物件改造

 

これまで本ブログでは、収益物件の運用をより有利に進める方法について解説して参りました。

過去記事「不動産投資利回り向上の裏技をご紹介!」「土地の分割売却で収益を上げるよう!」「建物を切断して、収益を上げよう!」などがこれに当たりますが、今回はもう一つ、既存の収益率を向上させる方法をご提案させて頂きたいと思います。

その方法とは、「物件に改造(改築)を行う」という手段になるのですが、その手法には様々なパターンがありますので、メリット・デメリットなどもお話しながらご説明をさせて頂くつもりです。

では早速、物件改造で不動産投資を有利に進める知恵袋を開いてみましょう。

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面積や間取りによって賃料設定は変わる

「物件を改造するってどういうこと?」という疑問をお持ちの方も多いかと思いますので、まずは基本となる考え方からご説明したいと思います。

過去記事「不動産の土地面積のお話!」の中でもご説明致しましたが、不動産の価格は面積によって単価が変動するという性質を持っています。

もちろん物件が置かれた状況にもよりますが、基本的には、より小さい面積のもの程、単価は高めになるのです。

例を挙げれば、「30坪の土地」と「15坪の土地」を比較した場合、総額はもちろん30坪の土地の方が高額となるものの、1坪当たりの値段は15坪の土地が高くなるのが通常です。

そしてこうした現象は賃貸物件の賃料においても同様であり、20㎡で6万円のワンルームが相場の地域で、面積が3倍となる60㎡のファミリータイプ物件に18万円の賃料設定を行うと「高過ぎる家賃」と判断されてしまうことを考えれば、この理屈がご理解頂けるでしょう。

よって、一部屋が広過ぎる物件については、お部屋に壁を作り、小さいお部屋2つに改築する方が、収益率を高めることが出来るという訳です。

 

またこれとは反対に、「小さいお部屋はニーズがない」という地域も存在します。

既存の間取りや床面積ではなかなか満室にならない際に、物件の壁をぶち抜くことで「広い一部屋」を作り、例え㎡あたりの単価は下げることになっても、常に満室経営を実現した方がお得というケースは確かに存在するのです。

 

こうした「面積や間取りのマジック」を上手に利用することが、今回ご紹介する収益率向上法の「要点」となるのです。

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おすすめの改造パターン

では具体的に、お部屋の改造方法についてお話して行こうと思いますが、まず前提となるのは「工事とそれに伴う費用対効果の問題」です。

お部屋を小さく仕切るにしても、二つのお部屋を合体させるにしても、当然ながら費用が発生します。

既に収益物件をお持ちである場合には、これまでに上げて来た収益から、工事費用を捻出することが可能でしょうが、これから買う物件に高額な工事費用を投資するのはなかなか困難なものですよね。

そこで、こうした方におすすめなのが、広めの店舗や事務所が組み込まれた物件で、この改造プランを実践する方法となります。

居住用物件の場合、必ずお風呂やキッチン、バスルームなどが一部屋にワンセット備え付けられていなければなりませんが、事務所や店舗なら、トイレと水道だけあれば、貸出すのに問題はありません。

それどころか、下水の配管と水道の引き込みさえあれば、内装費用はテナント持ちという契約だって可能なのです。

よって、これから投資物件を購入して改造を施すのであれば、事務所・店舗がその舞台に最もふさわしいことになります。

なお実際に収益物件の販売図面などを見ていると、一階、二階は店舗なんていう建物もよく見掛けますし、事業用物件が現在空室である場合などは価格設定も安めになることが多いですから、これは益々狙い目ということになるでしょう。

 

具体的な改造

さて、理想的な改造パターンをご提案したところで、それぞれの改造プランの注意すべき点などについて解説して行くことにしましょう。

 

小さく仕切る

収益率を高めるという意味では最も効果的な手法が、物件を細かく仕切るという方法です。

事務所や店舗などでは、20㎡など非常に小ぶりな物件も人気がありますから、ターミナル駅の近くや繁華街周辺などでは、充分に勝算のある改造法と言えます。

但し注意が必要なのは、トイレを部屋毎に設置する場合に、下水配管の勾配が確保出来るかという点と、間仕切りの設置の仕方が消防法等に触れないかという点です。

こうした事情により、思う様なお部屋の分割が出来ない可能性もありますので、計画を実行する前には必ず設計士や施工業者との打ち合わせを入念に行うべきでしょう。

 

お部屋の広くする

冒頭で申し上げた通り、一つの物件の床面積が大きくなれば、賃料としての単かは下落する傾向にあります。

しかし、店舗などで大手コンビニチェーンなどを誘致し、安定した賃料収入を確保したい場合には、借り上げてもらうのに「お部屋に一定規模の大きさが必要」となるケースも少なくありません。

小さく仕切る場合と異なり、壁や不要なトイレなどを撤去するだけになりますし、消防法などの規制を受けることもまずありませんが、問題なのは「壊そうと計画している壁の種類」となります。

建物の壁の中には「構造壁」と呼ばれる建物の耐久性を維持するのに欠かせない壁も存在していますから、当然こうした壁の撤去は不可能です。

こちらも工事を行う前に、設計士などとの打ち合わせが必須となるでしょう。

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建物改造まとめ

ここまで見て来た通り、物件の改造は多くのメリットを生み出すのと同時に、様々な注意点も存在します。

但し、やり方次第では、既存の収益を大きく上回る収入が得られる可能性も少なくありませんから、是非積極的にトライして頂きたいところです。

「今あるものを利用して、如何に効率的な収益を上げていくか」、建物改造は不動産投資家に最も重要とされるこうしたスキルが試される局面なのかもしれません。

ではこれにて、物件改造で不動産投資を有利に進める方法の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。