定期賃貸借契約とは

 

不動産投資や収益物件の運営を行う際に痛感させられるのが、「賃貸の契約において、大家さんが非常に不利な立場に立たされている」ということです。

例え賃料の滞納があっても、賃借人を追い出すには裁判所の判決等が必要ですし、余程のことがない限りは契約の更新も拒否出来ませんから、賃料収入を得られる反面、そのリスクも非常に大きなものとなっています。

それ故に「大家さんはなんて立場が弱いんだ・・・」と悔しい想いをさせられて来た方も、決して少なくはないはずです。

そして、こうした物件オーナーさんを救済するために1993年に定期賃貸借契約という制度が新たに設立されることになります。

本日は、非常に知名度は低いものの、知っていると便利な「定期賃貸借契約とは?」というテーマで知恵袋をお届けしてみたいと思います。

スポンサーリンク

 

定期賃貸借契約はここが違う

さて、定期賃貸借契約の内容をご説明するにあたり、まずは通常の賃貸借契約との違いを比較しながら解説を始めたいと思います。

一般的にお部屋を貸す際に締結する契約は、正式には「普通借家契約」と呼ばれるもので、契約期間は最短1年以上、オーナーからの解約や更新の拒絶には「正当事由」が必要というのがルールです。

これだけ聞くとあまり問題が無い様に思えますが、「普通借家契約」では1年以下の契約を結ぶと、自動的に期限の無い契約(期間永遠という意味)の契約になってしまいますし、

解約等に伴う正当事由も単に「自分で建物を利用する」、「建物が老朽化した」などの理由では、なかなか解約が認められない制度となっていました。

よって、近隣に迷惑を掛けまくる入居者に対してや、建て替えが必要な時期に差し掛かっている建物についても、一端賃貸借契約を結んでしまうとまず解約は出来ないルールとなっていたのです。

これに対して、定期賃貸借契約は取り決められた期間でバッサリと契約を終了することが出来ることに加え、1年以下の短期間の契約も認められることになりましたので、オーナーさんにはかなり有利な内容と言えるでしょう。

 

公正証書でなくても大丈夫

しかし、そんな便利な契約形態が何故あまり認知されていないかと言えば、それは手続きが煩雑であるとの誤解を受けているからです。

インターネットなどを検索すると、「定期賃貸借契約には公正証書による契約が必須」などと書いてあるものも多いのですが、これは真っ赤なウソ。

法令には「公正証書等」と書いてあるだけですから、ルールさえ守れば、一般の方が自分で作った契約書も「有効」となります。

なお、公正証書とは公証人役場に行って手数料を払い、公証人に作成してもうらう公文書となり、費用も手間も掛かる作業ですから、正直これは面倒過ぎますよね。

但し、公正証書での契約の効力は絶大であり、契約違反に対しては判決無くして強制執行が行えるなどもメリットもありますから、定期賃貸借契約以外で活用すべきシーンは多々ある代物ではあります。

スポンサーリンク

 

定期賃貸借契約のルール

では、「公正証書である必要はない」という点を踏まえながら、定期賃貸借契約を有効にするポイントについて具体的にご説明して参りましょう。

 

契約内容

まずは契約書に書いておくべき内容ですが、基本的には以前に解説した一般的な賃貸借契約書の作り方で問題はありません。

但し、契約更新の条項については、「本契約は借地借家法第38条第1項における定期建物賃貸借であり、契約の更新がなく、期間の満了により本件賃貸借契約は終了します。」という文言を入れておきましょう。

 

定期賃貸借契約の書面作成

契約書の内容に加え、重要となるのが「定期賃貸借契約であることを証する書面」の作成となります。

この様に書くと作成が難しそうに聞こえますが、内容は実にシンプルで、A4のペラ紙に「借地借家法第38条第2項に基づき、本物件の賃貸借契約は、更新がなく、期間の満了により契約は終了し、明け渡しを行わなければなりません。」と書いた上、物件名・所在地などを示し、借主の署名・捺印を行うのみです。

 

解約の通知

そして最後が、契約終了6ヶ月前に貸主から借主へと送る「解約予告の通知」となります。

こちらも非常に簡単で、「何月何日に契約が切れますので、定期賃貸借契約により引渡しをしなければなりません」と伝えるだけになるでしょう。

 

他のサイトなどを見ると、非常に難しい様に書かれていますが、実は非常に簡単な契約であるのがお判り頂けますよね。

 

定期賃貸借契約の活用法と注意点

では、この定期賃貸借契約をどのようなシーンで活用するかということになりますが、これは主に「建物の建て替えを検討している際に貸出す時」と「転勤などの理由で自宅を一時的に貸し出したい時」などとなるでしょう。

アパートなどを運用していて「そろそろ建替え時期だな・・・」と思っていても、一気に立ち退きを掛けるのは至難の技となるでしょうし、全部屋が空くまで待っていては収入が途絶えてしまいますから、

こうした状況では空き部屋に定期賃貸借契約の入居者を入れておくと便利です。

また、転勤などに際して「折角購入した自宅を遊ばせておくのはもったいない」という時にも役立つはずです。

なお、更新がない契約とはいっても、貸主・借主の合意さえあれば「更新に関する特約」を結ぶことは自由ですし、契約終了時期を迎えて、もう少し貸していたいという時は「新たに定期賃貸借契約を結び直す」のも良い方法でしょう。

但し、定期賃貸借契約で新規募集を掛ける際は、入居者に不利な契約内容となるため、一般の賃料相場の80~70%の賃料設定を行う必要があることも申し添えておきます。

スポンサーリンク

 

定期賃貸借契約まとめ

さて、ここまで見て来たのが定期賃貸借契約に関する解説となります。

名前だけ聞くと少々敷居が高そうに見えるこの契約ですが、実は非常に手軽なものであることがご理解頂けたでしょう。

一度入居者を入れてしまうと、オーナーの意志では入退去を一切コントロール出来なかった「普通借家契約」に比べ、かなり有利な契約内容となっているかと思います。

また、収益物件の運用を行う上で、近隣トラブルを起こしそうな入居者や、滞納のリスクの高そうな入居者を迎える際には、当初1年を「定期建物賃貸借契約」として、後に「普通借家契約」に切り替えるなんて方法も有効かもしれません。

使い方次第で、非常に有利な収益物件運用が可能な定期賃貸借契約を是非この機会にご利用になられては如何でしょうか。

ではこれにて、定期賃貸借契約とは?という疑問にお答えする知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。