賃料相場の調べ方

 

不動産投資を行うに当たっては、様々なスキルが必要になって来ます。

「物件の資産価値を見極める能力」に、購入後に必要となって来る「修繕箇所を予測する力」、そして高額物件であっても『ここぞ!』という時には「購入に踏み切れる決断力」など、その種類は実に様々です。

しかしながら、その中でも最も重要とされるのが、物件が所在する地域の賃料相場を正確に見抜く能力であると言われています。

そこで本日は「賃料相場の調べ方を解説致します!」と題して、不動産投資家には必須の家賃相場の調査方法をご教授させて頂きましょう。

スポンサーリンク

 

賃料相場を知ることが投資成功の必須条件

冒頭にて、不動産投資を成功させるには「地域の賃料相場を正確に見抜く能力が必要不可欠」というお話をさせて頂きましたが、これから投資を始めようとお考えの方の中には「えっ?どうして?」と疑問に思われた方も多いと思います。

そこでまずは、「どうして賃料相場を知ることが投資成功の近道であるのか?」という点から解説を始めさせて頂きましょう。

不動産投資によって得られる最もオーソドックスな利益と言えば、保有する物件から月々上がって来る家賃に他なりません。

よって物件の購入に当たっては、「どれくらいの賃料収入が見込めるか?」が最大の要点となるはずなのですが、『不動産投資で失敗した!』とおっしゃる方の多くが、その理由として「賃料相場を見誤った」との理由を挙げておられるのです。

既に投資物件の情報を集め始めておられる方はご存じのことと思いますが、買主募集の販売図面には必ず「満室想定賃料8%!」などの宣伝文句が踊っています。

しかしながら、この想定賃料なるものが曲者であり、販売会社が気分で賃料の設定を行っていたり、利回りを向上させるために敢えて高めの想定額を記載しているケースも少なくないのです。

また、現在入居中のお部屋の賃料をベースに利回りを計算すれば、賃料の相場を見誤ることは無い様にも思えますが、実はここにも落とし穴が存在しています。

賃料相場は常に変動するものですから、2~3年前に入居したというお部屋の賃料設定が今でも通用するとは言い切れませんし、これが5年、10年という入居期間となれば、数万円単位で相場とズレた賃料設定となっている可能性だってあるのです。

そして、こうした誤った相場観を基に収益物件を購入すれば、空室は何時まで経っても埋まらないばかりか、退去も続発。

揚句に退去したお部屋も埋まらずに、結果として投資に失敗するという最悪の事態を招くことになるでしょう。

こうした理由から、不動産投資を行う上で「研ぎ澄まされた賃料相場感が何よりも重要」という考え方が生じて来る訳です。

 

家賃相場の調べ方

では実際に、賃料相場を調べるにはどんな方法があるのでしょうか。

一般的に家賃の相場を調べようした際に、まず行われるがインターネットで同じエリアの物件を検索して、自分が保有している(買おうとしている)物件と比較してみるという作業です。

確かに実際に募集が掛けられている物件との比較から、「自分の物件がいくらくらいで貸せるか」を調べるのは有効な方法であるとは思いますが、

同じ築年数で同じ間取り、駅からの距離も変わらないなんて物件はまず存在しないでしょうから、最終的には「大体これくらいかな・・・」という勝手な推量を加えざる得ないのが現実でしょう。

また近年では、「コンペア式賃料査定」という賃料設定の方式も注目を集めています。

コンペア式賃料査定とは、不動産業の業界団体などが提案している新しい家賃設定法であり、基準となる物件のデータを基に、駅までの距離や部屋の面積、間取りなどを比較して加点・減点を行っていくという方式です。

この方法であれば、ついつい「勘」に頼ってしまう『推量の部分』について、明確な根拠を得ることが出来ますから、より適切な賃料設定が可能となるでしょう。

しかしながら、プロの不動産屋さんならばともかく、投資を始めたばかりの投資家さんや、これから収益物件を購入するという方にとっては、この方法でもハードルが高過ぎると感じてしまうはずです。

そこで次項では、ド素人でも確実に賃料相場を把握することが可能な家賃相場の調べ方をご提案してみたいと思います。

スポンサーリンク

 

管理人おすすめの賃料相場の調べ方

では早速、誰でも簡単に行える賃料相場の調査方法を解説して参りましょう。

 

