利回りの低い

 

近年、不動産市場で大きな存在感を示しているのが、一般の不動産投資家の皆様です。

ひと昔前までは、収益物件を買い求める一般の方は極僅かしかおられませんでしが、近年では多くの方が物件を買い漁っておられ、「本業の不動産屋さんが買う物件がない!」という状態にまでなっていると言われています。

しかしながら、実際に不動産業界に身を置いていると、5%、6%という大して利回りに魅力のない物件を不動産業者が購入している光景をしばしば目に致しますから、「彼らは一体どこで稼いでいるのだろう?」と首を傾げている方も多いはず。

そこで本日は「利回りの低い収益物件での儲け方を解説!」と題して、不動産屋さんも実践している低利回り物件で収益を上げる方法について解説してみたいと思います。

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収益物件の活用法は様々

「不動産投資物件を購入する」と言うと、『賃料収入で収益を得る』というのが王道パターンとなっていますが、実はまだまだ収益を生み出す方法はあるものです。

例えば建築確認上、敷地に余分な土地が余っている様なら、その土地を分筆して、建売業者に転売したり、お隣に買い取ってもうらうという手法があります。(詳しくは過去記事「土地の分割売却で収益を上げるよう!」をご参照下さい)

また大きめの店舗や事務所が含まれる物件で、そのお部屋が空室であれば、小さくお部屋を分割して貸し出すというパターン(詳細は「物件改造で不動産投資を有利に進める方法をご紹介!」の記事を参照)もあるでしょうし、

室内を細かくブースに分けての時間貸し事務所や会議室という活用方法もあるはずです。(詳細は「レンタルスペース賃貸で収益物件の利回りをアップさせよう!」の記事参照のこと)

更には、購入した物件を今流行のシェアハウスとして運用を行えば、従来の賃料以上の収益を見込むことも出来ますし、ウィークリーマンションの経営手法を応用すれば、流行の民泊経営などにも参入出来るでしょう。

この様に収益物件には、単に月々の賃料収入を得る以外にも様々な活用法が存在しますから、「物件ごとの特性や強みを如何に活かすことが出来るか」を見抜く能力さえあれば、まだまだ多くのメリットを得ることが出来るのです。

しかしながら、ここまでお話した様な敷地の余った物件や、シェアハウスへの転用が可能な建物は非常に限られた存在であり、市場には別の用途に活用出来ない上、利回りも低いという物件がゴロゴロしているのも実情でしょう。

そこで次項では、保有していてもあまり旨味もなく、他の使い道もない物件を利用して収益を上げる方法について解説して参ります。

 

利回りの低い物件でも稼ぐことは出来る!

「利回りの低い収益物件でも儲けるチャンスはある!」というお話をここまでして参りましたが、読者の中には「本当にそんなことが可能なの?」と訝しく思われている方も多いはず。

そこでまずは、そのテクニックの要点をご説明してしまいましょう。

その方法とはズバリ「物件の転売」という方法になります。

こんなお話をすると、「ただでさえ利回りが回らない物件は人気がないのに、高く転売できる訳がない!」と言われてしまいそうですが、この手法を成功させる鍵は「一定期間物件を保有して、賃料収入を稼いでから転売する」という点です。

例えば、価格3300万円で毎月20万円(年額240万円)の賃料収入が得られるアパートがあったとしましょう。

この物件の表面利回りを計算すると、その結果は7.2%となり、決して利回りの高い物件とは呼ぶことが出来ません。

そして、購入に際して自己資金を300万円投入し、残りの3000万円に対して15年返済の金利2%のローンを組むと、月々の返済額は約19万円となりますから、「月額収入20万円―月額返済19万円=月額利益1万円」という収支計算となります。

これでは例え満室でも利益が月に1万円、年間でも12万円という、明らかに投資として成り立たない買い物となってしまう感じがしますが、ここで注目するべきは「5年経過後のローン残高」です。

実はこの借入プランで返済シュミレーションを行うと、5年後のローン残高は2240万円まで減っていることになるのです。

つまり5年後に物件を3100万円(表面利回り7.7%)で売りに出したとしても、単純計算で「売却価格3100万円―ローン残高2240万円=売却益860万円」という大きな収益を見込むことが出来ることになります。

こうして考えれば、例に挙げた7.2%よりも更に利回りの低い収益物件でも転売利益を確保することが可能でしょうし、例え5年の間に何度か空室が発生しても、それなりの儲けは出るはずですよね。

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低利回り収益物件転売法の成功のコツ

これまでの説明で、「低利回り収益物件転売法」の概要はご理解頂けたことと思います。

そこで本項では、この投資方法を成功に導く秘訣について少々お話してみましょう。

 

なるべく築浅の見栄の良い物件を選ぶ

まずこの手法で大切なことは、数年後の転売の際に買い手が付きやすい物件を選ぶということです。

築年数の古い物件であれば、投入する自己資金もローンを利用する金額も低く抑えることができますが、転売の際に買い手が付かないのでは意味がありません。

また古い物件ですと、空室が発生する可能性も高くなりますし、保有期間中に大規模な修繕工事が必要になる可能性も出て来ますから、なるべく築浅の物件を選ぶのが得策でしょう。

 

世帯数の少ない物件を選ぶ

空室が発生し、賃料収入が減少してしまった場合のリスクを考えると、なるべく世帯数の多い物件を選んだ方が安全な様にも感じますが、決してそんなことはありません。

世帯数の多い物件は、それなりに売買価格も高額となりますから、いざ転売しようとした際に「簡単に買い手が現れない」というリスクが存在します。

また、経済状況の変動などによって賃料相場が下落してまった場合も世帯数が少なければ負うダメージも少なくて済みますし、転売時に空室がある場合も売却先が見付けやすいはずです。(10世帯で5部屋空いているよりも、4世帯で2部屋空いている方がお客が付きやすい)

更には、どうしても転売先が見付からない時にも、居住世帯が少なければ「立ち退き込み」で、物件を購入してくれる建売屋さんも現れる可能性がありますし、最悪は自分の手で立ち退き交渉を行うことも出来るでしょう。

 

売り時を見誤らないようにする

そして最も重要なのが、「転売を行う時期を見誤らない」こととなります。

この低利回り収益物件転売法は、保有する期間が長ければ長い程に得られる利益も大きくなるのが特徴ですが、建物の老朽化は刻々と進んで行くものです。

よってあまり大切に物件を保有し続けていると、いざ転売しようという時に、買い手が見付からなくなる可能性もあるでしょう。

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収益物件の転売まとめ

さてここまで、利回りの低い物件を購入して、収益を上げる「低利回り収益物件転売法」について解説を行って参りました。

この手法は現役の不動産屋さんのしばしば行う方法となりますから、ご興味がある方は是非挑戦して頂ければと思います。

なお、不動産を不特定多数に対して、反復して売買する場合には、不動産業の免許が必要となりますから、繰り返しこの手法を行うのであれば、免許申請を行って下さい。

ではこれにて、「利回りの低い収益物件での儲け方を解説!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。