賃貸契約の流れ

 

不動産取引の中で、売買と並んで大きな一ジャンルとなっているのが、賃貸という取引態様です。

取引件数で言えば、売買の数十倍、否、数百倍にも達するであろう賃貸の取引ですが、その裏側まではなかなか見えないものでしょう。

そしてお客さんの立場や、物件オーナーの立場では見え辛い取引の裏側を知ることは、これから不動産業界への就職を目指す方や、不動産投資を始めようという方にも必ずお役立て頂けるはずです。

そこで本日は、不動産業者の立場から見た賃貸契約の流れについて解説してみたいと思います。

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不動産屋さん目線での入居までの流れ

まずご理解頂きたいのは、殆どの賃貸物件の契約には「元付け業者(管理会社)」「客付け業者」という、2社の不動産屋さんが係って来るという点です。

その立場の違いについての詳細は、過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう!」にてご確認頂ければと思いますが、簡単に言ってしまえば、

物件の管理をする不動産屋さん【元付け業者(管理会社)】と、お客さんを案内する不動産屋さん【客付け業者】という違いになります。

なお今回の記事では、それぞれを「管理会社」・「客付け業者」という呼び名でお話を進めさせて頂き、取引の形態としては居住用のお部屋、入居者は個人での契約というのが前提です。

 

客付け業者へお客様が来店

お部屋を探した経験がある方ならお解りかと思いますが、物件探しはまず不動産屋さんに出向くことから始まります。

現在ではネット広告なども盛んですが、やはり成約には現地を見る必要がありますから、来店が必要という点だけは今も昔も変わりません。

客付け業者の社員は、来店したお客様に物件情報をご紹介し、見たい物件があればそのまま案内(物件を見に行く)という流れになります。

この際、自分の会社で管理している物件であれば、客付け業者は「客付け業者と管理会社の2社の仕事を一手に行う」こととなりますが、こうしたケースはあまり多くありませんので、

他の不動産業者がレインズ・アットホームなどの物件情報共有媒体に掲載した物件情報を紹介していくことになるでしょう。

なお来店はしたもののご案内まで至らない時は、「連絡先を聞いた上、物件情報を継続してご紹介し続ける」という流れとなるのが通常です。

 

物件確認

さて、お客さんに「お部屋が見たい」と言われれば、まずは管理会社に連絡して、「物件がまだ成約していないか」の確認と「鍵の手配」をしなければなりません。

ここでご案内が可能となれば、客付け業者は名刺を管理会社に送り、鍵の在処を教えてもらいます。

そして現地に「キーボックス」と言われる暗証番号ダイヤル付の鍵保管器具が設置してある場合には、お客さんを連れて直接物件に向かうことが出来ますが、

但し、時には管理会社に鍵が置かれている場合もあり、このパターンでは鍵を取りに行く手間が掛かるため、客付け業者に面倒がられることが多いでしょう。

また中には、現地に鍵がない物件には「案内をしない」という業者まである程です。

 

物件案内

物件の立地にもよりますが、電車や営業車でお客さんを現地にお連れします。

そしてここで物件を気に入って頂ければ、晴れて管理会社に「入居申し込み」をすることになります。

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申込み

賃貸のお部屋を借りたことのある方ならお解りのことと思いますが、申込みの段階になると、一度客付け業者の事務所に戻ることになります。

これは物件の申込みに使用する「申込書」の書式が管理会社によって異なるためで、客付け会社は現地より「申込みをしたい旨」を管理会社に伝え、申込書の雛形を事務所にFAX等で送ってもらえるよう手配します。

事務所に戻ったら、届いた申込書に必要事項を書き込み、身分証明書などを添付して、管理会社の審査を待ちということになるでしょう。

なお、ここでありがちなのが、申込書の内容をその場で埋めきれないという状況。

連帯保証人の勤め先や住所などは入居希望者が把握していない場合も多いため、こうした場合には書ける範囲で記入してもらい、不足した情報は追って連絡という形を取ります。

 

入居審査

ここからは管理会社の仕事となりますが、申込書を基に審査を開始します。

まずは物件のオーナーさんに連絡を入れ、申込書の内容を確認してもらうことになるでしょう。

本人の勤め先や勤続年数、年収なども総合的に判断しながら審査を進めることになります。

また、家賃保証関連については、100%賃貸保証会社利用という管理会社もありますが、通常はお客さんの希望を反映しての連帯保証人を擁立してもらうことも多いですし、属性の悪いお客さんに対しては保証会社・連帯保証人のダブル保証となることもあります。

連帯保証人利用の場合には、保証人への電話による意志の確認に加え、連帯保証人引受承諾書を送付して、署名・捺印(実印)の上、印鑑証明書(発行より3ヶ月以内のもの)を添付して返送してもらうよう手配するのが通常です。

因みに保証会社を利用する場合には、審査を依頼して、ひたすら結果を待ち続けことになります。

 

審査通過

こうしたプロセスを経て審査を通過した暁には、契約に必要な契約金の明細(精算書)や必要書類の一覧を作り、客付け業者に送付します。

これを受け取った客付け業者は、入居者にその内容を伝え、契約日の日程などを調整して行くことになるでしょう。

そして契約日まで決まれば、客付け業者の業務はここで終了となり、契約日には入居者一人で管理会社に出向いて、契約を行うこととなるのです。(仲介手数料はこの段階で、客付け業者に振込支払いとなるのが通常)

しかしながら、もう一方の管理会社の業務はここからが本番となり、契約書・重要事項作成に、借家人賠償保険や賃貸保証会社の申込書の作成などの作業が始まります。

 

契約締結・鍵の引渡し

そして契約日を迎えれば、管理会社にて契約が行われ、重要事項の説明や契約書の読み合わせが行われます。

契約書類に署名・捺印を済ませ、保険等の申し込み、契約金の受け渡しが完了すれば、取引も大詰めです。(契約金は事前に振込みの場合もあり)

なお、鍵の引渡しは賃料発生日から可能となりますが、契約はそれ以前に行われることが多いため、契約の場で鍵を引き渡すのは意外に稀なケースとなるでしょう。

入居者は賃料発生日以降に、改めて鍵を管理会社に取りに来るのが通常です。

 

事後処理

管理会社は入居者から受け取った契約金や契約書類を、オーナー様の元に届け、署名・捺印をしてもらいます。

ここでようやく、礼金の中などから広告宣伝費として報酬を受け取り、捺印済みの書類の一部を入居者へ届けます。

因みに、管理会社はオーナー様の署名捺印が済んだ段階で、契約書と重要事項説明書の写しを客付け業者に送ることを忘れないようにしましょう。(事務処理上必要)

そしてこれにて、賃貸の取引は完了となるのです。

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賃貸入居の流れまとめ

ここまでが、賃貸契約の流れについてのご説明となります。

ネットなどを見ても、細部まで解説したページがあまり存在しませんでしたので、何かのお役に立てれば思い記事を書きました。

いまいち賃貸契約の全貌が把握出来ないというオーナー様や、これから不動産屋さんに就職しようとお考えの方には是非お目を通して頂ければと思います。

ではこれにて、「賃貸契約の流れを解説いたします!」の知恵袋を閉じさせて頂きます。