競売購入の注意点

 

「市場に流通している物件価格の70%程度で、不動産を購入出来る可能性がある」として、今、一般の方からも熱い注目を集めているのが「競売」です。

ひと昔前までは、「素人が手を出すものではない」と言われていたこの制度ですが、現在では一般の不動産投資家さん等もこぞって入札に参加しているとのこと。

しかしながら、こうしたトレンドの中にあっても、プロ中のプロであるはずの不動産業者の中には、「競売に決して参戦しない」というポリシーを崩さない方々が多くおられるのも実情です。

確かに近年では関係法令も整備され、「リスクは大幅に軽減された」とも言われる競売ではありますが、今なお『それなりのリスクが存在している』のは疑いのない事実であり、競売参加に消極的な不動産業者が多い理由も、この点を意識してのことに他なりません。

そして、こんなリスクのお話を聞けば、「これから競売に参戦しよう」との意向をお持ちの方も、当然『充分な知識を身に付けておかねば!』と思うものですよね。

前回の記事では競売の流れについてご説明致しましたので、今回は競売購入の注意点についてお話してみたいと思います。

では、競売物件購入のリスクに関する知恵袋を開いてみましょう。

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入札の注意点

まず最初に注意が必要なのは、入札の制度自体の問題です。

実は競売の入札に際しては、物件の売却基準価額の20%以上の金額を保証金として納付しなければなりません。

そして入札の結果、無事に物件を取得できれば何の問題もないのですが、例えば「銀行に融資を断られ、残代金の資金繰りが付かない」といった理由や、「後から物件に問題あることに気が付き、購入を辞退したい」などの事情が発生した場合には、既に納付済みの保証金を放棄することでしか辞退することが出来なくなってしまいます。

こうした事態に陥らないためにも、綿密な計画を立てた上で競売に参加するべきでしょう。

また、時折耳にするのが申込書に記載する金額の「桁」を間違ってしまうというケースです。

当然訂正は出来ませんので、落札してしまった場合には「桁の違う額で購入するか」「保証金を放棄して辞退する」という選択肢しか残されませんので、この点も注意を払うべきでしょう。

 

瑕疵担保に関するリスク

通常の不動産売買であれば、基本的には物件の瑕疵(物件の隠れたキズ)に対する保全策が執られているものです。

しかしながら、競売の場合には瑕疵に対する保全は行われていませんので、全て自分の責任において問題を処理する必要があります。

建物の雨漏りや傾き、地盤の沈下などを物件の内覧もせずに見抜くことはプロであっても非常に困難ですが、競売に参加する以上はこうしたリスクも覚悟の上で臨む必要があるでしょう。

また建物の瑕疵であれば、建替えにより解消出来るケースが多いでしょうが、土壌汚染などが発覚した場合には、土壌の改良に法外な費用が発生する可能性も出て来ます。

こうした被害を防ぐためには、物件所在地近くの図書館などで古い年代の住宅地図を閲覧し、「現在の建物が建つ前にどんな土地の利用がされていたか」等を調べることが、有効な対策となるでしょう。

但し、隣接住宅からの配管越境や、古い建物の基礎やコンクリートガラ等の地中埋設物に関する瑕疵については、どんな調査をしても「見抜くことは非常に困難である」と言わざるを得ません。

 

明け渡しに関する注意点

さて、競売物件を購入する最大のリスクとされるのが「物件の明け渡し」に関する事項です。

住んでいる物件が競売に掛けられるという事態は、所有者・占有者にとって非常に不本意な事態となりますから、競落人に「出て行け!」と言われて素直に応じる訳がないのは当たり前。

そこで様々な法整備を行うことにより、よりスムーズな引渡しが行えるようにはなって来てはいるのですが、まだまだ注意すべき事項は山積しています。

以下では、そんな明け渡しに関する注意点をまとめてみます。

 

空室の場合

物件が空室であれば、何も問題がないような気がしますが、これだけで安心は出来ません。

物件を競落したからと言って、鍵を渡してもらえる訳ではありませんので、ドアに鍵が掛かっている場合は鍵屋さんに連絡をして、ドアを破らなければなりません。

そしてこの際には、不測の自体に備えて立会人を同行させるのが通常です。

立合い人は基本誰でも構いませんが、後々の安全を考えるのならば裁判所が紹介してくれる専門業者に数千円の日当を払って立ち会ってもらうのが得策でしょう。

また、ドアが開いてもまだリスクはあります。

それは物件の内部に荷物が残されている場合です。

競落人は不動産の所有権を取得してはいますが、中にある荷物に関しては何も権利を持っていません。

勝手に処分すると後々、大きなトラブルに発展する可能性もありますので、まずは裁判所の資料などを基にに所有者に連絡を取り、残置物処分の交渉をしましょう。

上手く連絡がついても、口頭だけの約束では不安ですので「立退きの確約(占有解除)」と「荷物の所有権放棄」の二点を謳った覚書などを交わすのが通常です。

なお、旧所有者はお金が無くて競売という憂き目にあっている訳ですから、荷物の処分費用が払えない可能性も充分にありますよね。

こうした相手の境遇に気を配り、競落人が処分費用を負担するのが、スムースに交渉を進める秘訣となるでしょう。

ただし、どうしても交渉がまとまらない場合には、費用を競落人が負担して「強制執行」に踏み切ることとなります。

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占有者が居る場合

そして次に問題となるのが、入居者がまだ占有を続けていた場合です。

まず注意したいのが、占有している者が「旧所有者」であるか、「物件を賃貸で借りている者」であるかという点となります。

旧所有者であれば、「引渡し命令」などを発動することであまり時間を掛けずに退去させることが可能ですが、賃借人に関しては引渡しに6ヶ月間の猶予を与えなければなりません。

