アパート等の災害時の責任

 

アパートや賃貸マンションの運用を行っている不動産投資家にとって、最大の関心事と言えば、何をおいても賃料収入ということになるでしょう。

一部屋でも空室が出れば、「収入が減ってしまう!」と焦るものですが、こうした収入面ばかりに気を取られていると、時には手痛いしっぺ返しを受けることがあります。

例えば外壁の修繕や共用部分の清掃などを怠れば、既存の入居者が出て行ってしまうこともあるでしょうし、こうしたケースでは新規の入居者もなかなか決まらないものです。

また、空室を埋めることばかりを考えていると、質の悪い入居者を迎え入れてしまうことになり、滞納賃料の回収に手を焼くという場合も往々にしてあるでしょう。

そして、こうした管理上の問題の中でも、今特に注意を払うべきとされているのが、地震や火災などの災害に対する備えであると言われています。

そこで本日は「アパート等の災害時の責任について!」と題して、災害が発生し収益物件が損壊した場合や、入居者が死傷した場合のオーナー責任について解説してみましょう。

スポンサーリンク

 

収益物件に関するオーナー責任

既に収益物件を保有し、運用を開始している方でも「災害時に大家に降り懸かって来る責任など考えたことも無い」という方が多いことでしょう。

また、入居者と取り交わす賃貸借契約書の中には、「地震・火災等の天災による被害について貸主の責任を負わない」と書いてあるのだから、『そんな責任を負う必要はないのでは?』とお考えになられるかもしれません。

しかしながら、実際に過去の判例などをチェックしてみると、こうした災害において「貸主の責任は免責」と書かれた賃貸借契約書を取り交わしているにも係らず、賠償命令を受けているケースは確かに存在しているのです。

そして、運悪く入居者が死亡した例などを見てみれば、その賠償額は1億円以上なんて場合もありますから、これは大家さんにとっては大問題ですよね。

そこで以下に、地震の場合、火災の場合それぞれのケースにおいて、どの様な場合に賠償命令が下っているか等の事項について解説してみたいと思います。

 

地震の場合の大家さんの責任

東日本大震災に熊本大震災と、近年多くの被害をもたらしているのが地震による被害です。

こうした一連の事態を受け、専門家の間からは「日本は本格的な火山やプレートの活動期に突入した」などの指摘もされていますし、行政によっては「近い将来大地震に見舞われる可能性が80%以上」なんていう、恐ろしい予測を発表しているところあります。

この様に、何時どこで発生してもおかしくない大地震ですが、一体どんな場合に収益物件のオーナーが被害に対する責任を負わされるのでしょう。

過去に発生した阪神淡路大震災などの事例を見ていくと、「建物に何らかなの瑕疵が存在し、これを放置したことにより発生した被害は、大家が責任を負う」という判断が裁判所によりなされています。

なお、裁判所がこうした判断を下す背景には、民法717条に定められた「土地の工作物害に瑕疵(欠陥)があることによって生じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」(工作物責任)という条文が根拠となっており、

法律は建物所有者に対して「例え所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべし」という厳しい責任(無過失責任)を課しているのです。

では、この場合の「建物の瑕疵(欠陥)」とは一体どんな場合が該当するのでしょう。

スポンサーリンク

 

この点については未だ判例も少ないため、専門家の間でも意見が分かれるところなのですが、多数派の意見としては「建物が建築された時点での耐震基準をクリアーしているか、否かによる」とされています。

これまで建築基準法は過去の地震の被害状況を受け、何度かその耐震性の基準を変更していますが、対象の建物が建築された際に定められていた耐震性を有していれば、「建物に瑕疵はない」との主張が行えるはずです。

そして、この考え方に立てば、新築時に建築確認を受け、完了検査に合格してさえいれば、地震で建物が倒壊して死傷者が出ても、大家さんはその責任を負わないことになるでしょう。

また、例え建築確認を取得していなかったり、完了検査に合格していなくとも、倒壊した建物が新築当時の基準をクリアーしていることが立証できれば、その責めを逃れることが出来るはずです。

ただ、少数派の意見によれば「熊本地震などで、震度7以上の地震が発生することが予見出来ている以上、新築当時の耐震基準ではなく、熊本地震と同等の地震に耐えられなければ瑕疵に当たる」との見解もありますから、この基準をクリアーするためには相当な費用を掛けた耐震工事が必要となるでしょう。

