割を果たす業種が存在します。

それが賃貸管理会社の会社(元付け会社)と呼ばれるものです。

賃貸取引のシステムに関する詳細は過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう!」にてご説明していますが、

客付け会社が入居者側の不動産屋さんであるのに対して、賃貸管理会社(元付け業者)は大家さん側の業者と言えるでしょう。

本日はそんな賃貸管理会社の仕事内容をご紹介させて頂きたいと思います。

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不動産管理会社とは

さて、まず前提としてお話しておきたいのは、管理業務をメインとする賃貸管理会社とは言え、一人の社員が物件管理のみを仕事にしているケースは意外に少ないという点です。

余程の管理物件数を誇っている会社であれば、管理のみを専属で行う社員を抱えているところもあるでしょうが、多くの会社では、営業マンが個々の担当管理物件を抱えながら、客付け業務も同時こなしているのが現状でしょう。

但し本日の記事では、管理業務の内容に焦点を絞って解説を行いたい為、こうした実情は考えずにお話を進めることに致します。

 

では改めまして、「管理会社の主な仕事とはどのようなものなのか」を解説して参りましょう。

簡単にご説明すれば、アパートや賃貸マンションをお持ちの大家さんからの依頼を受け、空室の募集や物件の維持管理、賃料の集金業務などを行うのが主な仕事内容となります。

先日ご紹介した客付け会社の業務を「攻めの仕事」と表現するならば、管理会社はその表裏の逆側、云わば「守りの仕事」がメインとなるでしょう。

因みに管理業務には主に2つの種類があり、「契約管理」であれば「新規募集」と「契約の締結」、「契約更新」に「退去時の立ち合い」等が主な業務となり、

「入金管理」ならば、これに加えて「賃料集金」や「滞納賃料の督促」に「クレームの対応」、そして場合によっては共用部分の定期清掃やエレベーターのメンテナンス、消防点検などの手配も行う総合的な管理業務となります。

報酬については、「契約管理」であれば新規契約時の広告宣伝費(通常・家賃一ヶ月分)及び契約更新時の事務手数料(通常2年毎、賃料の半月分)となり、

「入金管理」の場合にはこれに加え、月ごとの賃料の何%という固定収入を得ることになります。(5%など)

では、管理会社の営業マンの日常に密着することにより、その具体的な仕事内容を見て行きましょう。

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管理会社の日常

賃貸管理の営業マンがまず一番に行うべきは、現在空室となっているお部屋の募集業務です。

不動産屋さんには、レインズ・アットホームなど業者専用の空室情報共有媒体が用意されていますので、募集図面を作成した上で、こうしたメディアを利用して客付け会社への物件情報提供を行います。

これ以外にも、スーモやヤフー不動産など有料で「一般の部屋を探している方向けの広告」を掲載出来る媒体もありますので、必要に応じてこれらに掲載を行い、お客さんを募ることになるでしょう。

こうして募集を行っていると、時には一般のお客さんから直にお問い合わせを頂くこともありますが、実際に成約に結び付くことは意外と少なく、レインズ・アットホーム等の媒体を見た「客付け業者からの問い合わせを待つ」ことが殆どです。

一方、レインズなど空室情報を得た客付け会社は「手持ちのお客に相応しい物件である」と判断すれば、すかさず現在の募集状況に関して、管理会社に電話で問い合わせを行って来ます。

「●●アパートの●号室はございますか?」という問い合わせの電話があれば、管理会社は「ございます」、「申込みが入っております」など状況に合わせて返答をすることになるでしょう。

また、「実際にお部屋を見たい」と言われれば、名刺などをFAXで送らさせ、身分の確認をした後に鍵の在処を教えることになります。

通常物件の鍵は、空室のドアノブやパイプスペースなどに設置したダイヤルロック式の「キーボックス」と呼ばれる器具を利用して、現地に保管しているものです。

この器具が設置してある物件に関しては、キーボックスの暗証番号を伝えるだけで客付け業者の案内が可能となりますが、

分譲マンションでオートロックが付いている物件などはキーボックスの設置が出来ないケースもあるため、鍵を管理会社にて保管し、案内の際は客付け業者に取りに来てもらうことになります。

そしてお部屋を見たお客さんが物件を気に入れば、入居のお申し込みが入って来くことになるでしょう。

通常は管理会社ごとの申込書の書式が用意されていますので、これを客付け会社に送り、記載済みのものを返送してもらうことになります。

なお、この段階で申込人から物件への質問(「道路の音は煩くないか?」「追い炊きが出来るか?」等々)があれば、これに回答しなければなりませんから物件に関しても多くの知識を持っておく必要があるでしょう。

その後、申込書が届けばこれを物件のオーナーさんに見せて、判断を仰ぐことになりますが、入居者の身元に不振な点がある場合には、その旨を大家さんにアドバイスするのも大切な仕事になります。

更に、オーナーさんからのOKが出ても、申込み内容に虚偽の記載などがないかのチェックをすることが必要です。

このチェック作業も管理会社の仕事となりますから、申込み人や連帯保証人への電話連絡、勤め先の在籍確認などを契約前に済ませておきましょう。

こうして審査を通過したお客さんに対しては、客付け業者を介して契約金のご案内(精算書)、契約時の持ち物、契約日時の設定を行い、同時進行で賃貸用重要事項説明書賃貸借契約書の作成を行います。

契約当日は、お客さんが一人で来店(客付け業者は同伴しない)しますので、重要事項説明に契約書の読み合わせ、賃貸保証会社の契約や借家人賠償保険の手続き等を済ませて、鍵の引渡しとなります。

また契約終了後は、お客さんが署名・捺印をした契約書類を取りまとめ、契約金と共にオーナー様へ届けることとなり、ここで初めて広告宣伝費を得ることになるのです。

なお、入居後のクレームがあれば大家さんに代わって窓口にならなければなりませんし、退去となれば立合いを行ったりと、この先長い長い管理業務が待ち構えています。

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賃貸管理会社まとめ

さて、これまで見て来たのが管理会社の主な仕事となります。

この他にも、管理を請け負っている物件を定期的に巡回したり、空き物件の図面作成、なかなか決まらない物件に対しては、

客付け会社に営業を掛けて「優先的にお客を案内してくれるようお願いする」など、正にアパート経営の縁の下の持ち主的な存在と言えるでしょう。

そして管理会社に勤務するならば、不動産の基本的な知識に加えて、退去立会い時の原状回復工事費用の交渉や、お部屋のリフォームの段取りを組む都合上、やや建築業者さん的なスキルも必要となる職種かもしれません。

管理会社の業務の実態を詳しく解説したブログなどは非常に数が少ないと思いますので、これから賃貸管理会社への就職をお考えの方に、この記事がお役立て頂けたら嬉しい限りです。

ではこれにて、賃貸管理会社の仕事内容をご紹介の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。