建物を切断

 

今や、資産運用の代表的な手段ともなりつつあるのが不動産投資です。

一昔前までは、投資と言えば株や投資信託というのが王道でしたが、近年では一般の方々も収益物件を購入して、賃料で収益を上げる方式の不動産投資に参戦を果たされています。

そしてこうした流れは、「不動産投資ブーム」とも呼ばれる一大トレンドを巻き起こす結果となり、「今や物件を買いたくても、物がない」という状況が続いているのです。

こうした状況を受け、投資家たちは不動産会社を通しての通常の物件購入方法に加えて、個人で不動産競売財務局・行政機関の公売に参加する方まで出現し始めています。

一方、不動産業者は投資家向けの新築アパートの分譲に力を入れていますし、中には「収益物件の土地を分割売却して収益を上げよう」という驚きの投資方法を実践する方まで登場しているのです。

しかしながら、どんな投資手法も一旦世間に知られてしまえば、あっという間に広まってしまうものですから、収益物件の市場では慢性的な物件不足が続いているのです。

そこで本日は、そんな物件が買えずに困っている方に向けて、建物を切断して、収益を上げてしまおうという驚きの投資手法をご紹介したいと思います。

では、建物切断投資法の知恵袋を開いてみましょう。

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意外に知られていない物件切断という手法

「建物切断っていったい何?」というお声も聞えて来そうですが、これはその言葉通り、アパートなどを部分的にカットする行為となります。

「そんなこと可能なの?」というお声も聞えて来そうですが、こうした工事、建築の世界では極当たり前に行われるものとなっているのです。

もちろん、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物を切断しようとすれば、工事に莫大な経費が掛かってしまいますが、

木造建築の場合には「解体費プラスアルファ」くらいのコストで施工が可能であり、建物の不要部分を取り壊し、破壊された面に壁を再構築、再び防水処理・外壁の工事を行って、そのまま使い続けることが出来ます。

また以前の記事においては、建物の建築に際しては、建築基準法で様々な規制が設けられており、建築確認や検査済証など様々なプロセスを経なければならない旨をお伝えして参りましたので、

「法令上こんな工事が許されるの?」というお声も聞えて来そうですが、結論から言えばこちらも問題はありません。

新築はもちろん、増改築にはとっても厳しい建築基準法ですが、「減築」と言われるカット工事には、ほぼ規制が無いのです。

こうした手軽さも手伝い、建物の切断工事を行う方は意外に多く、「若い頃は広い家が必要と考えていたが、年齢を重ねる内に掃除が面倒になって来た」などの理由で、この工事を実行に移されるパターンも多いといいます。

なお、台風や地震などで建物が損壊したのを機会に、この工事に乗り出す方もおられますし、いつ来てもおかしくないと言われいる大地震に備え、耐震補強と合わせて施工されることもあるのです。

「建物のカット」と「耐震補強」というのは一見相反する行為にも見えますが、地震発生時に建物が倒壊する理由の中には、

縦長の建物が振動に揺られ、屋根瓦の重みにより「斜めに潰される」パターンも多いですから、建物を切り取って「より直方体に近付ける」のは、有効な対策となるでしょう。

この様に「建物を切断する」と聞くと、思わず『ギョッ』としてしまいますが、実は案外ありふれた工事内容となる訳です。

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建物を切って、投資を有利に進めよう

さて、建物カット工事がどのようなものかご理解頂けたところで、この工事を利用して不動産投資を有利に進める手法についてご紹介して行きたいと思います。

まず前提として申し上げたいのが、こちらの投資法は別記事「土地の分割売却で収益を上げるよう!」にてご紹介した手法と併用することによって可能となる代物であるということです。

詳しい内容については上記のリンク先をご参照頂ければと思いますが、「土地の分割売却」は現在建てられて建築物に付属した建築確認上不要な残地を第三者に売却することにより、その売却収益を手に入れる投資手法となります。

つまり通常の不動産投資が、毎月上がって来る賃料収入で少しずつ利益を上げて行くの対して、一括してまとまった収益を得られるのが、この方法の魅力と言えるでしょう。

しかしながら、必要以上に土地が余っている物件は意外に少ないため、投資のやり方を知っていても、なかなか実行に移せないという弱点を持っていました。

その点、この建物切断を行えば、建物を小さくすることで人工的に不要な土地を生み出すことが出来ますから、分割売却が行えるチャンスが大幅に増えることになりますよね。

なお、この手法を実現させるには、立退きの手間を減らすべく、空室率の高い物件を選ぶのがポイントとなります。(当然ながら空室でなければ部分解体が出来ないため)

投資物件において空室率が高い物件は、そうでない物件と比べて「割安な価格設定が行われる」ことが多いですから、「安価で物件を取得して、空室部分をカットした上で、余剰地は売りに出す」という効率の良い投資が行えるという訳なのです。

この様にお話すると、「そんなに上手い配置で建物の一方に空室が並んでいることなんてないのでは?」というお声も聞えて来そうですが、空室がバラけている場合には、残す方の建物のお部屋へ入居者に移動をお願いするという方法があります。

もちろん間取りが全く違う場合は問題ですし、「ただ」で移動しろとも言えないでしょうが、

移動先のお部屋をある程度リフォームした上で、引っ越し代などを支払えば、喜んで移動してくれる入居者も多いはずです。(私が挑戦した時はあっさり受け入れてもらえました)

こうして建物を残す側に入居者を集めてしまえば、後は簡単なもの。

因みに分割後の土地の買い手としては「建売屋さん」と言われる不動産業者が最も適しているでしょうから、アパートを購入する際にお世話になった不動産業者に声を掛ければ、売りに出す土地の大きさや価格についてもアドバイスを受けられるはずです。

具体的な買い手が見つかり次第工事を行って、土地家屋調査士に分筆を依頼すれば、後は契約と決済を行うのみとなるでしょう。

なお、実行される場合には下記の点だけにはご注意頂ければと思います。

  • 分割完了後、残す土地に「一定規模の建物が立てられるか」を設計士などをチェックしてもらう
  • 確定測量が完了していないと分筆(土地の切り取り)が行えないため、測量が済んでいるかの確認
  • 分割売買する土地に建物が建つことにより、日照などについて残る建物に問題が生じないかのチェック
  • 分割売買を連続して行うには「不動産業の免許」が必要となるため、継続・反復した取引をしていないかの確認
  • 分割販売には譲渡所得が発生するので、納付することになる税金のチェック

以上の点にのみご注意頂ければ、問題無く分割販売を行って頂けるはずです。

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アパート切断まとめ

さて、ここまで見て来たのが建物分割工事と、それを利用しての不動産投資テクニックとなります。

こうしたお話をすると、プロの不動産業者の方でも「そんな荒業があったのか・・・」と驚かれる方も多いので、まだ『知る人ぞ知る』といったテクニックであるのは間違いないでしょう。

但し、不動産業界はあっと言う間にこうしたテクニックが一般的なものとなってしまいますから、試すのであればお早めの方がよろしいかもしれません。

また、今回のお話で最も注目するべきなのは、一見、無関係に見える建物カットという工法が、不動産投資において大きなメリットをもたらすという「発想の着目点」でしょう。

「普段、何げなく行われている取引の手法や工事も、使い方、考え方次第で大きな収益を生み出す」という良い教訓になるのではないかと思います。

常にお金儲けのアンテナを張り巡らせておくことが、投資家には最も大切な資質なのかもしれません。

ではこれにて、「建物を切断して収益を上げる知恵袋」を閉じさせて頂きたいと思います。