借地権投資法

 

日本で不動産を扱っていく以上、避けることが出来ないのが借地権の問題です。

古来からの日本の風土と習慣が育んだこの制度ですが、実際にお住いの方々からは「不便な点も多い」というご意見も少なくありません。

しかしながら、そんな借地権の制度を上手に利用した不動産投資の方法があるのを、皆様はご存じでしたでしょうか?

本日はそんな借地権投資法についてお話してみたいと思います!

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借地権は不利なことばかりではない!

借地権の概要に関しては、以前の記事でもお話致しましたので詳細は省かせて頂きますが、毎月支払う地代に、建替え承諾料や譲渡承諾料、そして更新料など、所有権の土地に比べて様々な出費が必要となるのが、借地物件の特色となっています。

こうした背景から、「借地権の物件は買わない方が良い!」、「銀行の融資もあまり受けられない!」など、マイナス面ばかりがクローズアップされがちです。

しかしながら我が国では、これまで「借地人保護の観点」から様々な法整備が続けられており、暮らして行く上ではむしろ借地人に有利なルールが数多く存在しているのも事実でしょう。

具体的な例を挙げれば、地主による地代の不等な値上げはまず認められることがありませんし、地主からの賃貸借契約を解除することも殆ど不可能。

また、契約終了時には「更地にして地主に返す」と契約書で謳いながらも、実際には借地権を地主が買い取ることになりますから、これは実に不条理なお話と言えるでしょう。

ただ、こうした実情を見ても「確かに借地権者に有利な点が多いの解るが、儲けるというのは難しいのでは?」とお考えの方も多いことと思います。

そこで次の項では、実際の借地権投資方法に関してご説明して参りたいと思います。

 

借地投資の解説

まず最初にご理解頂きたいのは、「借地権という権利は非常に流通性に乏しい権利である」ということです。

こんなお話をすると詳しい方からは「えっ?借地権て所有権の60%くらいで売却できるし、地主が譲渡承諾をしない場合は買取請求も出来るんじゃないの?」というお声も聞えて来そうですが、実務ではなかなかそうも行きません。

確かに借地権の売物件自体は流通していますが、前項で述べた「借地権のマイナスイメージ」の影響もあり、そう簡単に売れるものではないのです。

また、借地権付きの新築建売で、契約残存期間も充分であればそれなりの値が付くでしょうが、古屋が付いて更新が迫っている物件などは、

買いたいお客も非常に限られますし、冒頭でお話した通り住宅ローンも使い辛いので、不動産屋さん的にも出来れば売却依頼を受けたない物件となります。

こうした理由で流通性に乏しい借地権ですが、「買い手が少ないのなら、安く買える」のが市場の原理というもの。

そんな安売りされている借地権付きの古家物件を購入するところから、この投資は始まります。

 

そして次に注目すべきなのが、先に述べた借地権より更に流通性の乏しい「底地権(地主の持つ土地の所有権)」と呼ばれる権利です。

地主が如何に不利な立場にあるかについては既にお話しましたが、地代の値上げ出来ない、立退きも出来ない土地は、はっきり言って「お荷物同然」でしょう。

当然、このお荷物をわざわざ買い取ってくれる者などまず現れないですから、地主も地代だけを受け取って、放置し続けているパターンが殆どなのです。

但し、人間は必ず年をとりますし、何時かは天に召される運命ですから、相続ともなれば税金を支払うために、借地権者の言い値で底地を手放さざるを得ないケースも出て来ます。

そこでこのチャンスを逃さず、「借地権者が底地権を買い取り、所有権の土地として転売してしまう」というのが、本日ご紹介の借地権投資法なのです。

この方法なら、借地権は相場より安く、底地もこちらの言い値で買っていますから、本来の所有権と比べれば、相当な利ザヤが確保出来る計算となりますよね。

「そんなに上手く行くの?」いうお声も聞えて来そうですが、私の不動産屋の友達でも、この方法で所有権の土地を格安で手に入れている者は少なくありませんから、決して無理な手法ではないのです。

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実践!借地権で儲ける!

では具体的に、どのようにお話を進めて行くかについて書かせて頂きます。

まず行うべきは、なるべく高齢で、他に多くの不動産を持っている地主さんが底地を持っている借地権物件を購入することです。(所有している不動産が多ければ多い程、相続税の納付に苦労するはず)

そして購入後は物件に住み続け、ひたすら相続等が発生するのを待つだけとなります。

「そんなボロ家に住み続けるのは嫌だ!」という方もおられるでしょうが、しばらく住んだ後であれば賃貸に出して、賃料収入を得ることも可能ですから、決して自分の生活を犠牲にする必要はないのです。

但し、最初から投資目的で購入すると、事業用の高額な地代でしか契約に応じてもらえないことがありますので、まずは居住用として契約し、地主さんとのリレーションが出来上がってから、事業用に切り替える相談をするのがポイントとなります。

なお、この投資の難点は「銀行のローンが使い辛い点」と、「相続発生時に、確実に底地権が取得出来るとは限らないという点」です。

よって、『ある程度の自己資金』と『気長に待てる心の余裕』が必須の投資法と言えるでしょう。

ここまでのお話聞いて「あまりメリットを感じない」と思われる方もおらえるかもしてませんが、上手に底地を買うことが出来れば転売して数百万円、数千万円の利益を上げることも可能となりますから、古家に住んでも構わないという方には挑戦する価値充分の投資法なのではないでしょうか。

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借地権投資法まとめ

さてここまで、借地権を利用して収益を得る方法というテーマで解説を行って参りました。

アパート等の収益物件を購入して、賃料収入を得るという一般的な不動産投資のスタイルとは異なるため、今一つピンッと来ない方も多いかもしれませんが、転売で収益を上げるというのも、立派な不動産投資の方法です。

不動産投資の市場が成熟し尽くした感のある現在では、こうした新たな手法に挑戦してみるのも重要なことなのではないでしょうか。

なお、借地権の投資術は「待てる力」が最も必要であるとも言われる投資手法ですから、「リスクを好まず、忍耐力には自信がある」という方にこそ、おすすめだと思います。

これにて、借地権投資の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!