現在では、行政が耐震診断を無償で行ってくれたり、耐震工事に補助金を出してくれるところも少なくありませんから、建物の強度に不安がある方は是非ともこうした制度を利用して、補強工事を行うべきです。

因みにここで一つ気になるのが、「建物が壊れてしまった場合の賃料の扱いはどうなるのか?」という点なのではないでしょうか。

この点については判例は、全壊の場合は賃貸借契約が終了するものとしており、大家さんが再建築をする義務は無いとの判断をしています。(全壊に限らず住めない状態も同様)

これに対して半壊については、無事だった部屋についてはそのままの家賃の支払いを求めることが出来ますが、お部屋が中途半端に破損した場合には、破損面積に応じて賃料を減額するという見解です。

また、半壊で修復が可能な場合には、物件オーナーはその修繕義務を負うことになりますから、地震保険などへの加入は絶対にしておくべきでしょう。

 

火災の場合の大家さんの責任

ここまで地震のケースについてお話して参りましたが、火災の場合は少々事情が異なる点が出てきます。

まず申し上げたいのは、火災の場合はその多くが人災であるという点です。

また、大家さんが自ら収益物件に住んでいて、火元が大家さんであれば話は別ですが、多くの場合は部屋を借りている人間が火災の原因であることが殆どでしょう。

そしてこうしたケースでは、入居者が大家さんに対して、建物を燃やしたことによって生じた損害を賠償する義務を負うことになります。

入居者は借りている部屋に対して「善管注意義務」と呼ばれる管理責任を負っており、ここで火災を発生させたことは注意義務違反の不法行為と判断されるというが、賠償責任の根拠です。

但し、賃貸に住んでいる入居者は建物の損害を賠償するだけの資力を持っていないことが殆どでしょうから、入居の際に加入してもらう借家人賠償保険の保険金から、大家さんは賠償を受けることになるでしょう。

よって、「借家人賠償保険の掛け金など安い方が、お客が付きやすい」といった判断は非常に危険なものとなりますから、この点には注意が必要です。

なおアパート・マンションタイプの賃貸物件の場合には、火災を起こした部屋の両隣や上下の部屋に対する責任も気になるところでしょうが、こちらも大家さんには責任がなく、入居者がその責めを負うことになります。

但し日本の法律では、隣家の火災によって生じた損害については、出火元となった部屋の住人に「重過失」があった場合のみに責任が降り懸かることとなっていますから、

対オーナーさんの場合とは異なり、隣接する部屋の入居者は「賠償をしてもらえないケースも多い」というのが実情です。

さて、ここまでの解説をお読み頂くと「火災の場合は借家人賠償保険にガッチリ加入させておけば、オーナーに責任が降り懸かることはない!」と聞えてしまいそうですが、注意すべき点もあります。

それは、火災発生時の避難経路に荷物を放置してあり、被害者が出てしまった場合などとなります。

こうしたケースでは、大家さんの管理責任が厳しく問われることとなりますから、非常口や避難経路の確保、適切なスパンでの消防点検など、消防法上の違反が無いように充分な注意が必要となるのです。

スポンサーリンク

 

賃貸物件の大家さんの責任まとめ

さてここまで、収益物件が災害に直面した際のオーナー責任についてご説明して参りました。

地震については、今後発生リスクが益々高まっていくことが予想されますので、未だに対応が万全でない大家さんには、是非とも適切な対応をお願いしたいところです。

因みに、万が一大家さんに収益物件における責任が振り掛かって来た際の備えとして、施設賠償保険に加入するという手立てもあります。

施設賠償保険は保険対象の建物の瑕疵が原因で発生した事故に対して、保険金が支払われる商品ですから、地震などの倒壊で犠牲者が出た場合にも保険金が受け取れるのです。

また、火災保険などとセットにすることで、それほど高額な掛け金を支払わずとも加入することが出来ますから、気になる方は是非お見積もりをとってみて下さい。

ようやく手に入れた収益物件や、親が残してくれたアパートが、自分自身の首を絞めることになっては笑い話にもなりませんので、いざという時のための備えは万全にしておきましょう。

ではこれにて、「アパート等の災害時の責任について!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。