供託金の取り戻し方

 

皆さまは「供託」という言葉をご存じでしょうか。

ご商売をされている方や、アパート・マンションなどの収益物件をお持ちの方なら、聞いたことくらいはあるかとはお思いますが、その制度や仕組みについて、詳しくご存じの方は少ないことと思います。

またこの供託という制度、「不動産の賃貸」にて用いられることとなれば、そこには必ずと言ってよい程に「賃借人・オーナーさん間でのトラブルを予感させるワード」なのです。

そこで本日は、「供託金の取り戻し方をお教え致します!」と題して、供託制度のあらましと、賃借人に賃料を供託されてしまった時の賢い対処法をご紹介して行きたいと思います。

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供託制度とは

ではまず最初に、「供託」という制度の概要からお話させて頂きたいと思います。

供託とは国が運営する供託所や、国家から委託を受けた倉庫業者などが行う、金銭や物品の預かり制度を指す言葉です。

この様にお話すると「公共の預り所なんて、何に利用するの?」というお声が聞こえて来そうですので、供託所の利用例を挙げてみましょう。

例えばある人が、マイホームの新築工事を建築業者に依頼し、建物が完成したとします。

しかし建物には欠陥があり、その修復が終わるまで工事代金の支払いを保留しなければなりません。

ところが契約書上は、「何時までに工事代金を支払うこと」なんて記載があるはずですから、例え工事の不備が原因でも易々と工事代金の支払いを拒むことは出来ない訳です。

こんな場合に、工事費用を供託しておけば、それは支払いを拒んだことにはなりませんし、工事業者も補修工事さえ完了すれば支払いが受けられることが確定していますから、両者共に安心ということになりますよね。

さて、この様に非常に便利な供託制度ですが、どんなお金でも気軽に預かってくれる訳ではありません。

供託所に預かってもらうには、個々の案件ごとに法的根拠が必要であり、目的によって幾つかの種類が存在しています。

 

弁済供託

前項にて例を挙げた、代金の支払などを保留する場合に利用する制度となります。

 

保証供託

取引に対する保証金などを預入れしておくパターンです。

実は不動産屋さんも開業する時には、一定金額をこの保証供託で預入れることが義務付けられており、該当の不動産業者との取引で被害を被った者は、この制度を利用して弁済を受けることが出来ます。

 

執行供託

民事執行法などによる差し押さえなどで、支払先が確定していない資金などに対して用いられる制度となります。

 

没収供託

選挙の際などに収める保証金の供託方法となります。

落選した際には没収となるため、この名前が付けられました。

 

保管供託

金融機関などが経営不振に陥った際などに、資金が散逸するのを防ぐために使われる制度となります。

 

この様に、一言で供託といっても様々なパターンが存在しますし、それぞれの要件に見合わない供託は拒否されてしまうという訳です。

なお、供託された資金を取り戻すためには、「還付」と「取戻し」の二種類があり、「還付」は本来お金を受け取るべき被供託者への支払いとなり、「取戻し」は供託を行った者が預り金を受け取る行為を指します。

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不動産取引における供託

さて、供託制度についておおよそのことをご理解頂けたところで、不動産取引における供託制度の使われ方についてお話していきましょう。

最も多いパターンとしては、賃料などの支払いを巡って、大家さんと賃借人の間で行われる供託です。

例えば、大家さんは賃貸借契約の更新を行いたくないが、賃借人は契約の継続を希望していたとしましょう。

この様なケースで、大家さんが賃料の受け取りを拒むのであれば、賃借人は家賃を供託することで、賃料不払いのレッテルを貼られずに済むことになります。

また、大家さんから賃料の値上げを迫られたが、これに応じる気が無い時などにも、従前の家賃を供託しておけば、賃料未払いという扱いを回避することが出来る訳です。

こんなお話をすると「供託なんていう手段を執る賃借人が居るの?」という声も聞えそうですが、こうした厄介な入居者は確実に存在しています。

但し、ここまでやる者はそれなりの知識とノウハウを有しているはずですから、大家さんとしても「大いに注意が必要」です。

そして、ここでもう一つ気を付けなければならないのは、借主によって供託されたお金を大家さんが何も考えずに「還付」してもらうのは非常に危険な行為であるということでしょう。

実は賃料などが供託されると、供託所より大家さんにもお知らせが届き、一定の手続きを行えば、供託された賃料をオーナーさんが受け取ることが出来ます。(これを「還付」と呼びます)

但し、この還付を受けるという行為は、更新の拒絶であれば「更新を認めた」ことに、賃料の値上げであれば「値上げの意思を撤回した」という意味に、裁判などでは判断されてしまうのです。

よって還付を受けることは、大家さんにとっては「負けを認めた」ことになってしまう訳ですから、迂闊にお金を受け取ることは出来ませんが、問題が解決するまで一切賃料が入って来ないというのも大いに悩ましい問題ですよね。

 

賢い還付の受け方

そこでご紹介したいのが、例え大家さんが還付を受けたとしても、裁判などで不利にならない「賢い還付の受け方」となります。

例えば更新拒絶中の賃料を受け取るのであれば、賃料としてではなく、更新拒絶に対する「損害金」や「違約金」という名目で受け取るのがベストでしょう。

また、値上げ交渉中の物件については「賃料の一部として」という但し書きを付ければ、値上げを断念したことになりません。

つまり還付を受ける際の「名目」を工夫することこそが、賢い還付の受け方のコツとなる訳です。

なお、揉めている相手に「賢い受け取り方をした事実」を伝えなければ意味がありませんので、内容証明などで「損害金として●●万円還付を受けた」、「賃料の一部として●●万円還付を受けた」などの通知を行っておくことも忘れてはなりません。

こうした手段を執れば、後々不利な立場にならずに賃料を手にすることが出来るという訳です。

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供託金まとめ

さて、ここまで供託の仕組みと、賃料を供託されてしまった際の対処方法をお話して参りました。

もちろん、ご紹介した方法で還付を受ければ、その後の交渉で不利になることはありませんが、この様な状況で「供託」という手段を使って来る賃借人は、一筋縄ではいかない人物であることは明らかです。

こうした事態に陥ったならば、こちらも弁護士などの専門家を代理人として、交渉を行って行くのが望ましいと思います。

供託は非常に便利な制度ですが、相手方がこの制度を利用して来た場合には、万全の態勢で対処に当たる。

これが問題解決の最大の近道であることをご理解頂ければ幸いです。

ではこれにて、「供託金の取り戻し方をお教え致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。