不動産競売の流れ

 

近年、不動産を入手する手段として「競売」という言葉が一般的に知られるようになって来ました。

その背景には、財テク関係の人気書籍などで競売の魅力が紹介されたことや、関係法令の改正により取引のリスクが軽減したこと等の事情があり、不動産業者以外にも、その門戸は大きく開かれることとなりましたが、やはりトラブルもまだまだ少なくないようです。

但し、それでも近隣の相場から70%程度は安く物件を購入出来るとあって、個人やセミプロの投資家からの人気は未だ高いとのこと。

そこで本日は、競売に対する知識の基礎編とも言うべき「不動産競売の流れをご説明」をしてみたいと思います。

では、競売での不動産購入の知恵袋を開いてみましょう。

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競売とはそもそも何か

そもそも競売について初めて学ぶという方のために、まずは競売という制度の基礎知識から見て行きましょう。

まず、用語としてですが「きょうばい」と読む方も多いようですが、不動産業界・金融の世界では「けいばい」と読むのが一般的です。

「読み方なんでどうでも良い」と思われるかもしれませんが、物件に悪質な占有を行う者などと話をする際には、「きょうばい」と発音するだけでも「あっ!素人だな・・・」と侮られてしまう場合もありますから、少々注意して置きたいところでしょう。

この競売という制度、そこに至るまでのプロセスは様々なパターンがあるものの、基本的には借金の焦げ付きなどで、強制的に不動産を処分される状態となります。

住宅ローンであれ、事業用のローンであれ、お金を借りる際には所有する不動産を担保に提供しなけければならないことが少なくありません。

これは万が一、約束通りお金が返してもらえなかった際の保険として、多くの金融機関が「不動産への担保設定を融資の条件」に掲げているからです。

こうしてお金を借りるのと引き換えに設定された担保に関する権利は、登記簿謄本の乙区と呼ばれる個所に『抵当権』という名称で記載されることになります。

そして抵当権は「一番最初にこの権利を付加したものが優先的に弁済を受けられる権利」となっていますから、通常は「第一位の抵当権」として「一つの金融機関名」が登記簿に記されることとなり、借入れ返済が完了すれば登記から抹消される訳です。

しかし、借入れの返済が思うように行かなくなってしまった場合には、物件所有者は様々な金融機関からお金を借りる度に重ねて抵当権を付けて行くこととなり「二番抵当」「三番抵当」と数珠繋ぎに抵当権が数が増えて行きます。

そしてついに、全くお金が返せない状態となった場合には、債権者たちが抵当権を行使して、競売へと向かうことになるのです。

但し、突然競売に至る場合は少なく、まずは借金を整理する管財人(基本的には弁護士)が数珠繋ぎになった債権者と交渉を始めます。

これは競売開始前に、任意の購入者を探して債務を整理してしまおうという試みです。

もちろん、対象の不動産を売却しても膨れ上がった借金を全額返済するのは困難ですが、お金を貸す側もプロですから、二番抵当で●●●万円貸していれば、●●万くらい回収したい、三番抵当ならいくらという「落とし所」は弁えているもの。

こうした債権者の「落とし所」と、競売開始前に物件を買ってくれそうな人の「購入価格」を天秤に掛けながら、交渉は進められて行きます。(ここで売却が決まれば「任意売却」となります)

しかし中には、「交渉に応じない」「提示額に満足出来ない」といった債権者もいますので、任意売却の交渉が決裂してしまった場合には、公的なオークションである「競売」という制度が利用されることになるのです。

そして競売に掛けられることが決定すれば、その旨を裁判所が許可し、競落人(物件を落札する者)の募集を行う公示へとお話が進んでいくことになります。

では次に、具体的な物件購入までのプロセスを見て行きましょう。

 

競売の流れを解説

競売物件を買いたいと思ったら、まずは裁判所より公示されている競売情報を集め、どの物件に入札を行うかを検討する必要があります。

 

