収益物件購入のポイント

 

景気動向に左右され辛く、安定した収益を生み出す投資対象として根強い人気を博しているのが、不動産投資です。

これまで本ブログでは、過去の記事において、不動産投資のメリット・デメリット、そして物件の種類による特性についてお話して参りましたが、

今回は更にもう一歩踏み込んで、物件の下見に際してや、「購入するべきか?しないべきか?」という意思決定の段階における注意点等について解説してみたいと思います。

では早速、「収益物件購入のポイントと注意点について」の知恵袋を開いてみましょう。

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収益物件の良し悪しはまずここで見極める!

不動産投資を始めようと決心して、ある程度の資金計画が固まれば、次はいよいよ物件を選ぶ段階に入って来ます。

ネット上には収益物件を専門に扱う情報サイトも溢れておりますし、皆さんの身近におられる戸建やマンションの仲介をメインしている不動産さんでも、収益物件の情報は入手が可能です。

そしてこの段階で、多くの購入希望者の頭の中には「どんな物件でも利回りさえ回れば!」という思いがあるかと思いますが、これは投資を成功させる上で非常に危険な考え方となります。

もちろん投資なのですから、儲けを優先するのは当たり前ですが、厄介な物件を掴まされれば、その後が非常に大変なことになりますから、「リスクと収益を天秤に掛けながらの慎重な物件選び」を行うべきでしょう。

では実際に、物件選びのポイントを見て行くことにしましょう。

※なお、今回は一棟もののアパート・マンションを例に挙げてのご説明となります。

 

物件の立地

一言で「投資物件を選ぶポイント」といっても、そこには様々な要素があるものですが、まず確認するべきは建物の見た目と、立地についてということになるでしょう。

まず立地についてですが、駅から遠く離れ、交通の便が悪い立地にある投資物件は、高い利回りが設定されていることが少なくありませんが、安易にこうした高利回り物件に心惹かれてしまうのは、大変に危険です。

交通の便が悪い地域は、潜在的に入居希望者が少ないエリアということになりますし、現在の様に賃貸物件が余りつつある時流の中では、常に空室を抱えた状態となるのは目に見えているはずです。

もし安定した収益が得たいのであれば、なるべく駅に近い物件、そして例えバス便であっても、停留場までの距離が近く、駅まで行くバスの本数が多い物件を選ぶ様にしましょう。

また、物件からのコンビニやスーパーまでの距離も重要な判断要素となりますし、お墓や葬儀場など「嫌悪施設」とされるものに隣接していないかという点も確認しておくべきです。

なお、幼稚園や小学校などの施設は、物件の近くにあってもあまり問題がないように感じますが、音楽を大音量で流したり、送り迎えの時間にズラリと車が物件前に並んでしまうなどの理由で、後々トラブルを引き起こす「隠れ嫌悪施設」とも呼べる存在と成り得ます。

投資物件選びの際には、こうした一見気付かないリスクに対しても自分の家を買うが如く、問題を発見するアンテナを張り巡らせながら周辺環境を吟味していく必要があるでしょう。

 

建物の外観について

また立地と並んで、意外に大切なのが建物の外観や物件全体の印象、つまり不動産の業界用語でいう「面(つら)」と呼ばれる要素となります。

建売住宅などの場合ですと、作り手もそれなりに意匠を凝らした外見にするものですが、アパートなどの投資物件に関しては、見た目度外視の物件も少なくありません。

「お部屋の中さえ良ければ」とも思いますが、建物の見た目の印象や雰囲気は、入居者希望者の意思決定に大きな影響を及ぼすものとなりますから、物件選びの際には必ず意識を配るべきでしょう。

なお、現況は今一つの外見でも、将来的に改善の余地があるか否かも、下見の際には確認しておくべき要素となります。

 

建物内部について

さて続いては、建物の内部に係るチェックポイントを見て参りましょう。

収益物件の場合、新築でも無い限りは物件の内部を見ないまま、購入の意思決定をしなければならないケースも多々あります。

しかしながら、室内を見ないで購入するのは、プロの不動産業者でもかなりリスキーな行為ですから、空室が一部屋でもあれば、室内を見せてもらえるよう交渉してみましょう。

また、どうしても中が見られない場合には、販売用の図面だけではなく、建築確認図面なども手に入れるようにして、「物件の外観から内部構造を少しでもイメージ出来るようにしながら」の下見を行いたいところです。

投資物件の中にはよくよく考えてみると非常に無理のある間取りで平然と建てられているものも多いですから、内部が見られない場合はこうした方法で想像力をフルに使って、間取りの特色や弱点を見抜くようにしましょう。

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空室状況と募集条件、滞納状況

そして次に注意するべきは、空室率と募集条件等に関する問題です。

販売図面などに記されている物件の利回りは、満室想定で算出されていることが殆どですが、これを頼りに物件を購入する訳には行きません。

また、「想定賃料の設定自体に無理がないか?」という点も重要であり、到底借手が現れないような高額賃料で想定利回りを引き上げている場合もありますから、近隣の賃貸相場をネットなどで確認するようにして下さい。

