不動産投資利回り向上

 

これから不動産投資を始める方、そして既に収益物件をお持ちの方にとっても、最も気になるのが「物件の利回り」に関する事項ですよね。

投資物件を購入する際、販売図面などに表示される利回りの殆どは、満室想定の表面利回り(ランニングコストを度外視した利回り)となりますから、物件を買ってはみたものの、「思ったような収益が上がらない」という方も多いのではないでしょうか。

そこで本日は、そんなお悩みを持つ方々のために、不動産投資利回り向上の裏技についてお話させて頂きたいと思います。

では早速、利回りアップの知恵袋を開いてみましょう。

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投資物件の利回りを考える

既に投資物件をお持ちの方は身に染みておられることと思いますが、不動産投資で得られる収益は、買う前に考えていたものとは「かなりの乖離がある」もの。

もちろん想定収益以上のものが入ってくれば文句はないのでしょうが、多くの場合、思っていたより少なくなるのが殆どであるようです。

その原因として最も多いと考えられるのが、先にも述べた物件紹介時に表示される「満室想定の表面利回り」「実質の利回り」に大きな差があるという点で、多くの投資家さんたちがこの落とし穴にハマっている模様。

もちろん、それなりに不動産投資を勉強されている方であれば、満室想定家賃が「盛られている可能性がある」ことや、固定資産税・都市計画税に、共用部分の電気料金、定期清掃などのコストが別途掛かることは折り込み済みのことと思いますが、それ以外にも出費は意外に多いものです。

例えば、入居中の部屋が退去した際、法外な修繕費用が発生(入居者に資産がない場合は、裁判をしても原状回復費用を請求出来ない場合がある)してしまうケースや、

購入後数年経ってから、水道管の腐食が発覚し、多大な修繕費用が発生する場合などがこれに当たるでしょう。

また、こうした突発的なトラブル以外にも、購入から時間が経過すれば空室の募集賃料は下げていかなければならないでしょうし、外壁塗装に屋根のメンテナンスなどの維持費も増加して行くことになります。

そして確かにそのどれもが、「止むを得ない事情」による出費ではありますが、実際にこれを支払うオーナーさんの立場となれば、これはなかなか厳しいものがありますよね。

そこで今回ご提案したいのが、今ある物件を活かしての「利回り向上の裏技」となる訳です。

 

利回り向上の裏技を紹介

「そんな都合の良い裏技があるの?」という声も聞えて来そうですが、実は色々と方法はあります。

但し、全ての物件で通用する訳ではありませんので、「どの対策方法を如何にして講じるか」については、やはり投資家さんの手腕に掛かっていると言わざるを得ないかもしれません。

 

自動販売機の設置

最も手軽に行える利回り向上法とも言えるのが自動販売機の設置です。

殆どの場合、自動販売機を扱う業者が設置費用を負担しており、物件オーナーが負担するコストは微々たる電気代のみとなりますから、これは非常に敷居が低いと思われます。

もちろん販売成績が優秀であれば、かなりの報酬も得られますが、立地などの問題で、「それ程収入の足しにはならなかった」というお話も度々耳に致します。

そして、ここで着目して頂きたいポイントがどんな種類の販売機を物件に置くか?という点です。

例えば学生の通学路などになっている立地の場合には、全品100円の販売機など、値段勝負の自販機が有利なのでしょうが、

あまり人通りが無い場所ならば、おでん缶や高級出汁を詰め込んだペットボトルなど、もの珍しい商品を扱うことで販売機自体の魅力でお客を引き寄せることが出来るでしょう。

特に現代はSNS全盛の時代であり、投稿のネタを求めて珍しい商品を探し回っている方も多いですから、こうした媒体も上手に利用したいところです。

但し問題点として、若者がたむろしたり、空き缶が散らかる点などが挙げられますから、導入には慎重を期したいところでしょう。

 

