シェアハウスで不動産投資

 

もはや円熟期を迎えていると言われているのが、不動産という投資ジャンルです。

一昔前までは、一部の専門家しか手を出さないジャンルとされていた不動産投資ですが、金融情勢が不安定なことを要因に多くの投資家が参入。

現在では銀行に預けておくよりは遥かに利回りを稼げるとして、一般の方の中にも「収益物件」を購入したいとお考えの方が増え続けています。

そして買い手が増え続ければ、売り物がなくなるのが世の常であり、現在では「買いたいのに物件がない」という状態が長く続いているのです。

こうした状況を打破するべく、投資家たちは様々な新しい投資手法を実践し始めていますが、その中でもまだまだ「金脈」が残されていると言われるのが「シェアハウス」と呼ばれるものとなります。

そこで本日は、「シェアハウスで不動産投資を行おう!」と題して、運営のノウハウから投資成功の秘訣に迫ってみましょう。

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シェアハウスとは

さてまずは、「そもそもシェアハウスとはどんなものであるか」という点からご説明して参りましょう。

似たような言葉で「ゲストハウス」というものがありますが、厳密には少々意味は異なっているものの、今の日本ではほぼ同じ意味で使われている言葉となります。

基本的には賃貸の一形式となり、建物内に複数の個室が用意されているものの、リビングやキッチン、風呂場などは共用部分に設置されており、「他の入居者と共同生活を楽しむ」というコンセプトの物件を指す言葉です。

なお某テレビ局にて、この賃貸形式の住まいに暮らす男女の人間模様を綴った「テラスハウス」というバラエティー番組がありましたが、そこで描かれている生活は、かなりリアルに「シェアハウス」での日々を描いていたように思えます。

因みに番組名の「テラスハウス」という言葉は、玄関が複数設置されている連棟式の住宅を指す用語となりますから、「シェアハウス」とはかなり趣が異なるものとなるでしょう。

 

シェアハウスの経営システム

では、実際のシェアハウスの運営は、どの様なシステムで行われているのでしょうか。

 

賃 料

賃料については、通常の物件よりかなり安めの設定がされているのが通常です。(お部屋も狭いですが、通常のワンルームの半額程度が相場)

また敷金や礼金などは設定せず、初期費用が抑えられる料金体系になっています。

但し、全く担保無しで住まわせる訳にも行きませんので、預り金的な「デポジット」が徴収され、建物に損害を与えた場合にはこれを補填に当てます。(賃料の半額程度が相場)

なお、水道・高熱費等を毎月定額で支払うシステムの物件が多く、これらの相場は1万円程度となるでしょう。

よって、ワンルームが月額8万円程で借りられる地域なら、賃料月額4万円+水道・高熱費1万円=5万円程度が毎月の賃料となり、初回はデポジット2万円が必要ということになります。

 

部 屋

一言にシェアハウスといっても、建物のタイプは様々なものがあり、完全な戸建を利用したものから、個室が高い独立性を持ったマンションタイプまで存在。

またお部屋に関しても、個室が割り当てられる物件から、相部屋(ドミトリータイプ)のものまで様々です。

但し、相部屋は同居人とのトラブルが絶えないため、近年では減少傾向にあります。

なお、個室タイプでの部屋は4.5畳~3畳くらいが平均的な大きさとなり、お部屋にはベッドや収納、テレビなど、生活に必要な最低限の設備が整えられているのが通常です。

 

契約形態

契約形態としては、ウィークリーマンションなどで用いられている定期建物賃貸借契約にて行われるのが一般的でしょう。

よってシェアハウスは不動産賃貸業の範疇となりますので、旅館業の免許などが経営者に必要になることは少なく、賃料については契約期間の分を前払いで頂くシステムが通常です。

なお、入居者は生活の時間の多くを共用部分で費やすこととなりますから、キッチンやトイレ、バスルームなどの使用に関する決め事を「共用部分の利用規約」として、細かく取り決める必要があります。

 

設 備

シェアハウスの基本コンセプトは、他の入居者とのコミュニケーションが活発に行えるという点になりますから、リビングや集会場などのスペースには一定の広さと、充実した設備が必要となるでしょう。

また、自炊をしたり、入居者同士のパーティーなどを行う場合も多いので、キッチンには複数のガス台と洗い場が必要な上、トイレやお風呂も混雑がない様に、入居者の人数に合わせた充分な数を用意しなければなりません。

 