物件のタイプ毎にデータを集める

賃料相場を調査するために、まず行うべきなのは物件タイプ別のデータ収集となります。

賃貸物件の間取りはある程度パターンがありますから、調べたい物件の間取りによってワンルームタイプ(1K・1DK)、2K、2LDK(2DKを含む)なんて具合に実際の募集事例などを調べて行きましょう。

因みにワンルームタイプで重要となるのが、「バス・トイレ同室」と「バス・トイレ別室」の物件を混ぜて比較しないことです。

近年ではバス・トイレ同室物件の人気は非常に低くなっていますので、別室タイプと混合して相場を予測すると、想定賃料に大きな差異が生まれることになるでしょう。

また、2LDK物件については床面積で集めるデータの区別するべきです。

募集広告には2LDK・2DKなんて宣伝文句が書かれていても、45㎡以下のファミリータイプ物件は人気が低い傾向にありますから、「45㎡以上・45㎡未満」を境に集めるデータを分類しましょう。

 

データの分析

さて前項のデータ収集を終えれば、エリア内にある近傍同種物件の情報がいくつか手元に残されているはずです。

続いてはこの資料を基に、物件ごとの比較検討を行って行きます。

例えば「駅から徒歩5分・築10年」という物件と、「駅から徒歩10分・築20年」という物件データがあれば、この二つの賃料設定を比較して「仮に駅徒歩8分・築15年の物件が存在したら?」なんて計算を試して行きます。

また、駅からの距離と築年数が同じくらいの物件で、床面積が「16㎡」と「30㎡」というデータがあれば、「床面積25㎡ならいくらで貸せるだろう」といった具合に、様々なパターンでの賃料予測を行ってみましょう。

そして、こうした作業を繰り返している内に、駅からの距離や築年数、部屋の向きや面積に応じて、「賃料設定にどの様な調整が加えられているかの空気」が掴めて来ますから、

この状態まで来れば、自分が購入しようか迷っている物件についても、単なる予測とは一線を画する「根拠ある賃料想定」が行えるようになるはずです。

 

最終確認は地域の不動産屋さんに

そして最後に行うのが、地域の不動産屋さんを訪れて、賃料相場の聞き込みを行う作業です。

「飛び込みで不動産屋さんに相場を聞きに行く」というと、思わず尻込みしてしまう方もおられるでしょうが、賃貸をメインに行っている不動産屋さんなら親切に対応してもらえると思います。

また、物件を購入するか迷っている段階でも「買えたら管理をお願いしたい」なんて雰囲気を出しておけば、不動産屋さんも悪い気持ちはしないものです。

こうして何軒かの不動産屋さんを巡って意見を聞けば、これまで行って来た自分なりの予想に確固たる裏付けを得ることが出来るでしょう。

但し、ここで気を付けたいのは、不動産屋さんの中にも「誤った査定をする者」や「判らないからテキトーな答えをする者」が居るということです。

よって、「3社に聞いたら全員バラバラの見解だった」なんて時は、せめて同じ意見の不動産屋さんが2社現れるまでは、聞き込みを続けるべきでしょう。

スポンサーリンク

 

賃料相場調べ方まとめ

さてここまで、収益物件の賃料相場調べ方について解説して参りました。

収益物件の購入に際しての賃料収入予測は、プロの不動産屋さんでも非常に頭を悩ますポイントですから、今回ご紹介したテクニックを是非ともご活用頂ければと思います。

なお、ここまでの解説をお読みになり、「最初から不動産屋さんに聞き込みをした方が早いのでは?」と思われた方もおられるかもしれませんが、

本文中でも申し上げた通り、不動産屋さんの中には案外テキトーな回答をする者も少なくありませんので、こうした質の悪い業者を見抜くという意味でも、自分的な根拠を持った上で、相場を聞いて回る方が遥かに効率的なのです。

また質の高い不動産屋さんを複数回ることが出来れば、該当エリアの賃貸市場の動向や、お客の流れも見えて来ますし、購入後に管理の依頼を行う不動産屋さんを選定する際にも非常に参考なるでしょうから、是非自らの脚を使って業者巡りをしてみて下さい。

「不動産投資は不労所得を得る方法」なんて言われ方をしがちですが、しっかりと運用を軌道に乗せている方は、見えないところで今回ご紹介したような地道な努力を重ねているものです。

自ら汗をかくことが、不動産投資のリスクを減少させる最上の方法であることを、是非ご理解頂ければと思います。

ではこれにて、「賃料相場の調べ方を解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。