賃貸失踪

 

アパートなどの収益物件の運用を行っていると、実に様々な問題が頭をもたげて来るものです。

賃料の不払いに、住民同士のトラブル、些細なことに苦情を言って来るクレーマーなど、その枚挙には暇がありませんが、中でも深刻なのが「賃借人と連絡が付かない」という事態でしょう。

そこで本日は、「賃貸失踪問題の解決法をご教授!」と題して、この厄介な問題の解決方法を解説してみたいと思います。

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頭を悩ませる賃借人の失踪

さて冒頭でも申し上げた通り、アパートや賃貸マンションの経営を行っていて、非常に頭を悩ませるのが「賃借人の失踪問題」となります。

「連絡は付かないが、賃料だけを支払ってくれる」なんて殊勝な賃借人はまず居ませんから、この段階で滞納も発生していることでしょうし、最悪の場合には室内で息絶えている可能性だってあるでしょう。

また、例え単に姿をくらましてだけでも、滞納賃料の累積は毎月山の様に積み重なって行きますし、民法上、無断で部屋の荷物も撤去することも出来ません。

そして室内に食べ物などが放置されていれば、腐敗による悪臭や虫害が発生しますから、これは何としても早期に解決すべき問題となる訳です。

なお今回の記事では、純粋な失踪についての対処法をお教えしたいと思っておりますので、前提として今起こっている事態が「失踪である」ことを確定させなければ、何も始まりません。

まず収益物件のオーナーさんが入居者の異変に気付く切っ掛けは、「賃料の不払い」や「郵便受けの中身が溢れ返っている」などの状況などによることが殆どであると思います。

この様な事態が発生した際は、とりあえず本人、そして保証人や緊急時の連絡先となっている方に電話連絡等を入れてみましょう。

ここで本人に連絡が取れず、保証人なども所在を知らないとなれば、いよいよ事件の香りが高まって来ます。

そこで次に行うのが、賃借人が部屋への出入りを行っているかの確認です。

エントランスに防犯カメラなどが付いていれば、そのデータをチェックするのも有効な方法ですし、非常にアナログな方法ですが対象の部屋の玄関ドアの隙間に小さな紙を挟んで置き、紙の落下の有無でも出入りを確認することも出来るでしょう。

こうした方法でも、入居者の出入りが確認出来ないとなれば、次は警察への連絡です。

この段階にくれば「少なくとも何日以上出入りがない」という情報も得られているはずですから、警官へ「お部屋の開錠立会い」をお願いする際にも、状況をスムーズに説明出来ることでしょう。

そして、踏み込んだお部屋に入居者の姿が無ければ、ここでようやく「失踪事件」として確定することになります。

因みに、有ってはならないことですが、ここで賃借人が室内で亡くなっていれば、その後は「事故物件」として問題に対処して行かなければならないでしょう。(詳細については過去記事「事故物件の告知義務と、不動産投資での活用法!」をご参照下さい)

 

賃借人失踪問題の解決方法

さて、賃借人の失踪が確認出来たら、次は如何に素早く問題解決を図るかという段階に突入します。

こうした失踪案件の解決には、大きく分けて二つの方法がありますので、それぞれの方法を解説して行きたいと思います。

 

法的な解決方法

最も確実で、後々のトラブルを回避出来る方法が、こちらの法的な解決方法となります。

具体的には、賃料の不払いという契約違反を理由に、裁判を起して「明け渡し請求」を行うこととなり、最終的には強制執行で空室に戻すことが出来るのです。

この様にお話すると、「相手の居所が判らないのに、どうやって裁判をするの?」という疑問が出て来そうですが、こうしたケースでは「公示送達」という方法が可能となります。

これは訴訟を起こす相手方と連絡が付かない時に行われる方法であり、裁判所に訴状を一定期間掲示することで、相手方に通告したのと同じ効果を得ることが出来るのです。

そして、相手が名乗りでない場合でも裁判は着々と進んで行き、強制執行の判決が下れば、堂々と部屋の荷物を撤去出来るということになります。

なおこの手続き、一般の大家さんでも裁判所の係員に聞きながら手続きを進めれば、意外に簡単に行うことが出来ますから、必ずしも弁護士に依頼する必要はありません。

但し、強制執行に漕ぎ着けるには最低2ヶ月の滞納が必要ですし、手続き開始から最短でも3~4ヶ月は時間が掛かる上、荷物の撤去費用や裁判費用は大家さんの負担となりますから、正直「出来れば避けたい方法」とも言えます。

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連帯保証人や緊急時の連絡先を利用しての解決方法

そこで便利なのが、こちらの連帯保証人や緊急時の連絡先を利用しての解決方法です。

これは賃貸借契約締結時、賃借人に擁立させた連帯保証人などと連絡が取れる場合に、彼らと交渉して賃貸借契約の解除や荷物の撤去をさせてしまうという方法となります。

確かにこの方法ならば、「法的な解決方法」の様に煩わしい手続きも不要ですし、より短時間での解決が可能となりますが、問題は後々のトラブルに発展しやすいという点でしょう。

つまり、失踪したはずの入居者が後になってひょっこりと現れ、苦情を申し立てて来ることがあり得るのです。

荷物の撤去などをあくまでも「保証人の自己責任」で行わせるという手もありますが、部屋の鍵を手渡したことを責められ、訴訟に発展するケースもありますから、この点は非常に悩ましいところでしょう。

そこでおすすめなのが、賃貸借契約を締結する段階で、契約書の保証人欄などに『賃借人は連帯保証人に「契約の解除権」、「返還敷金の代理受領権」、「残置物の処分権」などを与える』との旨を記しておくことです。(詳しくは過去記事「賃貸契約書の注意点を解説致します!(居住用・後編)」を参照)

これならば保証人主導で退去を行っても、賃借人はクレームを付けることが出来ませんから、スムーズにお部屋の明け渡しが完了出来ますよね。

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賃借人失踪問題まとめ

さてここまで、アパート経営における賃借人の失踪問題についての解決方法をご説明して参りました。

もちろん、こうした事態が起きないに越したことはありませんが、何が起こるか判らない現在の社会情勢を考えれば、いざという時の備えは万全にしておくべきでしょう。

なお、ご紹介して来た「法的な解決方法」・「連帯保証人や緊急時の連絡先を利用しての解決方法」のどちらを行うにしても、最も大切なのは「失踪」という事実をより早く察知することです。

幾ら対処方法を知っていても、初動が遅れれば被害はますます拡大するでしょうし、失踪ではなく、室内で入居者が意識を失っている場合には素早い対処によって最悪の事態を回避出来る可能性も出て来ます。

よって、運用している賃貸物件が例え遠方にあっても、定期的に足を運び、ポストの郵便物の状況などに常に注意を払っておくことが重要となるでしょう。

トラブルを回避するためは、常に意識のアンテナを張り巡らせ、労を惜しまないことが何よりも大切という訳です。

ではこれにて、「賃貸失踪問題の解決法をご教授!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。