ウィークリーマンションで不動産投資

 

アパートやマンション経営を行う上で、オーナーさんの頭を常に悩ますのが「空室率」の問題です。

購入したばかりの時は満室で運営出来ていたのに、時を経るごとに空き部屋が目立ち始め、想定していた利益が上げられないのは、投資家にとって大きなストレスとなるでしょう。

また例え満室になっても、滞納者や近隣とトラブルを起こす厄介な入居者に頭を悩ませているという大家さんも多いですから、賃貸物件の運用は必ずしも気楽な投資とは言えない側面もあるようです。

しかしながら、不動産の運用手段の中には、こうしたトラブルを回避しながらも、通常の物件賃貸以上の収益を上げる手法がいくつか存在しており、その代表例がウィークリーマンションで不動産投資を行うという方法になります。

本日はそんなウィークリーマンションの経営について、お話をして参りましょう。

スポンサーリンク

 

ウィークリーマンション投資の魅力

ウィークリーマンションを自分で経営するというお話をすると、「そんなの素人には無理なのでは?」と感じてしまう方も多いように思えますが、これはやり方さえ間違えなければ、決して不可能なことではありません。

また、「リスクも多いのでしょ?」というお声も聞えて来そうですが、ウィークリーマンション経営には危険性を埋めても余りあるメリットが存在しますから、一概に一般の賃貸より「危険」と断じることは出来ないはずです。

そこでまずは、ウィークリーマンションのメリットについてのご説明から始めて行きましょう。

 

賃料を高額に設定出来る

まず言えることが、同じグレードの物件でも一般の賃貸より高額な賃料設定が可能であるということです。

ネットなどでウィークリーマンションの相場をご確認頂ければ一目瞭然ですが、同程度のクオリティー賃貸物件と比べ、賃料設定は1.5倍~2倍程度での運用が可能となります。

 

意外に滞納等のリスクが少ない

通常、ウィークリーマンションの賃料は入居時に一括の支払いとなりますから、通常の賃貸に比べ賃料の滞納リスクが少ないのも特徴です。

また、敷金・礼金を頂かないことに不安を感じる方も多いとは思いますが、短期の賃貸であればお部屋を汚されるリスクも少なくなりますし、契約をしっかり結んでおけば期間満了後に居座る入居者の強制退去も手軽に行えます。

なお前項でお話した通り、賃料自体が高額となりますから、その中に敷金・礼金を含んでいると考えれば、短期賃貸に対する恐怖心も薄れるのではないでしょうか。

 

入居者同士のトラブルが少ない

一般の賃貸の場合ですと、少なくとも数年はそこに住むことになりますから、入居者の住環境に対するこだわりも強くなるものですが、短期が前提のウィークリーマンションなら、入居者からのクレームも少なくなるのが道理でしょう。

よって近隣とトラブルになるケースは稀ですし、困った入居者も一定期間を置けば退去してくれますので、オーナーとしては非常に運営が行い易くなるはずです。

また、過去に自殺等の事件が発生した事故物件でも、短期の賃貸であれば問題なく貸出しが出来ますから、数年ウィークリーマンションをして運営した上で、通常の貸し方に戻すという手段も有効でしょう。

 

この様にウィークリーマンションには、一般の賃貸物件の運用にはない、多くのメリットが存在しているのです。

そして次項では、お客様とどのような契約を行えば良いのか等について、お話をしてみたいと思います。

 

契約形態について

さて、実際にウィークリーマンション経営を始めようと考えると、まず不安になって来るのが、どの様な契約形態でお部屋を貸せば良いのかということでしょう。

実はウィークリーマンションの貸出しについては、大きく分けて二つの契約形態があります。

 

旅館業として貸出し

ホテルや旅館などと同様に、旅館業法に則って貸し出しを行うという方法です。

実際に運営されているウィークリーマンションの中にも、このタイプの物件は存在しており、メリットとしては契約手続きなどを簡略化出来る点が上げられでしょう。

但し、この形態で貸し出しを行う場合は、行政に旅館業者として許可を得ることが必須となりますし、旅館業法により業務に多くの制約を受けることとなります。

 

定期建物賃貸借契約を利用して貸出し

こちらの契約形態も、多くのウィークリーマンション業者が利用している方法です。

過去記事「定期賃貸借契約とは?という疑問にお答え致します!」にてご説明した、更新が無く、一年未満の賃貸借契約が行える制度を利用したものとなります。

入居の度に定期建物賃貸借契約を締結しなければならないという手間が掛かりますが、こちらの方式ですと「行政からの許可」や「運営に関する制約」を受けることが殆どありませんので、一般の方がウィークリーマンションを始めるには最適な方法となるでしょう。

スポンサーリンク

 

定期建物賃貸借契約の場合での注意事項

前項でもご説明した通り、ウィークリーマンションの経営を始めるのであれば、定期建物賃貸借契約の利用がおすすめとなりますが、いくつか気を付けないければならない点もあります。

