不動産投資物件の探し方

 

不動産投資で既に成功を収めておられる方におかれてましては、「良い物件さえあれば次々に物件を増やして行きたい」との気持ちを持たれておられることと思います。

そして、そんな状態ともなると「市場に流通している物件ではなかなか満足出来ない」というのも本音なのではないでしょうか。

投資家仲間からは「凄い物件買った!」「投資が面白くて仕方がない!」など、気になる話題も多くもたらされるはずですから、「自分もスペシャルな物件を手に入れたい」との衝動にも駆られてしまいますよね。

そこで本日は、競売や公売、そして任意売却などの方法に加え、「自分で物件を発掘してしまう」という新たな不動産投資物件の探し方をご提案させて頂きたいと思います。

では、収益物件自己発掘の知恵袋を開いてみましょう!

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競売や任意売却、公売による方法

まず最初に、競売や任意売却、公売による方法をご紹介させて頂きたいと思います。

競 売

「競売」という言葉自体は聞いたことがある、経験したことがあるという方も少なくないことと思います。

ちなみに読み方としては「けいばい」と読むのが一般的であり、「きょうばい」と読むと『この人、素人だな』なんて思われることも多いようです。

競売に至る経緯は様々なですが、基本的には借金の返済が出来なくなったり、破産してしまったなど、後ろ向きな理由が殆ど。

よって物件自体にも「験の悪いイメージ」が持たれがちですし、債券絡みということで「怖い人たちが絡んでいそう」などの理由から、プロである不動産屋さんでも競売に手を出さないという人は少なくありません。

しかしながら、、そんなマイナスのイメージの中にこそ、掘り出し物が眠っているのも事実。

近年では、怖い方たちに対する法整備も進んでいますし、占有者への対抗方法も簡素化されていますから、正しい知識させ持っていれば、決して「危険過ぎる手段」ではないのです。

詳しくは「不動産競売の流れをご説明致します!」にて改めて解説致しますので、ご興味のある方は是非、ご一読頂ければと思います。

 

任意売却

この言葉は、あまり聞いたことがないという方も多いのではないでしょうか。

簡単にご説明するとすれば、「競売」の一歩手前の状態にある物件を売買する行為となります。

物件などを担保にお金を借りておられる方が、いよいよ焦げ付いて来た際には、管財人(基本的には弁護士)がその負債の処理にあたるのが通常です。

そんな状況の中では、お金を貸している相手も一人(一社)であることはまずありませんし、プロの金融屋たちは自分が貸したお金が全額返済されないことも充分理解しています。

そこで管財人が行うのが、こうした債務者に対して「いくらお金を回収出来たら満足してくれる?」という交渉です。

もちろん「いくら欲しい?」と聞けば、皆欲が出てまとまりが付かなくなってしまいますから、ここで執られるのが「任意売却」という方法となります。

具体的には、管財人が不動産業者などに働き掛け、まず買い手を探し出した上で、「この物件をいくらで買う人がいるから、A銀行さんの取り分は●●万円、B銀行さんは●●万円でどう?」と声を掛けることになるのです。

ここで条件が取りまとまれば「任意売却」は成立し、意見がまとまらないければ「競売」で売れた金額を債権者たちで分配することになります。

よって任意売却の売り物を扱うことが出来るのは管財人の弁護士や、そこに出入りする限られた不動産屋さんということになるでしょう。

彼らと上手にパイプを作ることが出来れば、価値ある物件を手頃な価格で入手することも夢ではありません。

さらに詳しいことをお知りになりたい方は、後日記する予定の「任意売却体験記」をご残照下さい!

 

公 売

競売と混同される方も多いかもしれませんが、こちらは「こうばい」と読みます。

名前が似ているので、ダークなイメージをお持ちになられる方もおられるかもしれませんが、こちらはかなり性質が異なります。

基本的には相続税の支払いに際して「物納」された物件(詳細は相続の基礎知識の記事をご参照下さい)や、行政の不要となった官舎などが、一般の方へ払い下げられるというもの。

※但し、固定資産税の滞納などによって差し押さえられた物件を公売に掛ける場合もあります。

差し押さえ物件を購入するには、かなりのノウハウが必要となりますが、物納や払い下げ物件に関しては、面倒な権利関係も、怖い方たちが絡んでくることもありませんので、一般の方にも充分に購入し易い物件となっているはずです。

なお、公売の情報は特定のサイトや新聞広告などでしか見ることが出来ないため、情報に常にアンテナを張り巡らせている必要があるでしょう。

詳細については「不動産公売の流れを解説致します!」の記事をご参照下さい。

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銀行ルートの開発!

さて、ここまでの解説をお読みになり、「やっぱり競売や任意売却は不安だな・・・」とお感じの方も多いかと思います。

そこで次にご紹介したいのが、「銀行さん」から不動産投資物件の情報をGETするという方法です。

「銀行で不動産を紹介してくれるの?」と不思議に思われる方も多いと思いますが、銀行は様々な方にお金を貸すのが仕事。

そうとなれば、資金繰りのために土地や建物を売りたいなどのお話も結構入って来るものです。

また、自分が融資している相手の返済が滞れば、任意売却や競売と話を進めて行かなければならりませんから、情報のソースには事欠かないでしょう。

更に銀行員にとっては「買いたい」と言っている人間が、自分を窓口に融資を組んでくれれば、これは正に良いこと尽くめということになります。

では銀行との間で、こうした不動産のお話をするには一体に何をすれば良いのでしょうか。

まず必要となるのは、銀行との太いパイプを作ることです。

これから投資物件を買うのであれば、その資金の借入先の金融機関とリレイションを築いて行くのも良いでしょうし、預金を一つの銀行に集めることで切っ掛けを作り、窓口となった銀行員から、ルートを切り開いて行くのも一つの手段でしょう。

但し、注意が必要なのはメガバンクや大手の地方銀行では、一棟や二棟の投資物件の借入や、2000万、3000万程度の預金では全く優遇してもらえません。

よって狙うのであれば、なるべく規模の小さな信用金庫などが良いのではないでしょうか。

 

不動産屋さんを上手に使おう!