①物件探し

競売物件の情報は、各案件を担当する裁判所にて掲示されることとなっていますが、物件所在地の裁判所が必ず地域の案件を担当する訳ではありません。

そこで利用されるのが、新聞広告やインターネットの情報サイトです。

新聞では得られる情報は限られたものとなってしますでしょうが、インターネットの競売専門のポータルサイトなどを利用すれば、資料をその場でダウンロードすることが出来ますので、これはなかなか便利なもの。

 

②3点セットによる調査

そしてお気に入りの物件が見付かったら、まずはその物件に「入札をして良いか?」「いくらで入札するべきなのか?」の調査を開始しなければなりません。

ここで頼りになるのが通称・3点セットと呼ばれる下記の資料です。

  • 物件明細書
  • 現況調査報告書
  • 評価書

では、その内容を詳しく見て行きましょう。

物件明細書

物件のおよその概要が記されていますが、実際の資料としてはあまり得られる情報がありません。

現況調査報告書

物件の概要や利用状況について、関係者の陳述や執行官の意見が記されている上、公図に測量図、現地の写真まで付いて資料です。

入札対象の概要ばかりか、これまでの物件利用状況の経緯まで示されていますので、隅々までじっくり目を通しておきたい資料です。

評価書

対象物件の価値を検討した資料となります。

目線としては不動産鑑定評価に近いものとなりますから、入札価格決定の大きなヒントとなるはずです。

ただし、こうした評価と実際に不動産の市場で取引されている相場には「ズレ」が生じることも少なくありませんので、別途の調査が重要でしょう。

 

これらの資料は競売情報サイトなどでも手軽に入手出来るので必ず手に入れるようにしたいところです。

なお、3点セットに目を通すことはもちろんですが、その他の調査も重要となります。

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③その他の調査

3点セットの内容に加え、一般的に不動産業者が取引を行う程度の調査はなるべく済ませてから入札に臨みたいところです。

調査には多くの方法がありますが、具体的内容については過去に記した不動産業者向けマニュアル記事「現地調査」「行政調査」をお役立て頂けることと思います。

また、これに加え「地中配管調査の方法について!」「不動産の道路調査について!」もご一読下さい。

なお、競売物件は物件の内部をまず見ることが出来ませんので、外観から如何に建物の瑕疵や、今後起こり得るであろう問題を見抜くかがポイントとなって来るかと思います。

そして、そんな際には過去記事「収益物件購入のポイントと注意点について」に記した物件調査のノウハウも参考にして頂けるでしょう。

 

④資金調達

「購入資金はキャッシュで!」という方には全く関係のない話ですが、競売にて銀行から資金の借り入れを行おうという方には少々注意が必要です。

実は少し前まで、競売におけるローンの使用は禁止されていました。

後の法改正により、一応は融資の利用が許可されましたが、お金を出す銀行的には「占有者の立退きなどに失敗する可能性もある」として、ローンの審査を通さないケースも珍しくありません。

競売のルールでは、例え資金調達の目途が立っていなくとも一端入札してしまった場合には後には引けいないシステムですから、融資を利用する場合にはしっかり下準備を行っておきましょう。

 

⑤入 札

そして、ここでようやく入札の段階に入ります。

申込み関係書類は裁判所で取得することが出来ますし、他の必要書類は住民票程度となりますので、作成自体は難しいものではありません。

但し、入札には保証金の納付が義務付けられていますので、売却基準価額の20%以上を事前に振込み、振込控えを入札書類と共に送る必要があります。

なお、入札価格は売却基準価額の80%以上というルールもありますので、あまり安い値段を書かないようにしましょう。

そして、投函する前には必ず金額等の確認をお願い致します。

「金額の桁がひとつ多い」、反対に「少ない」などのミスは取り返しの付かない失敗に繋がるケースもあります。

 

⑥開札・結果発表

入札締め切りから程なくして、開札と結果発表が行われます。

管轄する裁判所でも結果を知ることが出来ますが、多くの方はネットにて結果を確認しているようです。

なお、落札出来なかった方には、その後10日以内くらいに、保証金の返金が行われます。

 

