賃貸買い取りで

 

これまで当ブログでは、不動産投資を始めたい方に向けて投資物件の選び方などについて記事を書いて参りました。

しかしながら、開始するのに様々な準備が必要な収益物件への投資では「興味はあるけど、なかなか踏ん切りが付かない!」という方も少なくないことと思います。

確かに不動産投資は物件を選ぶとろこから始まり、様々なメリット・デメリットもありますし、動くお金も大きなものとなりますから、そのお気持ちも充分に解るつもりです。

そこで本日は、非常にリスクが少なく、手軽に行える「自分の賃貸買い取り」という裏技について、お話してみたいと思います。

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自分の部屋を買い取るメリット

「自分の部屋を買い取る!」と言われても、いまいちピンッとこない方も多いかもしれません。

こちらの投資手法、判りやすくご説明すれば「分譲マンションの一室を賃貸で借りておられる方が、大家さんに対して部屋の買取交渉を行う」という意味となります。

こんなお話をすると「そんなこと出来るの?」という声も聞えて来そうですが、私の不動産屋さん仲間でも、この方法でマンションを購入した方が数多くおられますから、決して現実離れした手法ではないのです。

では最初に、自分が住む賃貸物件買取のメリットについてお話してみたいと思います。

 

相場より割安で買える可能性がある

まず言えることが、通常の方法で分譲マンションを買うよりも、この手法を用いた方が割安で物件を購入できる可能性があるというメリットです。

当然ながら大家さんは、これまであなたが支払う家賃で収入を得ています。

もちろんそれは「部屋を貸す当然の対価」に違いはないのですが、個人のオーナーさんの場合、「借りてもらっている」という感覚を持っている方も少なくありません。

買取価格の交渉を行う際にも、「これまでトータルで●●万円家賃を支払って来た」などと言われれば、ついつい安めの値段でも承諾してしまうケースも多いようです。

また、安く購入できるもう一つの理由に挙げられるのが、空室であれば「マイホーム用物件」として売買が可能ですが、入居中の場合は「投資物件」の扱いなってしまうという点となります。

マイホーム用であれば買い手も多く、近隣で取引される売買事例を基に売値が決定されますが、賃借人の居るオーナーチェンジの投資物件では賃料収入をベースにした値付けを行うしか方法が無いため、例え同じ物件でも「賃借人付き投資用物件」の方が安い値段設定になるのです。

なお、投資物件の値付けは10年分の賃料合計が一つの基準となります。(詳しくは「分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法!」の記事をご参照下さい)

この二つのポイントを上手く突いて、大家さんと交渉を進めれば、相場よりお得に分譲マンションをゲット出来そうですよね。

 

買う側にも割安感がある

そして、こちらの賃貸買取りの手法、買う側にとってもより割安感を感じることが出来る方法となります。

そのまま賃貸でお部屋を借り続けるなら、全く自分の身にならない賃料を払い続けることになりますが、売買することにより「自分の資産を築くことが出来る」のですから、これは非常に得した気分になりますよね。

また投資という意味で考えるならば、どんな入居者が住んでいるか判らない物件をリスク覚悟で購入するよりも、自分で吟味した入居者と新たに契約を結ぶ方が、余程気楽に投資を始めることが出来るはずです。

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リスクヘッジになる

そして、現に自分が物件に住んでいるのですから、物件の問題点などについては大家さん以上に把握しているはずです。

よって、投資物件を購入したは良いが「隣人がうるさくて、入居者に長く住んでもらえない」などのリスクもありませんし、設備の劣化具合や修繕が必要な部分も充分に把握出来ていることと思います。

更には、新規募集の賃料設定についても値付けを誤る可能性はないでしょうし、賃借人の入居者後に不具合等の報告があった際にも、部屋の様子を容易にイメージ出来ますから、正に良いこと尽くめということになるでしょう。

 

具体的な買取手続き

さて、賃貸買い取りの魅力をご理解頂けたところで、具体的な買取への道のりをご紹介させて頂きたいと思います。

まず行うべきは、オーナーさんへの直接交渉となるでしょう。

基本的には管理業者などが間に入っている場合、大家さんと直接交渉を行うことはルール違反となりますが、管理会社を通して売買の話を進めると満額の仲介手数料を請求される可能性が出て来てしまいます。

それに対して、オーナーさんと賃借人の間で売買の交渉が完了した後に、管理会社に対して「仲介に入らなく良いから、契約書だけ作ってよ!」と依頼するならば、手数料を大幅に値切ることが出来ますから、ここは何とかこちらのパターンに持ち込みたいところです。

こうした策を成功させるには、普段からお中元・お歳暮・旅行のお土産など大家さんに届けるなどして、単なる大家と賃借人を超える人間関係を作っておくことが重要でしょう。

また、こうした関係になっていれば、価格交渉も行いやすいでしょうから、正に一石二鳥の方法と言えそうです。

そしてオーナーさんとの交渉が完了し、不動産会社に書類の作成依頼をすれば、後は契約と決済を行うだけとなるでしょう。

なお通常の売買に比べ、既に自分が住んでいるが故に、売買の手続きは非常に簡単なものとなり、本ブログの「不動産売買の仕事内容・流れを知ろう」の記事等を参考にすれば、

個人間売買も可能であるとは思いますが、自信のない方は管理会社にある程度の費用を払ってアドバイスをもらうのも良いでしょう。

なお、購入に際して住宅ローンを使う際には、完済するまで物件を賃貸することは出来ませんので、この点だけは注意が必要となります。

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賃貸買い取りで始める不動産投資まとめ

さてここまで、借りている分譲マンションの一室を買い取って不動産投資を始める方法について解説を行って参りました。

冒頭では「そんなことが可能なの?」とお考えだった方も、ここまでお読み頂ければ、かなり「やれそうな感覚」を持つことが出来たのではないでしょうか。

もちろん相手があってのことですから、売却を拒否されることだってあるでしょうが、こちらは借主という切っても切れない立場にあるのですから、大家さんを怒らせない程度に根気よく交渉を続けてみて下さい。

時間の経過と共に、人の心の在り方は変わって行くものですし、お付き合いの仕方次第では、頼みごとを断れない関係を作ることだって不可能ではないのです。

ではこれにて、「賃貸買い取りの知恵袋」を閉じさせて頂きたいと思います。