管 理

この様に、多くの人間が接触し合いながら暮らすシェアハウスですから、様々な問題が生じるのは当たり前。

こうした問題に対処するのが、経営陣が用意する管理人となります。

揉め事の仲裁から、設備トラブルの対処など、その業務は様々なものとなりますから、それなりのスキルを持った人材を充てるべきでしょう。

但し、住み込みの管理人は経費が掛かり過ぎるため、通いの管理人を置く物件の方が多いようです。

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投資としても魅力

ここまでシェアハウスのシステムなどについてお話して来ましたが、「果たして投資として魅力があるのか?」と疑問をお持ちの方もおられるはず。

そこで本項では、投資物件としてのシェアハウスの魅力についてお話してみたいと思います。

まず言えることは、最も使い道に困る「一戸建ての豪邸物件」が有効に活用出来るという点になるでしょう。

レインズなどを見ていると、時折、贅の限りを尽くした豪邸物件が売りに出されていますが、実はなかなか買い手が付かないのが実情です。

豪邸であれば土地の大きさもそれなりとなりますから、新築戸建などよりはかなり高額な価格設定となるものの、買える人間は限られてしまいますし、建売用地としても計算が合わないことが多いのがその理由となります。

なお、こうしたニーズの低さにより豪邸の価格は下がって行くものですから、大人気のアパート等を購入するより、豪邸物件を改築してのシェアハウス経営の方が、投資として遥かに魅力的なものとなる訳です。

また、官庁・行政機関などが行う公売や、企業の独身寮などを売りに出している場合にも、シェアハウスは有効な物件活用法となります。

これらの物件はお部屋にトイレや風呂がない場合も多く、一般的な賃貸物件への転用が難しい場合も少なくありません。

よって豪邸と同じく収益物件としては魅力を欠いた代物となりますから、こちらも絶好のシェアハウス向け物件となる訳です。

因みに、通常の賃貸物件と比べて「部屋を細かく仕切れる」ことでの収益性の高さは非常に魅力的ですし、日々の管理は大変なものの「短期の契約がメイン」なので、訴訟などに発展するケースは少なく、経営サイドのストレスが軽減される点もメリットの一つに挙げられるでしょう。

 

勝ち残れるシェアハウスとは

さて、ここまでシェアハウスの経営についてお話して参りましたが、現在ではこのタイプの物件も増え始め、今後淘汰の時代がやって来ることは間違いありません。

ただ単に、賃料が割安だったり、ワイワイ楽しく暮らせるという魅力だけでは、安定した経営が行えない時代はすぐそこまで迫っています。

そこで、今後人気を博しそうなシェアハウスの形態について考えてみましょう。

 

ペット同居型

近年はペット可の賃貸物件も増えて来ましたが、賃料も割高な傾向にあります。

そこで賃料を抑えながら、近隣にも迷惑を掛けないペット同居型シェアハウスは確実に需要があるはずです。

 

婚活型

既に運営されている物件も数多く存在しますが、婚活が行えるシェアハウスとなります。

某番組のイメージも未だ健在な様で、かなり人気を博しているとのことです。

経営のコツは、女性の賃料設定を極力抑えることでしょう。

 

学生寮型

大学や専門学校の側で、学生限定のシェアハウスを経営する方法です。

シェアハウスであれば、学生寮と比較しても賃料的に競争力が保てますし、寮と比べて生活の自由度が高い分、人気を得られることでしょう。

 

この様に、今後のシェアハウス経営はコンセプト化、特化型のものが主流となって来るはずです。

詳細については、後日、「コンセプトシェアハウスの経営について考えます!」として記事を書かせて頂きますので、そちらも是非ご参照頂ければと思います。

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シェアハウスまとめ

さてここまで不動産投資の対象としてのシェアハウスについて、お話をして参りました。

今回の記事をお読み頂ければ、一般のアパートやマンションなどとは少々異なった、シェアハウスの魅力をご理解頂けたことと思います。

また、儲かるのは判ったけど、管理に手間が掛かり過ぎるという方には、シェアハウスの管理を請け負ってくれる業者がおすすめです。

賃料の10%程度で全ての管理を、20%なら賃料保証まで付けている会社もありますから、これは大いに活用したいところですよね。

不動産投資の新たなジャンルとして脚光を浴びるシェアハウス経営に、この機会にチャレンジしてみては如何でしょうか。

ではこれにて、「シェアハウスで不動産投資を行おう!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。