事業用物件賃貸

 

不動産投資を行っている方や、先祖から多く土地を受け継いで来られた方にとって、賃料収入は日々の生活の糧を得るのに、欠かすことの出来ない収入源となります。

世間一般的には「賃料収入で生計を立てている」なんてお話を聞くと、「実に羨ましい・・・」と思われてしまうものですが、

実際に不動産をお持ちに方々にしてみてば、収益物件の購入資金や建築費のローンに追われながら生活している訳ですから、決して気楽な毎日を過ごしている訳ではないのです。

また、こうした不動産賃貸業を営んでいると、時折直面することになるのが店舗や事務所などの「事業用の賃貸借に係るトラブル」となります。

こんなお話をすると「事業用でも居住用でも、それ程違いは無いのでは?」というお声も聞えて来そうですが、実は事業用契約では『居住用では考えられない様々な問題が発生し得る』のです。

そこで本日は「事業用物件賃貸に関する法律知識をお届け!」と題して、多くの投資家さんや地主さんの頭を悩ます事業用物件の問題を大研究してみたいと思います。

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事業用賃貸は何故恐れられるのか

以前に書いた「賃貸事業用契約書の書き方と特約について」という記事の中でもお話致しましたが、事業用物件の契約には様々なリスクが存在しています。

もちろん居住用の賃貸借でも、入居者の生活の拠点となる「家」を貸す訳ですから、オーナーにはそれなりの責任と義務が生じるものですが、

これが事業用となれば、そこで商売を始めるのですから、建物の不具合で営業が出来ない場合や、物件の瑕疵(雨漏りなど)により商品が損害を受けてしまったケースでは、居住用物件以上に重い責任が大家さんに圧し掛かって来ることになるのです。

実際に管理人も、こうしたトラブルは何度か経験したことがあり、中には雨漏りによって商品が濡れてしまった借主から、損害賠償として「数百万円の支払い」を求められたオーナーさんもいらっしゃいました。

こうした事情から、大家さんの中には「事業用としては絶対に物件を貸し出さない!」というポリシーを持ちの方もおられますが、あまりに空室が増えてしまった場合には、そんな信念を曲げてでもテナントを受け入れざるを得ない場合もあるでしょう。

そして、そんなお悩みを抱えるオーナーさんに、私が常々申し上げているのは「賃貸に関する法知識に精通していれば、事業用賃貸も決して怖いものではありませんよ」という台詞となります。

人が恐怖を感じる最大の要因は、「知らないこと」「未知なるもの接する」こととなりますから、積極的に知識を吸収することで、こうした恐怖心を克服できるはずです。

但し、「法律系の書籍やサイトの情報は、専門用語ばかり読む気がしない」という方も多いでしょうから、以下では解り易さに重点をおいて、事業用物件賃貸の法律知識を解説して参ります。

 

事業用物件の賃貸に借地借家法は適応されるか

物件を事業用として貸し出す際に、大きな問題となるが借地借家法に関する事項です。

ご存じの方も多いとは思いますが、我が国で建物を賃貸する場合、その借主は借地借家法という法律によって、手厚い保護を受けることになります。

そして、この法律は「国民の住宅確保を円滑に行うこと」を最重要視していますから、大家さんによる賃料の値上げや、契約更新の拒否、立退き請求などを厳しく制限する内容となっているのです。

ただ、こうした借地借家法の成り立ちを考えると、「住宅確保のための法律なら、事業用の賃貸借契約には適応されないのではないか?」という疑問が湧いてきますよね。

もし仮に、店舗や事務所がこの法律の制限を受けないのであれば、事業用賃貸のハードルもかなり低いものとなるはずなのですが、結論から申し上げれば『事業用でも借地借家法の適応を受ける』というのが原則です。

よって、物件を貸したが「近所から騒音等のクレームが来た」、「契約内容に軽微な違反がある」といった程度の事情では、そう簡単に退去をさせることは出来ないことになります。

但し、居住用の建物賃貸借がほぼ100%借地借家法の適応を受けるのに対して、事業用では貸し方次第で「その適用を否定されるケースがある」のも事実です。

例を挙げるとすれば、駅や映画館の施設内で営業をしている店舗や、デパートの地下などに並ぶお惣菜店等がこれにあたります。

判例によれば、借借家法が適用されるには、店舗が外観上も内容上も「独立している」ことが要件とされていますから、先に挙げたようなケースでは『独立性は認められない』ことになるです。

因みに、本ブログの過去記事「レンタルスペース賃貸で収益物件の利回りをアップさせよう!」では、大型店舗や事務所をブースに分けて収益を上げる方法をご紹介しましたが、

この記事で書いた方法であれば、借地借家法の適応を逃れることが出来ますから、比較的自由に店舗の入替えが可能となり、営業補償などに伴うトラブルも減少させられるでしょう。

なお、細かく判例を見て行くと、スーパーの一画を利用したパン屋さんについて「借地借家法の適応を認めた例」もありますから、確実に法適応を避けたいのであれば、専門家と詳細な打ち合わせをした上で、賃貸借契約を締結するのがお勧めです。

