賃貸契約書の注意点

 

不動産の取引と言えば、「売買」または「賃貸」が主な取引の形態となります。

なお、非常にレアなケースとして「交換」というものがありますが、実際に行われる取引の99%以上は売買・賃貸のどちらかとなるでしょう。

そして取引件数自体を見れば、当たり前かもしれませんが賃貸の取引が圧倒的に多いのが現実です。

前回の記事「賃貸借契約書の雛形を解説致します!(居住用・前編)」では、そんな賃貸借契約の条文について解説をして参りましたが、今回はその続きをお届けしたいと思います。

では、賃貸契約書の注意点の解説を始めましょう。

※本記事は居住用物件あり、且つ借主が個人であることを前提とした契約書の解説となります。

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賃貸契約の条項解説

前回の記事にて、賃貸借契約書に盛り込むべき内容の半分程は解説させて頂きましたので、今回はその続きから解説をスタートさせて頂きます。

 

物件への立入りに関する条項

賃貸物件の運用を行っていると、様々な事情で室内への立ち入りを行わなければならない状況も出て来るものです。

そんな事態に備えての取り決めを行っておきます。

通常の立ち入りは建物のメンテナンスや修理が主となりますから、こうした際には「立合いの上、作業に協力すること」という条項を入れておきましょう。

但し、災害発生時など急を要する場合には、「承諾を得ずして立ち入る場合がある」旨を加えておくべきです。

 

契約解除に関する条項

「こうした行為を行うと契約解除になります」という事項について定める条項となります。

事細かな取り決めを行う必要がありますので、箇条書きにして判りやすく記していきましょう。

なお、内容によっては猶予期間(催告)なしで解除すべき事項もありますので、二通りに分けて記載を行います。

 

即時解約事項

  • 申込書への虚偽記載
  • 暴力団事務所としての物件利用や、暴力団に類する団体に所属する人物の出入り
  • 覚醒剤・危険ドラッグの使用や製造
  • 信義則違反や社会的信用失墜行為を行った場合

 

催告後(猶予期間後)の解約事項

  • 賃借人の義務条項違反、その他契約条項への違反
  • 賃料の2ヶ月滞納(判例上1ヶ月滞納は解約要件になりませんので、ご注意下さい)
  • 建物に損害を与えたにも係らず、修繕費の支払いを怠った場合

以上が、一般的な記載内容となるでしょう。

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解約予告に関する条項

所謂、一ヶ月前予告に関する条項となります。

内容としては解約予告日から一ヶ月分の賃料は、理由の如何を問わず支払義務があることを記するのが通常です。

よって、退去日まで一ヶ月を切ってしまっている時期に解約予告をした場合には、例え引っ越しが先行しても、予告日から一ヶ月分の賃料を支払っての退去となります。

なお、解約予告日を過ぎても入居を続けた場合には、通常の日割り賃料の2倍の賃料が発生するなど、ペナルティーを付加する条項を加えておくのもお勧めです。

 

賃貸契約終了時の取り決めに関する条項

契約終了時には借主が原状回復義務を負うことを明記しておきましょう。

なお原状回復の方法については、クロスや畳・襖など設備ごとに細かい取り決めを記した「別表(別紙)」を作っておくことで、後々の紛争を予防出来るはずです。

また、「借主には未納賃料の支払いや、水道・電気代等の精算を行う義務があること」、「残置した荷物を貸主が任意で処分出来る(但し撤去費用は借主に請求する)」旨も加えておいて損はないでしょう。

更には、「天災地変による建物滅失や、都市計画上の収容などの事態が発生した場合には契約が終了する旨」と、「貸主の都合によらない契約終了に際しては、立ち退き料等の請求が出来ない旨」も付加出来れば完璧でしょう。

 

連帯保証人に関する条項

賃貸借契約の連帯保証人に関する取り決め事項となります。

通常ですと、「保証人は賃借人が負担すべき一切の債務を保証する」程度の文言となりますが、

贅沢をいうならば、賃借人との連絡が取れなくなった場合に備え、「契約の解除権」、「返還敷金の代理受領権」、「残置物の処分権」などを連帯保証人に与える旨を加えておけば万全でしょう。

 

信義則に関する条項

大抵の契約書に記されていく「誠意を持って契約を履行しましょう」という事項になります。

あまり役には立たないかもしれませんが、念のため入れておきましょう。

 

管轄裁判所に関する条項

こちらもお約束の条項となりますが、退去後に訴訟を起こされた場合などに備えて、「物件所在地の裁判所にて訴訟を行う旨」を記しておくのがおすすめのです。

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賃貸契約書解説まとめ

さて以上が、居住用個人向け賃貸借契約書の内容解説となります。

なお、記事を2回に分けてしまったため、少々読み辛くなってしまったことをお詫び申し上げます。

世間では「賃貸の契約なんて楽勝!」なんて言われ方がされることもありますが、一歩間違えたばかりに、収益物件の運営に深刻な問題を生じさせることも充分に有り得ますから、しっかりと練り込まれた契約書を作成して頂きたいものです。

因みに、契約書には欠かせない「特約事項」につきましては次回記事「賃貸契約書の特約事項の作り方を解説致します!」にて、解説をさせて頂くつもりです。

ではこれにて、賃貸契約書の注意点を解説致します!(居住用・後編)の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。