行政調査

 

以前に書かせて頂いた不動産売買の現地調査の記事では、物件所在地にて行える調査の方法について解説致しました。

またその際、現地調査に並ぶ重要な事項として、役所や法務局で行う「行政調査」にも言及致しましたが、文字数の関係上『詳細はまた後日の記事にて・・・』とさせて頂いていたのを、皆様は覚えておられるでしょうか。

そこで今回は、前回保留させて頂いておりました行政での物件調査方法について解説させて頂きたいと思います。

なお行政調査では、市区町村等によって役所の担当部署の名称や、一つの部署が管轄する業務の範囲が異なりますので、本記事をそのまま参考にして頂くことは難しいかもしれませんが、調査の際の手掛かりとしてはお役に立て頂けるはずです。

では早速、解説を始めさせて頂きましょう。

 

法務局の調査

最近では法務局のインターネット閲覧サービスをご利用の不動産業者さんが殆どであるとは思いますが、「法務局に出向いてこそ発見できる情報」も多いですから、契約の時くらいは足を運ぶことをおすすめします。

例えば窓口において「この土地に他の建物は登記されていませんよね?」と尋ねることにより、取引対象の土地に、既に取り壊し済みにも係らず「滅失がなされていない古い建物の登記が残っていることに気が付けた」なんてお話は時折耳にするものです。(滅失登記未了のケースについては別記事「建物滅失登記をしていない土地の取引体験記!」をご参照下さい)

なお、不動産調査で取得すべき法務局管轄の資料は以下のものとなります。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面

ある程度の不動産屋さんとしての経験があれば、これらの書類は難なく取得が可能であると思いますので特に申し上げることもないのですが、

某大手不動産会社に勤めるキレ者営業マンの友人は、物件に隣接する全ての土地・建物に関して登記簿謄本を取得するように心掛けているとのこと。

費用が掛かることですし、「そこまでしなくても・・・」と思われるかもしれませんが、これを行うことで『隣接する土地を少々厄介な団体が所有していることが判明した』なんてケースもありますから、トラブル回避のヒントになることもある様です。

よって謄本調査はで経費を惜しまず、あらゆる情報を取得しておくことが肝要となるでしょう。

また建物図面に関しては、売主さんも記憶に無かった増築未登記部分を発見することがありますので、図面と現況の違いをしっかり見比べておくようにしましょう。

スポンサーリンク

 

法令上の制限の調査

用途地域や防火・準防火、都市計画施設(道路計画)などを調べる調査となります。

行政によっては、これらの法令上の制限を一枚の地図に落した図面などを閲覧、公布するサービスを行っている場合もあり、こうした資料がある場合は非常に便利です。

しかしながら、地域によっては全てバラバラの資料を確認しなければならない行政区域もあり、こうした地域ではひとつひとつ注意深く調査を進める必要があります。

なお私が行っているのは、調査の際に作りかけの重要事項説明書を持ち歩くようにし、役所の担当者に直接重説の書面を見せながら、説明項目を確認をしてもらうという方法です。

この方法なら、調査漏れを防ぐことが出来るばかりか、不慣れな地域での調査でも「次はどこに窓口に行けば良いか」を的確に教えてもらえますし、「都市計画図に反映されていない法令上の制限がないか?」などの確認も容易になります。

なお、法令上の制限の中には市役所や区役所では管轄していない、国や都道府県扱いの法令もありますので、こうした官庁の所在地を事前に確認し、立ち寄るのに必要な時間を考えた上で、調査日程を組むのがおすすめです。

スポンサーリンク

 

その他の調査事項

ここまでの調査で、既にかなりの事項についての調査が完了したことと思いますが、まだまだやるべきことがあります。

具体的な例を挙げれば、

などが残された調査項目となりますが、忘れると怖いのが以下の3点です。

 

埋蔵文化財

埋蔵文化財の調査は、古墳や貝塚などの遺跡が売買対象の土地に含まれていなかいのリサーチであり、建築工事中に遺跡が出た場合などは、工事が完全に止まってしまうので要注意の事項です。

また埋蔵文化財を管轄しているのは、行政の中でも教育委員会などの特殊なセクションとなりますから、見落としが無いようにしましょう。

 

接面道路の舗装状態

「この調査はやったことがない」という業者さんも多いかもしれませんが、行政によっては道路毎に舗装等級を指定している場合があります。

水道の引き込み工事などを行う場合には、公道の掘削、埋戻しが必要となりますが、大通りに面している場合には、この舗装等級の問題で再舗装に多大な費用が掛かる場合がありますので注意が必要でしょう。

 

近隣の建築計画の調査

建築確認などを担当するセクションに足を運べば、近隣で建築確認が下りている場所を確認することが出来ます。

物件周辺に大きな空き地があり、マンションの建築計画などがあると、日照問題等のトラブルを引き起こす可能性もありますし、

例え戸建ての建築計画でも、お隣りなどの場合には騒音等の問題が生ずることがあるでしょうし、買主が新築工事を計画している場合には、バッティングして工事に着手出来ないケースもあり得ますので油断は禁物です。

スポンサーリンク

 

さてここまで、行政調査に関するポイントや注意点をまとめて参りました。

特に法令上の制限に係る法律は、現在既に50種類近くにも及んでいる上、今後も数が増えていくことが予測されますから、調査においても決して気を抜くことが出来ない項目と言えるでしょう。

また、行政調査のミスは建築される建物の規模や形状に大きな影響を及ぼす可能性が高いですから、神経質になり過ぎて損をすることはないはずです。

ではこれにて、「物件調査方法について(行政調査編)」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。