占有者の排除などで時間をロスすると、今後のスケジュール(リフォームや解体工事の予定)が大きく左右される可能性もありますので、賃借人が占有している場合には特に注意が必要でしょう。

また、賃借人が引き起こす問題は、これだけでは済みません。

実は10数年前まで、賃借人が物件を占拠している場合の「立退き」は非常に困難なものでした。

これは「短期賃貸借を保護するべし」という法令が存在していたためであり、悪質な賃借人が物件を占有しているケースでは、競落人はその退去に大変手を焼かされていたのです。

そして『この制度のままでは競売に参加する人が居なくなる』との危惧から、平成16年に法律が改正され、賃借人に対して「6ヶ月の猶予を与えるが、退去は拒むことが出来ない」という内容に変更されたという訳です。

しかし、今となっても平成16年以前から賃貸を続けている者に関しては、改正前の「短期賃貸借保護の文言」が効果を持つこととなっておりますので、古くから住み続けている賃借人の追い出しを希望される方には注意が必要となります。

因みに平成16年の法改正時においては、競売に掛けられたアパートなどについて、旧所有者が賃借人から預かっていた敷金の返還義務を、競落人が引き継がなくて良い旨の取り決めも行われました。

賃借人の立退きに際して、「敷金を返還しろと」言われても応じる必要はありません。

 

立退き交渉

競落した物件に占有者がいる場合、「引渡し命令」などで退去を迫ることが出来る旨は、既にご説明致しました。

しかし、これだけで全ての占有者が退去してくれる訳ではありませんし、先に述べた平成16年以前から住んでいる入居者に対しては法的に対抗するのが困難ですから、立退きの交渉を行うこととなります。

では具体的にどのような交渉を行うべきなのでしょうか。

基本的に占有者たちはお金を持っていないケースが殆どでしょうから、最低限「引っ越し費用」は競落人が負担して上げるべきでしょう。

また、法的に対処することが難しい古くからの賃借人に対しては、物件を新たに借りるのに必要な初回賃料・礼金・敷金・仲介手数料を合算した金額と、迷惑料的な意味合いで数万円を引っ越し費用に付加した金額が最低限の交渉ラインとなるはずです。

さて、立退き交渉に際して最も問題となるのが「占有者が旧所有者であった場合」でしょう。

法的には「退去するのが義務」となっていますから、『払えても引っ越し代がMAX』という気がしてしまいますよね。

ただ、現実的には引っ越し費用のみで退去に応じてもらうのは困難でしょうから、先程の「賃借人に支払う費用」をベースに交渉をしてみる他はありません。

しかし、中には「お金を受け取るだけで退去はしてくれない」という悪質な占有者も存在しますので、お金の受け渡し時期などには十分な注意が必要です。

 

強制執行

これまでお話して来た、様々な方法でもまだ退去してくれない占有者には、強制執行という最後の手段を講じることになります。

なお、ここに至るまでに裁判所からの「引渡し命令」が発動されていれば、強制執行を行うのは決して難しいことではありません。

裁判所で執行手続きをすれば2~3ヶ月程で、強制的な退去が可能になります。

強制執行の断行前には、執行官が占有者に告知を行いますので、執行当日には物件はもぬけの殻ということも珍しくありませんが、場合によっては最悪の結末を迎えることがあるでしょう。

それは、行くあてものなく人生に絶望した占有者が、物件で自ら命を絶つというパターンです。

当然、占有は解除さることになりますが、こうした事態を引き起こす原因となったが競落人自身がそこに住むのはとても無理でしょうし、賃貸するにも事故物件扱いとなってしまいます。

立退き交渉をする中で、「この人はやばい!」と感じたら、それなりの費用を支払ってでも引っ越し先の目途を付けさせることが、競売では非常に重要となるでしょう。

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競売の注意点まとめ

以上が競売という制度に隠された注意点となります。

制度が確立され、誰でも手が出し易くなったとは言え、まだまだリスクは潜んでいるものです。

競落人は法的にかなり優位な立場にありますが、調子に乗ってやりたい放題な振る舞いをしていると、とんでもない憂き目に会ってしまいます。

あくまでも不動産の取引は人と人との繋がりの上に成り立つもの。

競売であってもこれを忘れないようにしたいものです。

ではこれにて、競売購入の注意点についてまとめる知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!