ソーラーパネルの設置

小型のアパートなどでは不向きですが、大型の賃貸マンションでは共用部分の電気料金もかなりのものとなります。

そんなランニングコストを圧縮するためには、ソーラーパネルの設置が有効であるとされています。

但し、余った電気を売る「売電」で収益を上げるのは困難ですし、設置の初期費用が高額となりますから、どちらかと言えば守りの設備投資と言えるかもしれません。

なお、ひと昔前のソーラー発電とは異なり、メンテナンス費用は殆ど掛かりませんので長期的に見ればお得な方法と言えそうです。

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バイク置場の設置

収益物件では、敷地内に駐車場スペースが設けられているケースも少なくありません。

もちろん月極め駐車場としての貸し出しは収益増加に繋がりますし、ひと昔前ならコインパーキングの業者が相場以上の賃料で借り上げてくれた時期もありましたが、

現在では時間貸駐車場も増え過ぎてしまったため、こうした方法も「いまひとつ」というのが現状です。

※コインパーキングの投資については「駐車場経営で利回りを確保しよう!」の記事にて詳しく解説しております!

そして、こうした貸し駐車場の状況に対して、バイク置場は圧倒的に数が不足していますから、月極め、時間貸し共になかなかの収益を上げられます。

最近では、コンテナ型のバイク置場専用設備なども販売されていますから、こうしたツールの導入も収益アップの有効な手段と言えるでしょう。

ただ問題点として、夜間のバイクの出入りにより、近隣のお宅やアパートの住人に騒音被害が発生する場合もありますから、物件の立地や構造でトラブルを回避出来るようなら、是非ともお試し頂きたい手段となります。

 

庭先売り

そして最強の利回り向上手段となるのが、敷地の切り売りという裏技です。

「切り売りって、どういうこと?」と思われるかもしれませんが、その名が示す通り、購入したアパートの余分な土地を建売業者などに販売して、収益を上げるという方法になります。

確かに土地の切り売りは、あくまで一時的な所得とはなってしまいますが、収益物件の購入費用と相殺すれば飛躍的に利回りを向上させることが出来るはずです。

但し注意すべきは、残される建物に対する敷地面積を減らし過ぎないようにすること。

建替えの際に、同じボリュームの建物が建たなってしまったり、建築基準法に違反した建物になってしまう(既存不適格建物)のは最悪の事態ですので、建築士などと綿密な打ち合わせをしてからの実行をおすすめ致します。

なお、銀行からの借り入れがある場合には、売却する部分の抵当権抹消や、部分返済を求められることがありますので、この点にも注意が必要です。

因みに、建売にする程の土地が無くても、お隣のお宅などが敷地の一部を買ってくれる可能性も充分にありますので、挑戦してみる価値はあるでしょう。

 

物件の一部で事業を開始

そして更に強力な利回り向上の裏技が、自分の収益物件の一部を利用して事業を始めるという方法です。

実は飲食店のオーナーさんの中には、既にこの方法で莫大な収益を上げておられる方もいらっしゃいます。

その手法は、立地は良いが利回りの悪い物件を敢えて購入し、一階で自分の店を開店することで、「お店の売り上げ+賃料収入」で高利回り物件以上の収益を上げるという寸法です。

「そんなお店をオープンする資金もノウハウも持ってないし、スペースもない!」と思われる方が殆どであるとは思いますが、そのな方にはフランチャイズ型の一坪事業がおすすめ。

こうした業態であれば、建物と敷地の間にある狭いスペースを利用して商売が始められますし、初期投資も抑えられるは嬉しいポイントでしょう。

コロッケ屋さんに唐揚げ屋さん、金券ショップに靴の修理など業種も様々ですから、不動産投資と起業をまとめて行ってしまうというのも面白いかもしれません。

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利回り向上の裏技まとめ

このように既に運用を開始している物件でも、今から行える利回り向上方法は意外に多くあるものです。

「今ある材料で、如何に収益を伸ばしていくか?」、これが不動産投資家に最も重要なスキルなのかもしれません。

ではこれにて、不動産投資利回り向上の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。