J-REITとは?わかりやすく

 

不動産投資と言うと、購入に大きな資金が必要となり、お部屋の入退去に滞納問題など、「様々な負担が圧し掛かるもの」というイメージをお持ちではないでしょうか。

確かに不動産業に身を置く立場から言わせて頂けば、収益物件の管理には様々な手間が掛かるものですし(管理会社に依頼しても、手放しという訳には行きません)、空室が埋まらない場合や、ヘヴィな滞納者が現れた場合などには、精神的にも負担となるものです。

ただその反面、賃料収入は他の投資対象に比べ非常に安定していますし、利回りという点から見ても5%~8%なんて物件はもちろん、時には10%以上の高利回り物件が登場することだってありますから、非常に魅力があるのも確かでしょう。

この様に考えてみると、不動産投資は「高い安定性と利回りを確保出来る分、それなりに高いリスクも存在する投資対象」ということになるかと思います。

もちろん投資である以上、良い点もあれば悪い点もあるのは当然のことですが、実は近年、この不動産投資の在り方に大きな影響を及ぼすトレンドが発生しているのです。

そこで本日は「J-REITとは?わかりやすく解説致します!」と題して、不動産投資市場の新たなトレンドについてご説明してみたいと思います。

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J-REITって何だろう?

ではまず、このJ-REITという投資対象に関するご説明からお話して参りましょう。

J-REITは、投資法人と呼ばれる会社が不動産投資の対象となる収益物件を運用し、そこから得た利益を募った投資家に対して分配していくという、投資スキームを指す言葉となります。

実はこの制度、2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」という法律が改正されたことを契機に開始された新たな投資対象であり、投資のジャンルとしては不動産信託に分類されるものです。

こうした不動産投資の制度自体は、既にアメリカなどで運用されていましたが(これをリートと呼んでいます)、

この法改正で誕生した投資形態は、他国のものとはシステムが少々異なるものであったため「日本版リート」、つまりは『J-REIT』と称されることとなったのです。

 

J-REITの仕組み

さて本項では、もう少し詳しくJ-REITの仕組みについて解説を加えてみることにしましょう。

J-REITは別名「不動産の証券化」とも言われる制度であり、運用元の投資法人は複数の収益物件を集合させ、その賃料収益等の利益分配を受ける権利を『証券』として市場で販売しています。

証券については、各株式市場にて銘柄として売買されていますから、株取引のための口座をお持ちの方ならば、誰でも購入・売却が可能です。

なお証券は1口、2口という数えられ方がされ、安いもので1口あたり数万円、高いものなら100万円を超える幅が存在。(平成29年現在で約60銘柄)

そして、それぞれの銘柄には利回りが設定されており(3%~8%程度)、決算の度にその時点での利回り相当額が、分配金として投資家に支払われることになります。(決算のスパンは銘柄によって異なります)

なお証券は株を取引きする様に、市場での売買が可能であり、人気が高ければ価格は上昇し、不人気であれば下落していくことになるでしょう。

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J-REITのメリットとデメリット

ここまでのお話でJ-REITのおおよそ仕組みはご理解頂けたことと思いますので、本項ではこの投資のメリット・デメリットについてを解説してみたいと思います。

 

J-REITのメリット

J-REITのメリットとして最初に挙げることが出来るのは、何と言っても配当の高さと安定性ということになります。

利回りは3%~8%と、一般の不動産投資に比べれば少々低めの設定とはなっていますが、銀行の金利などと比べれば、この水準は如何に高いものであるかは説明するまでもありませんよね。

またJ-REITの仕組みの部分でもお話した通り、複数の収益物件を組み合わせて配当を決定していますから、例えいくつかの物件で空室が発生しても、不動産投資の様に収入が激減することはありません。

そして株式市場の様に、外国の政治・経済といった外的な要因で運用状況が影響されることもまずありませんから、これは実に安心感がありますよね。

なお、J-REITの投資銘柄を個別に見ていくと、居住主体・事務所主体・商業施設主体など銘柄ごとに組み込まれている物件が異なっていることに気が付かれることと思います。

一般の不動産でも同様ですが、運用していく物件にどんなタイプのものを選ぶかは非常に重要な要素となりますから、銘柄に組み込まれている物件の種類や特徴・戸数など参考に、自分がこれと思える銘柄を自由に選択出来る点もこの投資のセールスポイントと言えるでしょう。

因みに、個別の銘柄では「投資対象の良し悪しに判断が付かない」という方には、ETFと呼ばれる複数の個別銘柄に分散投資を行っているパック商品も用意されていますから、こちらの購入がおすすめとなります。

 

J-REITのデメリット

ここまでJ-REITの利点を解説して参りましたが、もちろん投資である以上リスクも存在しています。

まず一番に挙げられのが、この投資は「元本保証がなされておらず、証券価格の変動が生じる点」と、「運用を行っている投資法人が倒産してしまう危険性も内在しているという点」です。

また収益物件の集合体から利益を得ていますから、ある程度空室が増加する程度のことであればビクともしないでしょうが、

物件に瑕疵が発見され大規模な修繕が必要な場合や、収益物件の購入資金を調達している金融機関との融資において利上げなどが行われた場合には、分配金にも大きな影を及ぼすこととなります。

更には、投資法人は保有物件を日々増加させたり、売却したりしていきますから、こうした取引において損失が出れば、分配金の予想額に変動が生じる可能性があるでしょう。

なお万が一投資法人が破綻した場合については、銘柄に組み込まれた物件は全て売却され、その売却益が投資家に還元される制度となっていますから、余程負債が膨らんでいない限り、証券が紙切れになる可能性は低いと思われます。

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J-REITまとめ

さてここまでJ-REITについて、わかりやすさを重視してご説明をして参りました。

詳細な部分に関しては説明を省いた点もありますが、まずは制度の概要をご理解頂きたいと考え、この様な形式を採らせて頂いた次第です。

なお補足的なご説明をさせて頂けば、投資商品の運用を行う投資法人は、不動産投資のみを行う機能しか持つことを許されず、その収益の90%以上を配当に充てることで、賃料収入に課税される法人税を免除されています。

よって、実際に挙げた収益の90%以上は投資家に還元される仕組みですから、「投資法人が得た利益を自分のものとしてしまうのでは?」という心配は不要です。

また、投資法人は投資を専業として行う機関であるため、物件の管理などは外部の企業に委託せざるを得ないというのが実情ですから、管理委託先企業の実力の程も「銘柄の価値を決める重要なファクター」となっています。

この様にJ-REITを分析してみると、「不動産投資の安定性」と「株取引の手軽さ」を上手に組み合わせた投資対象であることがご理解頂けるはずです。

通常の不動産投資には「多額の資金」と「豊富な物件運用ノウハウが必要」となりますが、ここに証券取引の要素を加えることで、証券売買価格の変動というリスクは生じてしまうものの、一般の方に対して広く不動産投資に参加する門戸を開く結果をもたらしたと言えるでしょう。

もちろんJ-REITならではのリスクも存在しますが、個人で収益物件を購入するよりは遥かに安全性が確保されていますから、ご興味がある方は是非この投資に参戦してみて下さい。

ではこれにて、「J-REITとは?わかりやすく解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。