投資物件の間取り

 

「不動産投資を始めよう!」と思い立ったなら、まず行うべきは資金計画を立てることと、物件探しということになるでしょう。

特に物件探しは「より立地が良く、利回りが回りそうな物件はないもか」と、熱中してしまうものですが、ここでは様々な注意が必要となって来ます。

物件選びでの注意点については、以前「収益物件購入のポイントと注意点について」という記事にも記させて頂きましたが、今回はそんな気を付けたい点の中でも、特に「物件の間取り」に着目してお話をせて頂きたいと思います。

では、投資物件の間取りを大研究する知恵袋を開いてみましょう!

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利回りと同じくらいに間取りは大切!

収益物件を探す際、最も注意を払うのはどんなポイントでしょうか。

駅からの距離、賃料、周辺環境など様々な条件が頭に浮かびますが、実は賃借人が入居の意思決定を行う最大の要因は「間取りが自分に適しているかという点」であると言われています。

こんなお話すると、自分が部屋を探した時には「そんなに間取りにこだわった覚えはないけどな・・・」とお思いになられるかもしれませんが、実はこれ、人間の本能が無意識の内に「好みではない間取り」を避けているためだと言われており、「覚えがない」のではなく、好みでない物件は「目に留まっていない」というのが正確な表現であるようです。

そして自分が、お部屋を探す立場であれば、このお話も「そうなんだー」で聞き流せるところですが、これが物件のオーナーの立場であったなら、思わず戦慄を感じてしまうことになるでしょう。

「自分が保有している物件が、お部屋探しをしている人から完全にスルーされている」、これは大家さんにとって正に最悪の事態なのですから。

この様に不動産投資を行う上で、間取りの良し悪しは正に「生死を分ける」といっても過言ではない程、重要な事項ということになる訳です。

しかしながら、入居希望者から「どんな間取りが嫌われるのか?」については、普段の生活をしている中ではなかなか思い至れるものではありませんし、中古収益物件の購入ともなれば、入居者が居るため、お部屋の中を見ることさえ出来ないケースも少なくありませんから、これはますます「困った事態」となってくるはずです。

そこで次の項では、不動産屋さんの目線で見た収益物件の間取りの良し悪しについてお話してみたいと思います。

 

ワンルーム・1K・2Kの間取りを考える

分譲マンションでもアパートでも、投資対象として最も多くの物件が流通しているのが、このタイプの単身者向けのお部屋であると思います。

建物の大きさの割に部屋数を多く取ることが出来る上、平米当たりの賃料単価も高い単身者向けの物件は、正に投資に最適とも言えますが、だからこそ注意が必要な点も存在しています。

 

ワンルーム・1K

まずワンルーム、1K物件で注意したのは、お部屋自体の面積です。

分譲マンションにしろアパートにしろ、建築会社は少しでも部屋数を詰め込み、「利回りが上がりやすい間取り」を提案してくるものですから、面積の小さな物件が多くなりがちなのですが、一部屋あたり18㎡を割り込む面積の物件は非常に危険であると言えるでしょう。

実際にこうした小ぶりの部屋に住んでみればご理解頂けると思いますが、こうしたお部屋ではベッドを置いてしまうと殆ど居住スペースがないというのが現実です。

一昔前までは、それでも住みたいという方がおられましたが、最近では賃貸物件を探しにこられた方々の多くが開口一番に「20㎡以上」「30㎡以上」などとおっしゃるケースも増えて来ています。

また、近年では建築会社も空室リスクを避けるため、小さ過ぎる収益物件のプランを提示しないようになりつつありますから、この点には是非ご注意頂ければと思います。

次に気を付けたいのが、風呂、トイレ、洗面所がセットになった「3点ユニット物件」です。

確かに住んでみると、入浴後にトイレを使用すると非常に暑い、カビの発生が凄まじいなど、問題点が少なくありませんし、狭い部屋のケースと同様にお客さんが来店と同時に「風呂トイレ別!」と言うケースが殆どですから、こちらも避けたいところでしょう。

但しこうした風潮を受け、3点ユニットが備えられた収益物件の価格が下がりつつあるのも事実から、収納などがあって将来的にバス・トイレ別の状態にリフォームが可能な物件は、むしろチャンスに転じるケースもあるはずです。

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2K

次に2Kの物件を考えてみましょう。

分譲マンションでは余程古い物件でしか見掛けないタイプのお部屋となりますが、一棟ものアパートなどでは未だかなりの物件数が存在するはずです。

こうした物件は、ジャンル的には単身者向けとされますが、実はカップルなど2人以上で入居するケースも少なくありません。

そこで問題になるのが、「玄関→キッチン→居室→居室」と一つの居室を通過しなければ、他の居室に入ることが出来ない間取りです。

こうしたお部屋は、お客さんにも敬遠されがちですから、なるべく購入は控えるべきかもしれません。

 

ファミリータイプの間取り

次に、ファミリータイプのお部屋について考えてみましょう。

間取り的には、2DK、2LDK、3Kなどの物件が多く、面積も40㎡~60㎡程度が一般的となるはずです。

まず言えることは、ファミリータイプである以上40㎡以下の物件は避けるべきであるということ。

これも実際に生活してみると解りますが、非常にお部屋が狭い上、半端に面積があるため賃料も高く、前項で紹介した2K間取りのお部屋と比較すると、競争力が低い物件と言わざるを得ません。

また、それなりに面積のある物件であっても、2K物件と同様に他の居室をと通り抜けなければ、辿り着けない居室がある物件も避けるべきです。

但し、通り抜ける対象がリビングである場合はあまり問題にならないでしょう。

そして次に注意すべきは、収納スペースの大きさとなります。

ファミリータイプである以上、収納が全くないお部屋は少ないでしょうが、如何にも無理くり作ったような申し訳ばかりの収納しか無い物件は非常にお客のウケが悪いです。

賃貸のお部屋の広さは6畳以下となるのが一般的ですが、この広さでまともな収納がないと、タンスにスペースを取られて、ベッドが入らないなんてケースも出て来るでしょう。

このため、「なるべくタンスを置かないで済む部屋」を念頭に部屋探しをするお客さんが多いため、狭い収納の物件はどうしても避けられてしまいます。

なお、下駄箱の収納力が高いファミリータイプの物件は、高い集客力を有している模様。

女性はどうしても靴の数が多いでしょうし、ロングブーツなどを収納することを考えれば、スペースはどんなにあっても多過ぎることはないのでしょう。

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投資物件の間取りまとめ

この様に物件の間取りの良し悪しが、収益物件の入居率に及ぼす影響は非常に大きいものがあります。

これから物件を購入したり、投資物件の建築に取り掛かるのであれば、こうした間取りの特性を十分に理解した上で、意思決定を行うべきでしょう。

一度手に入れた収益物件はそう簡単に手放す訳には行きませんから、後悔することのない、機能的な間取りの物件を手に入れたいものです。

ではこれにて、投資物件の間取りを大研究する知恵袋を閉じさせて頂きます!