賃貸契約書の特約事項

 

賃貸の契約において、契約書の本条と並んで非常に重要なものとされるのが、個々の契約ごとに定められる特約事項と呼ばれるものです。

法解釈においても、契約条項は通常の条文より優先されるべきものとなっていますから、ある意味で特約は契約書上の最重要項目とも言えるかもしれません。

しかしながら、不動産業界に入ったばかりの方や、賃貸契約の経験が少ない方にとっては、「一体何を書いて良いものやら・・・」と頭を悩ませてしまうことも多いはず。

そこで本日は、管理人がこれまでの取引で学んで来た「これは書いておくべき!」という特約条文の記載例をご紹介してみたいと思います。

では、賃貸契約書特約事項に関する知恵袋を開いてみましょう。

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常に書いておくべき特約記載例

冒頭にて、個々の取引毎に内容が変わるのが「特約」であると申しましたが、どんな契約にも共通で入れておくべき条項もあるものです。

本記事では、全ての契約書に入れておいて損の無い全物件共通の定型特約条項をご紹介して参ります。

 

クリーニングの特約

本物件退去時のクリーニング・エアコン洗浄費用は借主の負担となります。

すっかりお馴染みのクリーニング特約となります。

因みにポイントとなるは「エアコン洗浄」まで含めてしまっている点です。

入居者の中には「エアコン掃除はルームクリーニングには含まれない!」と頑張る者もいますので、入れておいた方が無難でしょう。

 

リフォーム業者特定特約

本物件の内原状回復工事は、オーナー指定の業者が施工するものとします。

こちらもリフォーム絡みとなりますが、入居者の中には「原状回復工事の見積もりよりも安い業者を知っている」と言い出す方もおられます。

同じクリーニングでもクオリティーはピンキリですから、安いだけの業者に依頼する訳にはいきませんが、「掃除代を水増し請求しているのでは?」と疑われるのも心外ですよね。

そこで事前にこの特約条項を入れておけば、トラブルを未然に防ぐことが出来るでしょう。

 

石油ストーブ使用禁止特約

本物件での石油ストーブ使用は禁止されています。

最近では分譲マンションの規約でも良く見掛ける文言です。

その理由は、ズバリ「危ない」から。

石油の充填作業中に火災が発生するケースは非常に多いため、書いておいて損はない特約でしょう。

 

振込手数料借主負担特約

賃借料等の振込に際し、生じる振込手数料は借主の負担とします。

こちらも書かれることの多い特約かと思います。

振込手数料分を損しないために、是非とも入れておきたい文言です。

 

トラブル防止条項

本契約に定めのない場合でも、借主が近隣住民とのトラブルやストーカー行為、迷惑行為等を継続して行った場合に、貸主は催告の上、本契約を解除出来るものとします。

具体的な契約違反を冒していなくとも、近隣トラブルなどを繰り返す入居者を退去させらるように作られた文言です。

実際の法的効果にはやや不安がありますが、迷惑行為の抑止力にはなるでしょう。

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消費税増税対策特約

契約期間中に消費税法が改正された場合には、その定めに従い本物件に係る消費税額も変更されるものとします。

消費税値上げに対応するための特約となります。

但し、居住用賃貸物件の賃料は消費税非課税となっておりますので、駐車場や事業用不動産のみの特約となるでしょう。

 

更新料支払確約特約

借主は本契約に定められて更新料が、近傍同種の物件と比べ妥当である旨を確認した上、本契約を締結するものとします。

近年問題になっている更新料の支払い拒否を防ぐための特約です。

先日、最高裁にて「一ヶ月分の更新料は妥当である」との判決が出ましたが、念のため入れて置きたい条項となります。

 

敷金返還

退去時、貸主からの敷金返還に要する振込手数料は、敷金からこれを差し引くものとします。

「賃料の振込手数料は借主持ちなのに!」とツッコミを受けそうですが、少しでも損したくない方は、こちらの条項をご利用下さい。

 

現況有姿特約

借主は本物件を現況のまま借り受けるものとし、募集図面との相違や、住環境に影響を及ぼす恐れのある施設の存在を充分に確認した上で、契約を締結するものとします。

図面の間違いや、近隣の嫌悪施設についてのクレームを防ぐための文言となります。

現地調査にそれ程力を入れない賃貸の契約では、必ず入れておくべき文言となるでしょう。

 

退去立会いを有利に進める特約

借主は、室内に自己の責任によらない汚れ・傷等を発見した場合には、引っ越し前に貸主に申し出るものとします。なお、申し出でのない傷や汚れについては、退去時に原状回復工事の対象となることを確認しました。

こちらも法的にどこまで有効か怪しい文言ですが、加えておいて損はない条項となります。

トラブル回避の抑止力として記載しておきましょう。

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全物件共通の特約まとめ

これまで見て来た条項が、全ての賃貸借契約に入れておいて損のない特約例文集となります。

私自身が取引を重ねる中で、他業者の契約書を見て「これいいね!」というものを寄せ集め、蓄積したものですが、契約書作成の参考にして頂ければ幸いです。

なお、今回は時間の都合でお話出来なかった特殊なケースの特約事項については別記事「賃貸特約条項の記載例をご紹介致します!(居住用・特殊ケース編)」にて解説させて頂きます。

ではこれにて、賃貸契約書の特約事項の作り方の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!