⑦決済・引渡し

そして見事に、落札することが出来た方は「決済・引渡し」へと駒を進めて行きますが、ここから先は通常の決済とはやや方法が異なるものとなります。

まずは「売却許可決定」が裁判所から下されますが、売却の確定はここから一週間後となるでしょう。

これは競売の結果に「異議申し立て」がないかを確認するための期間となり、ここで問題がなければ残代金を納付して、物件の引渡しとなります。

なお、所有権の移転登記等は全て裁判所が職権で行いますので、何処かに出向いて裁判所の方と話すなどのプロセスは存在しません。

後日、登記識別情報が届き、所有権移転が完了となります。

 

⑧明け渡し

さてここからが、競売の「山場」となります。

物件の所有権が自分のものになったとはいえ、建物の中には債務者や、債務者から賃貸を受けている者が普通に生活しているケースも珍しくありません。

こうした者達を立ち退かせるのが、競売のクライマックスであり、最もリスキーな場面でもあります。

実はこの明け渡しの交渉、⑦の「売却許可決定」以降は行動を起こすことが可能。

但し、あくまでも当事者同士で「何時出て行ってくれる?」などの交渉のみであり、「立退き命令」などを出すのは残代金納付後でなければなりません。

もちろん、事前の交渉で退去させられれば問題はないのですが、言うことを聞いてもらえない場合は、いよいよ「立退き命令」の発動となります。

 

⑨引渡し命令・強制執行

落札者が引き渡しを求めているのに、退去しようしない占有者には、裁判所に申し立てることにより「立退き命令」を出してもらうことが出来ます。

申請に掛かる費用も数千円で済みますし、発動までの期間も7日みておけば充分です。

引渡し命令発動後、1週間は占有者に異議申し立ての機会が与えらえますが、ここで異議が唱えられた場合(不服申立)は、裁判所が判断を下すのを待たねばならないものの、プラス2週間もあれば結論は出るでしょう。

そして、引渡し命令に占有者が従わない場合には、いよいよ強制執行の手続きを行わなければなりません。

既に「立退き命令」が発動していれば、判決を受けていることと同じ効力を持ちますから占有者に抗う術はありませんが、申し立てから強制執行の実行までは1ヶ月~3ヶ月程掛かる場合もあります。

強制執行の当日は、申し立て人(落札者)が手配した立会人や荷物整理をする人員(専門業者か引っ越し業者)、そして裁判所の執行官で現地に向かいます。

事前に通告がなされていますので、この段階で退去している可能性も高いのですが、退去していない場合はドアを破り、入居者の追い出しと荷物の撤去が行われます。

 

⑩後始末

荷物撤去後はドアの鍵を変えるなどして、占有者が戻ってこれない処置がとられ、荷物は別の場所に倉庫を借りて(申立人負担)、しばらく保管されます。

荷物の権利は未だ占有者のものとなりますが、荷物も競売に掛けるという形式を執り、実際は申立人が落札し、廃棄処分するという流れです。

こうして手に入れた物件を建替えたり、リフォームするなどして、新たな運用が開始されれば、競売物件の購入は完了となります。

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競売の流れまとめ

以上が競売の流れのご説明となります。

これを読んで頂いても、自分一人で全ても行うのはなかなか「しんどい」と感じられるかもしれません。

そんな時には、「競売の代行会社」がおすすめとなります。

多くの会社が成功報酬で仕事を請け負い、物件調査から落札価格の検討、そして占有者の追い出しまでも「お任せ」でやってもらえるのは確かに魅力的です。

但し、注意すべきは費用の問題でしょう。

折角物件を安く競落しても、「代行会社に支払う費用が高く付き過ぎて、結局不動産会社を通して通常の物件を購入するのと変わらなかった」という話も時折聞きますので、しっかり費用の計算をした上でのご利用をおすすめします。

ではこれにて、不動産競売の流れをご説明致します!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!