なお、現在空室となっており、入居者募集中のお部屋についても適正な賃料が設定されているとは限りません。

管理会社が売主側の仲介業者となっている場合には、想定利回りのお話と同様に賃料のつり上げをしているケースもあるでしょうし、

大家の希望で適正賃料よりも高い値段で募集をかけさせられていることもありますから、「空室がいくらなら埋まるか」という自分なりの賃料想定を前提に、購入の意思を決定して下さい。

因みに、例え満室となっていてもへヴィな滞納者などがいると、購入後に大変な苦労を背負わされる可能性がありますので、この点も注意を払いましょう。

 

管理について

さて、続いて確認するべき事項となるのが対象物件の管理についてです。

物件によっては、管理会社がオーナーチェンジ後も引き続き管理を行う場合があり、「賃料収入の5%を管理費として徴収する」などの条件が付されていることも少なくありません。

もちろん、こうした管理会社が適正な管理を行って、仕事に見合った管理報酬を請求して来る分には問題がないのですが、中にはクオリティーの低い管理しかしてくれない業者も少なくありませんので注意が必要です。

また、特に管理会社が定められていない場合には、自分で管理会社を探して、依頼を行う必要がありますが、戸数の少ない物件であればオーナー自身で管理を行うことも可能でしょう。

なお、どんな会社に物件の管理を依頼するべきかについては、別記事「賃貸管理会社選び方をご紹介致します!」にて詳しく解説しておりますし、オーナー自身で管理をしてみたいという方には「賃貸管理は大家が自ら行ってしまおう!」の記事を参考にして頂ければと思います。

 

修繕の履歴

収益物件の購入に当たっては、対象物件がこれまでどんなメンテナンスを行って来たかを記録した「修繕履歴」も重要な資料となります。

例えば建物の屋根や外壁は、定期的なメンテナンスが必要となりますが、過去十数年こうした工事をしていない中古物件ならば、将来的に工事に要する費用を差し引いた金額で物件を買い入れなければならないでしょう。

また修繕履歴を見ることによって、「屋根の補修工事の回数が多い」という記録内容から、『過去に雨漏りが発生していた可能性が高い』といった物件の欠陥などを予想することも可能になるのです。

物件資料の中にに修繕履歴がある場合には、隅々まで内容を確認するべきでしょう。

 

現地の下見でも得られる情報は多い!

ここまで、物件周辺の状況や仲介業者などを通して得られる情報をメインに、物件選びのポイントをお話して来ましたが、この項では下見に際して現地で収集することが出来る情報についてお話したいと思います。

 

入居者の属性

収益物件を購入する際には、可能ならば「どんな職業で、どんな家族構成の者が物件に入居しているか?」などを知りたいところですが、 例え購入希望者でもここまで突っ込んだ情報を入手するのはなかなか困難です。(契約後には知ることが出来るケースもありますが)

そうなると、どんな入居者がいるかは「蓋を開けてみてのお楽しみ!」という博打状態となってしましそうですが、ある程度ならば入居者の情報を現地で得ることも出来ます。

例えば、干されている洗濯物を良く見てみれば作業着やYシャツに、子供服がハンガーに掛けられていたりと、部屋ごとの家族構成や職業の予測が何となく付いて来るものです。

また、共用廊下に置かれている入居者の私物や、自転車・三輪車の数なども合わせて考えれば、入居者全体の雰囲気が掴めて来ますから、現地で得られる情報は意外に多いと言えるでしょう。

因みに、私が投資物件の下見に際して良く見るようにしているのは、バルコニーへの荷物の置かれ方や、郵便受けの溢れ具合、廊下等に置かれたゴミの状況等であり、こうした点に着目していくと「問題のありそうな入居者」が居住しているか否かも見えて来るものです。

 

建物の状況

そして次に気になるのが建物自体の状況です。

先程も申し上げた修繕記録などが入手出来れば、それと見比べながら建物をチェックして回るのがベストですが、例え資料が入手出来なくともかなりの情報が得られます。

例えば、外壁の剥がれやクラックの状況から修繕時期の予測はある程度可能となりますし、物件屋上への立ち入りが禁止されていても、近くに高いビルなどがあれば、そこから屋上防水の状態を確認出来る場合もあるしょう。

また、少々マニアックな方法となりますが、下水の枡の蓋や、パイプスペースなど見ることが出来る場所は、全て開けて確認してみるのがおすすめです。

「そんなことをして何が判るの?」と思われるかもしれませんが、水道管の腐食や下水配管の不具合などは後々高額な工事に繋がり易いですから、目に見える漏水や異臭などの異常が無いかを、しっかりとチェックしておきたいところでしょう。

このように物件の下見では、やり方次第で想像以上の情報が得られるものなのです。

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収益物件購入のポイントと注意点まとめ

さてここまで、収益物件を選ぶ際のポイントや注意点について解説して参りました。

記事をお読みになればお気付きかとは思いますが、「どんな小さなヒントも見逃さない」という一種探偵的な要素が、投資物件選びには必要不可欠と言えるでしょう。

また投資である以上、リスクは必ず潜んでいるものですが、不動産投資に限っては投資家の洞察力と経験で殆どの危険を回避出来はずですから、是非とも五感を磨き上げ、お宝物件をGETして頂きたいものです。

これにて「収益物件購入のポイントと注意点についての知恵袋」を閉じさせて頂きたいと思います!