賃貸法人契約書と特約

 

賃貸物件の仲介業務していると、避けて通れないのが企業を相手にした「法人契約」という取引の態様でしょう。

賃貸の取引経験が少ない方にとっては、「何が違うの?」といった印象かもしれませんが、対個人の契約と比べて様々な違いが出て来るものです。

そこで本日は、賃貸の法人契約について、お話をさせて頂きたいと思います。

なお、今回の記事は「居住用物件」を前提とさせて頂いた上、対個人用契約書の作り方を解説した過去記事「賃貸借契約書の雛形を解説致します!」と比較しながらご説明をして行きたいと思います。

では、賃貸法人契約書と特約の作り方の知恵袋を開いてみましょう。

スポンサーリンク

 

法人契約注意点

具体的な条文の説明を始める前に、まずは法人契約で注意すべき点について、お話をさせて頂きたいと思います。

 

契約者と連帯保証人の問題

まず問題となるのが、法人契約における契約者と連帯保証人に関する事項でしょう。

個人契約の場合には、勤めている会社や年収、家族構成など、入居審査にあたり判断材料となる様々な情報があるものです。

これに対して法人契約では、大手企業であるならいざ知らず、殆ど知名度のない会社が契約の相手である場合には、決算書を見る程度しか相手の内容を知ることが出来ません。

また中には、入居審査用に内容を偽った決算書を用意してくる法人などもありますので、じっくりと内容を吟味した上で入居審査を行わなければならないのです。

そして、こうした状況においては「頼りにするのは保証人!」となるのが通常ですが、法人契約場合には「相手企業の代表取締役を保証人にするか、保証人なし」というパターンが殆どになります。

因みに賃貸保証会社についても、法人相手の契約で保証を引受けてくれるところは数少なく、引受けてくれたとしても保証料が高額となるのが通常ですから、こちらも利用出来る可能性は低いものとなるでしょう。

よって、「怪しい」と感じる法人に対しては会社の実態の有無を確認したり、代表取締役以外の保証人を擁立してもらうなどの対策を講じる必要があります。

 

契約代行会社の問題

また一方、契約の相手が大手法人であるからといって、必ずしも安心という訳にも行かないものです。

近年では不動産業者が、大手企業の社宅借り上げに「代理人」として加わって来る契約代行サービスが当たり前となりつつあります。

契約代行とは、大手法人から社宅契約の代理権を取得した不動産業者が、「契約内容の交渉から、入居の手続き、退去時の敷金精算」までを一括して請け負うサービスのこと。

よって代行会社が入った場合には、オーナー側が用意した契約書の内容にも多くの注文を入れてくる上、退去時の原状回復も一筋縄ではいかないなど、正に大家さん・管理会社さん泣かせの契約形態なのです。

こんなお話を聞くと、「そんな申込み、断ってしまいたい!」とも思うでしょうが、大手企業の多くがこのサービスを利用しているため、避けては通れないのが実情でしょう。

 

この様に、法人契約というだけも様々な問題が生じる訳ですから、契約書や特約の内容にもそれなりの工夫が必要となって来る訳です。

スポンサーリンク

 

法人契約に加えるべき条項と特約

では、具体的に法人契約ならではの条項や特約についてお話して行きましょう。

 

解除条項に付加するべき文言

個人向けの契約では、賃料滞納や義務違反などが契約解除の要件となっていましたが、法人契約では更に下記の文言を加えましょう。

「借主が仮差押・仮処分、または、破産宣告・強制執行・競売等の宣告を受けた場合、若しくは監督官庁による営業取消処分等を受けた場合」

この文言を解除条項に付加することにより、法人だからこそ発生する多くのリスクに備えることが出来るようになります。

 

借家人賠償保険に関する特約

「賃借人は本物件の入居に際し、借家人賠償保険に加入するものとし、既に加入済みの場合にはその内容を貸主の明示するものとします。」

通常、賃貸の契約に際しては、管理会社などが用意している借家人賠償保険(建物に入居者が損害を与えた場合の保険)への加入が借主に義務付けられます。

しかし、大手の法人ともなれば、自社で一括してこの借家人賠償保険に加入していることも多く、管理会社が用意した保険に加入してもらえないのが通常です。

もちろん無理強いをすることは出来ませんが、どの程度の保証内容の保険に加入しているかを知る意味でも、この特約を入れておくのが良いでしょう。

 

重要事項説明・契約書の説明義務特約

法人契約の場合、契約の当事者は会社であるものの、実際に入居するのはその企業の社員であるのが通常です。

しかしながら、契約書の読み合わせや重要事項の説明は、会社の人事担当者に対して行うことが多く、居住する本人が何も説明を受けていないケースも少なくありません。

そこで、「借主は物件使用者に、本契約の契約内容及び、重要事項説明書の内容を説明し、これを遵守させる義務を負うものとします」という特約を加えておきましょう。

 

人員変更についての特約

「契約当事者が法人なのだから、入居させる人員は会社が自由に変更出来る!」という契約形態は意外にトラブルが多いものです。

よって、こうした事態を未然に防ぐために人員変更はオーナー様の許可制にしておくのがベストでしょう。

そこで「賃借人が入居人員を変更する場合には、賃借人の承諾を得るものとします」という特約を加えることになります。

スポンサーリンク

 

法人契約まとめ

この様に、同じ居住用物件でも相手方が個人である場合と、法人である場合には、その内容にもかなりの違いが出て来るものです。

また契約の相手が大企業である場合には、「有名な会社だから安心!」という気にもなって来るものですが、取引である以上は多くの落とし穴が隠されているものですから、気を抜かずに契約に臨んで頂ければと思います。

なお、これが法人契約である上に、対象物件が事務所や店舗となれば、その違いは更に顕著なものとなるはずです。

後日、こうした事業用物件に向けた契約書・特約作成に関する記事も書かせて頂くつもりですので、そちらも是非ご参考にして頂ければと思います。

因みに法人契約には面倒な点も多々ありますが、避けては通ることは出来ない上に、軌道にさえ乗れば賃料居滞納のリスクも少く、安定した収入が見込めるという利点があるのも確かです。

しっかりと知識を身に付け、法人契約をスパスパこなせるスキルを身に付けたいものですよね。

ではこれにて、賃貸法人契約書と特約の作り方の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!