※表記の判例では、パン屋がスーパーとは別の看板を掲げており、店舗は壁に囲まれていた上、道路に面した別の入り口を持っていたことが、判決の決め手となった模様。

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事業用物件ならではのトラブル

では、事業用物件が原則借地借家法の適応を受けることを前提とした上で、実際に貸出した際に起こり得るトラブルの実例を見て行きましょう。

 

居抜き物件

市場に流通する事業用物件でありがちなのが、店舗などを「居抜き」の状態で貸し借りする取引の形態です。

最もトラブルの少ない事業用物件の賃貸は「スケルトンで貸出し、原状回復もスケルトンに戻す契約」なのですが、退去するテナントの経済状態などによっては「居抜きの状態での物件明け渡し」を借主に懇願されるケースも多いことでしょう。

また更に問題なのが、「退去する人間が、次の借り手を見付けて来た」というパターンとなります。

このケースでは、退去する者と引き継ぐ者との間で、営業権の譲渡などの約束(契約)が存在しているパターンも多いため、後々大家さんとの間で金銭とランブルに発展する可能性が濃厚です。(旧借主から保証金が戻って来ると聞いていた等)

よって、通常の居抜き退去ならともかく、このタイプの営業譲渡型居抜き契約は絶対に避けるべきです。

なお、単に退去する借主にスケルトンに戻す資力がない場合には、「店舗内の造作の所有権を完全に放棄」旨の覚書などを交わして、残置させるのが得策でしょう。(例え少額でも撤去費用として、もらえるだけの費用は受け取っておく)

そして次の借り手には、既に存在する造作について「設備ではなく、残置物として扱う」との契約を交わし、「退去時には貸主の責任と負担で、造作の撤去を行う」旨も忘れず記しておくべきです。(賃貸の設備と残置物については、別記事「賃貸の残置物と設備の使い分けについて!」を参照)

 

営業内容の変更

一般的な事業用賃貸借契約の雛形には、「居酒屋を営業する目的」「美容院を営業する目的」など、物件の使用目的が書かれているものです。

しかしながら、契約書の作成者のレベルが低い場合には、この営業目的が記されていない場合があり、こうしたケースではテナントが物件の使用目的を変更した場合でも、「大家さんはこれを拒否出来ない」というのが裁判所の判断となります。

契約書の作成を不動産業者任せにしている方は、是非一度、契約内容にチェックを入れておくべきでしょう。

なお、風俗店など公序良俗に反する営業を行おうとする場合には、営業目的に関する特約がなくとも、オーナーの反論が認められることがあります。

 

看板や駐車場

店舗や事務所を貸すとなると、付いて回るのが「看板の掲示」や「営業に伴う駐車場」の問題です。

「何が問題なの?」というお声も聞えて来そうですが、看板の場合、あまりに派手な電飾看板などを掲示すれば近隣からのクレームとなるでしょうし、同じ建物に他のテナントが入居していれば、「派手な看板が営業妨害に当たる」なんて苦情もあり得ます。

また駐車場についても、来客用などに使用された場合、荒っぽい駐車方法で他の駐車区画の契約者と揉め事になったり、夜間のアイドリングや空ブカシで近隣トラブルに発展する可能性もあるでしょう。

そしてここで改めて問題となるのが、借地借家法の問題です。

実はこうした店舗の看板や、店舗契約に付随した駐車場契約についても、裁判所は「借地借家法の適応範囲内である」という判決を下しています。

これでは近隣とトラブルになっても、簡単には使用禁止に追い込むことが出来ませんよね。

よって看板については、契約書に「設置する看板の概要を事前に必ず大家に提出して、許可を得る」という文言を加え、駐車場については店舗の契約とは別契約(駐車場のみの契約書を交わす)とすることで、トラブルを回避出来るでしょう。

 

保証金償却

そして事業用不動産の契約でしばしば目にするのが、保証金の償却に関する事項となります。

契約時に預け入れた保証金について、「契約更新時や解約時に●●%償却する」といった内容が多いでしょうが、この特約についてもあまりに賃借人に不利な内容ですと「無効」等の判断を下されてしまうでしょう。

ただ、判例を調べる限りは「3年契約で更新時20%償却」といった一般的な内容であれば、『有効』という判決が出ていますから、余程逸脱した特約内容でない限りは問題なさそうです。

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事業用物件の賃貸まとめ

さてここまで、事業用物件の賃貸契約について解説を加えて参りました。

「居住用も、事業用も大した差はないのでは?」とお考えだった方も、ここまでの記事をお読み頂ければ『事業用ならでは難しさ』をご理解頂けたことと思います。

ただ、事業用物件はそれなりのリスクもあるものの、居住用物件よりも高めの賃料設定が可能なケースが多いことに加え、一度入居すると退去し辛いという特徴もありますから、しっかりと知識を身に付けることにより、安定した物件の運用が可能となるはずです。

これを機会に、事業用物件の貸出しに本腰を入れてみては如何でしょうか。

これにて「事業用物件賃貸に関する法律知識をお届け!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。