それは運営の仕方次第で、「旅館業の免許が必要!」と監督官庁から指摘や指導を受けてしまう場合があるからです。

つまり、経営方式があまりに旅館に近い場合には指導が入るということになるのですが、ウィークリーマンションに関しては厳密な法律の規制がないため、「旅館業と賃貸業の境界線がどこなのか」の判断が非常に難しいのも事実でしょう。

そこで以下では過去の判例などを参考に、行政からの指導を受けないためのポイントをまとめてみます。

  • 極力賃貸期間を一ヶ月以上に設定する
  • 寝具については、レンタル制として別途料金を取る
  • 住民票の移動が可能である旨を謳う
  • 電気・ガス・水道代を別途請求にする
  • お部屋の清掃などを行わない

以上点を守っていれば、万が一の時にも、旅館業ではなく「賃貸借契約に基ずく貸出しである」との裁定が下る可能性が高いでしょう。

 

ウィークリーマンションの具体的な運用

では実際にウィークリーマンションをどのように経営していけば良いのでしょう。

この項では具体的な集客や料金プランの設定どについてお話してみたいと思います。

 

集 客

物件ごとにホームページを立ち上げたり、SNSにてユーザーを募集するのも良いでしょうし、他の物件の管理を依頼している不動産屋さんに協力をお願いするという手段も有効です。

一般の不動産屋さんでは、ウィークリーマンションの募集を行っていないところも多いようですが、それなりの費用を支払い不動産会社のホームページなどに広告を貼らせてもらうという手法であれば、協力を得られる確率は飛躍的に上がるでしょう。

なお、不動産会社によっては集客から客室の運営まで、全て引き受けるサービス(もちろん有料)を行っているところもありますので、手間を掛けたくないという方にはこちらがおすすめかと思います。

 

料金設定・プラン

料金の設定については、既に運営されている近隣のウィークリーマンション相場を参考に値付けを行います。

なお、お部屋のグレードにより料金は「かなり違いがある」のが通常ですから、くれぐれも賃料の設定を見誤らないように気を付けましょう。

 

契約形態

定期建物賃貸借契約の内容や注意点については、本ブログの過去記事をご参照頂ければ要点はご理解頂けるはずです。

また、かなりの短期契約となりますので、契約と同時に「解約予告の通知」を行うのがベストでしょう。

因みに敷金・礼金をもらうことは困難でしょうから、これは賃料に込みという解釈で考えるべきですが、審査や保証人、借家人賠償保険については少々検討が必要になります。

既に運営しているウィークリーマンションの中には、審査制を導入しているところも少ないながら存在していますので、初めてチャレンジされる方には審査の導入がおすすめ。

なお保証人についても同じくですが、集客力という意味ではやはり「要保証人」は厳しいと思いますので、運営が軌道に乗って来たら条件から外したいところです。

大手のウィークリーマンション業者では保証会社への加入を義務付けることで、保証人問題をクリアーしていますから、今後一般の賃貸保証会社でもウィークリーマンション用のプランが登場するかもしれません。

一方、借家人賠償保険については、やはり加入させておくのが無難かと思います。

共済タイプなどですと、短期でもそれなりの料金が掛かりますが、保険会社運営の商品なら、解約時期に合わせて返金が受けられますので、お客さんからは費用を頂かず、オーナー負担で加入のみを義務付けるのが良いでしょう。

 

室内の設備

基本、家具など生活するのに必要なものを一式揃えた状態での貸出しが理想的です。(テレビ・エアコン・ベッド・洗濯機・ズボンプレッサー・ドライヤー等)

ただし注意すべきは、ベッドは用意しても、布団は備え付けないこと。

「定期建物賃貸借契約の場合での注意事項」でも申し上げましたが、布団があると旅館業の免許要件となりますので、布団は別途料金でのレンタル制にしましょう。

 

退去手続き

契約の満了を迎えたら、お部屋の立ち合いを行い、故意・過失による損害については原状回復費用を請求します。

なお、契約が満了しているにも係らず、お部屋の引渡しを行わないお客には、定期建物賃貸借契約に基づいた明け渡し手続きを進めて行くことになるでしょう。

スポンサーリンク

 

ウィークリーマンションまとめ

さて、ここまで素人が始めるウィークリーマンション経営のポイントについてご説明して参りました。

冒頭で「そんなの無理のでは?」と思われた方も、ここまで読んで頂ければ「自分にも出来るかも!」と思い始めたのではないでしょうか。

私も実際にトライしてみたことがありますが、初めは勇気がいるものの、やってみれば通常の賃貸とあまり変わりがないのが率直な印象。

ウィークリーマンションだろうが、通常の賃貸だろうが、「揉める時には揉める」のですから、少しでも収益性が高い方が魅力的ですよね。

これの記事が、皆様にもウィークリーマンション経営の良い機会となれば幸いです。

ではこれにて、ウィークリーマンションで不動産投資を行ってはみませんか?の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。