「不動産屋さんにはもう頼んでいるし、一般に流通しないような物件が欲しいのだ!」と言われてしまいそうですが、本当に質の良い物件は不動産業者同士のトレードのみで、表に出ないことも少なくありません。

こうした物件が紹介してもらえるよう、不動産屋さんとの「関係の強化」を図るのも、優れた物件を手に入れる一つの方法です。

また、地域に密着している不動産業者なら、賃貸管理業務の関係で地元の大家さん達と太い繋がりを持っていることも多いので、地域の売り物情報を一番に紹介してもらえることもあるでしょう。

更には、「あの物件が欲しい!」という特定のアパート等があれば、依頼者の名前を伏せながら、所有者と買取交渉を行ってくれる業者もいますから、なかなか重宝することと思います。

当然、不動産屋さんも事業でやっておりますから、力を借りた際には例え成約に結び付かなくとも、しっかりと謝礼を支払って感謝の気持ちを伝えることが大切です。

 

売り物件を自分で発掘(物上げ)

そして最もコストを抑えて行えるのが、自分で物件を発掘してしまうという方法です。

突然、全く土地勘のないエリアで物件を見付けるのは不可能ですから、自宅の近所や町内会などのコミュニティーを利用しながら、地道な活動を展開していくこととなります。

 

ご近所さんは宝の山

長年、不動産屋さんをやっていて思うのは、売買を成功させる秘訣はやはり「人と人との繋がり」であるということ。

通常なら揉め事になってしまいそうなことも、知り合い同士であれば大事に至らずに済みますし、厳しい価格交渉も、近所の人だとついつい気が緩んで「OK」してしまうというのも良くあることでしょう。

因みに物件の売却依頼を受けた際には、まず「近隣に購入希望者が居ないか声を掛けてみる」というのが不動産屋さんの鉄則となっていますが、実はこれも地域のコミュニティーが持つパワーを充分理解しているからこその行動なのです。

ですから、隣近所の顔見知りとおしゃべりしながら「アパート買いたいんだよね」なんてさり気なくアピールしていると、「3丁目にいる親戚が売りたがっていたな・・・」なんてお話に繋がることも無くはありません。

自分が住まう地域のコミュニティーは、出来る限り活用したいものです。

 

相続発生は購入のチャンスカード

こうして地元の情報に精通して行くと、近所の家の事情も何となく見えて来るものです。

「どこどこのお爺ちゃんが危ないらしい・・・」なんて話は、良く話題になりますよね。

そして、こうした相続のネタは正にチャンスカードです。

地主の家長などが亡くなれば、必ず相続に関する動きがあるものですから、相続税が払えないなんて噂を聞き付ければ、これは「しめたもの」。

自分ではなかなか名乗りを上げ辛いものがありますが、地元密着の不動産屋さんなどと懇意にしていれば、こうした時にも非常に便利です。

話が具体的になるまでは匿名で交渉を進めてもらい、いざ正体を明かす際に「顔見知り」だったりすれば、取引も非常にスムーズに進んで行くでしょう。

 

困っている人の話はまず聞いてみよう

また、地元で顔が売れていくと、人から様々な相談を受けることも多いでしょう。

嫁の金遣いが荒い、事業に失敗したなど、「負の話題」も聞き流してはいけません。

通常「お金を貸して欲しい」などと言って来る人とは、係り合いになりたくないものですが、ここから投資物件取得の糸口を掴むという方法もあります。

例えば、賃貸物件が空いて困ったいるというなら、自分が安く借り上げて「又貸し」を行う『サブリース』という方法を提案してみるもの一つの方法です。(詳しくは「サブリース投資法」の記事をご参照下さい)

また、月極め駐車場を利用して同じ要領のサブリースを行うことも可能ですし、場合によっては「金を貸す代わりに2区画売って欲しい」などの交渉も出来るでしょう。

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投資物件の探し方まとめ

さて、ここまでお話して来た様に、ネットの物件情報や不動産屋さんに頼らなくとも、公的な手段を利用したり、自力で物件を発掘する等、収益物件を購入する手段は結構あるものです。

そして、どんな手法を試すにしても一番大切なのは、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」と「如何なる話が不動産情報取得に繋がっていくかについて、鋭い嗅覚を持つこと」だと思います。

例えば競売や公売などの公的売買では、想定賃料などが示されることはまずありませんから、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」が必要となりますし、

周辺のコミュニティーの中で売り物件を見付け出すには、「どんな状況に置かれた人間が物件を売りたいと考えるのか」という『不動産に対する嗅覚』が試されることになる訳です。

なお、あまり人が行わない物件情報取得方法は、メリットが大きい反面、それなりのリスクを伴うという点もお忘れ無きようにお願い致します。

競売などでは、占有者が立ち退かない等の危険がありますし、自力で物件の物上げする場合には、近所で悪い噂を立てられる可能性もあるでしょう。

但し、知識と経験さえあれば回避出来るものも少なくありませんので、本ブログでは今後、リスク回避に役立つ情報を積極的にご提供して行きたいと思います。

ではこれにて、不動産投資物件の探し方の知恵袋を閉じさせて頂きます。