駐車場経営の利回り

 

不動産投資の世界で今ひとつ脚光を浴びていないとされるのが、駐車場の運営です。

生活を送る上で無くてはならない駐車場ではありますが、投資の対象としては固定資産が高い、利幅が少ないなどの理由から、余った土地を止むなく貸し出す程度の扱いを受けています。

しかしながら、投資家さんの一部には駐車場を「絶好の投資対象」として見ておられる方もいらっしゃるようです。

そこで本日は、そんな摩訶不思議な駐車場経営の利回りについてお話してみたいと思います。

では早速、駐車場投資の知恵袋を開いてみましょう。

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駐車場経営は儲からない?

冒頭でも申し上げた通り、多くの投資家さんから「収益物件の味噌っかす」のように扱われているのが駐車場です。

もちろん駐車場の賃料相場は地域によって異なるでしょうが、どんなに地価が高い地域でも賃貸単価はお部屋と比べると非常に安価である上、固定資産税・都市計画税は高額なものとなりますから、魅力を感じないと言われてしまうのも致し方なしといったところでしょう。

また平成18年の道路交通法改正により、駐車違反への取り締まりが強化された際には、コインパーキングの需要が高まるとの予想からパーキング業者が相場の2倍近い金額で月極め駐車場を借り上げまくっていた時期もありましたが、これも今は昔のこと。

現在では増え過ぎた時間貸し駐車場が飽和状態となり、コインパーキングの借り上げ金額もかなりの下落を見せています。

では一体、そんな駐車場に投資物件として魅力を感じている投資家は、どのような運用の仕方をしているのでしょうか。

 

旨味のある駐車場経営とは?

駐車場経営の成功例として、まず挙げられるのが駅前の一等地などにある土地を購入し、時間貸し駐車場として運営するという方法です。

都心の一等地はもちろんのこと、地方都市であってもターミナル駅の周辺などは高額の駐車料金を設定してもお客さんが途切れることありませんし、

こうした地域では容積率の規制も緩いため、立体駐車場などにすることで駐車台数も多数確保出来れば、投資対象として一気に魅力を増して行くはずです。

また、立体駐車場は通常の建物と比べ建築単価も割安となるのもメリットの一つに挙げられるでしょう。

なお、更に駐車台数を増やすとなれば機械式の駐車場が最適ですが、こちらは設備投資の額が高額となる上、管理人を常駐させる義務も発生しますので、個人での経営としては少々ハードルが高いものとなってしまいます。

こうしたお話をすると「そんな一等地に土地を買う資金も、駐車場を運営するノウハウもない!」というお声も聞えて来そうですが、そんな方には特定のイベントなどが行われる場所での駐車場投資がおすすめです。

例えば、有名な観光地の周辺や、初詣、お祭りなどで賑わう寺社の周辺では、シーズンによっては法外な駐車料金を設定することが出来ます。

私の知り合いの不動産屋さんの中にも、このタイプの投資に挑戦し成功を収めている方がいらっしゃいますから、挑戦してみる価値は充分なのではないでしょうか。

さて、ここまでの解説を聞き「やはり特殊な立地の場所でしか駐車場ビジネスは成立しないのか・・・」とお思いかもしれませが、場所に頼らずに投資を成功させる方法はまだあります。

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コインパーキングを自分で経営しよう!

その方法とは、自分自身でコインパーキングを経営してしまうという方法です。

「時間貸し駐車場業者による借り上げと何が違うの?」というお声も聞えて来そうですが、これはかなり内容が異なる事業となります。

この事業の肝は、自分でコインパーキングの機器を購入し、駐車料金をそのまま収入としてしまうという点です。

「そんなことが出来るのか?」とお思いになられる方もおられるかもしれませんが、この手法、既に多くの成功者を生み出しています。

コインパーキング業者の中には、「時間貸し駐車場の借り上げ」とは別に、機器の販売を前提としたプランを用意している会社もあり、初期投資にこそコストが掛かりますが、24時間体制の維持管理を月額数万円の定額で請け負い、この費用を差し引いた売り上げは全てオーナーの収入とすることが可能です。

そして、ここで問題となるのが「初期投資に一体いくら掛かるのか?」という点になるかと思いますが、一般的には5~6区画で300万円~400万円というのが相場とされています。

仮に20分100円の駐車料金設定で5区画が一日8時間稼働したとすると、一日12,000円の儲けという計算です。

これを一年で計算すれば約430万円の収入となりますから、維持管理費を支払っても一年で元を取ることが出来そうですよね。

因みにこの経営モデルを利回り計算してみますと、最初から土地を持っていたとすれば表面で100%以上、土地を3000万円で購入したと仮定しても12.6%という驚きの利回りを叩き出しますから、一等地を買い上げて駐車場経営を行うというのも決してバカげた話ではありませんよね。

またコインパーキング機器の販売業者の中には、中古機器を相場の半額程度で販売し、有料で維持管理も請け負っている企業や、機器をリースで貸し出している会社もありますから、こうした業者を利用すれば更に効率良く時間貸し駐車場の経営が行えるはずです。

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駐車場経営まとめ

この様に、多くの投資家から敬遠されがちな駐車場にもビジネスチャンスはしっかりと隠されているものです。

また、一見魅力の無い分野から収益の鉱脈を見付け出すことも、不動産投資で成功を収める秘訣であるのかもしれません。

なお今回は「駐車場経営で高利回りを実現する」というコンセプトでお話を進めて来たため、月極駐車場の経営については触れることはありませんでした。

確かに月極にしてしまいますと、収入という面では魅力に欠けてはしまいますが、上手に管理を行えばそれなりの収益は得られるはずですから、「土地を遊ばせない」という意味では充分有効な活用法だとは思います。

因みに別記事「月極駐車場管理業務の内容を体験記風にレポート!」では、通常の駐車場管理のノウハスについて解説しておりますので、ご興味がある方はこちらもご一読頂ければ幸いです。

ではこれにて「駐車場経営で利回りを確保しよう!」の知恵袋を閉じさせて頂きます!