賃貸滞納の督促

 

賃貸経営をしている大家さんが、必ず抱えなければならないリスクの一つに挙げられるのが「賃料の滞納」です。

「近年では賃貸保証会社を利用する契約も増えているので、あまり心配はないのでは?」とお思いかもしれませんが、

入居希望者の中にはどうしても保証人で契約して欲しいという方も少なくありませんから、何軒もお部屋をお持ちの方であれば、それなりの数の連帯保証人利用の賃借人を抱えていることでしょう。

また、入金管理は管理会社に任せている方も多いでしょうが、自身の収入に直結する事柄ですから、督促に対する知識を持つに越したことがないはずです。

そこで今回は、賃貸滞納の督促テクニックについて、解説してみたいと思います。

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まずは滞納を防ぐの一番大切

私も長く不動産屋さんに勤めていますが、やはり督促の作業はなかなか厳しいものがあります。

もちろん「ネガティブな仕事である」というのもありますが、「無いところから取りようがない」というのが最大の理由です。

オーナーさんの中には、「やり方が生ぬるい」なんてことをおっしゃる方もおられますが、厳し過ぎる督促は荷物を置いたままの夜逃げや失踪、最悪は自ら命を絶つといった最悪な事態を迎えることもありますから、その力加減には非常に難しいものがあります。

そこで、まず行うべきなのが「滞納をさせないための努力を欠かさない」ということです。

「そんなこと出来るの?」という声も聞えて来そうですが、案外やれることは多いですから、そのテクニックをご紹介して参りましょう。

 

滞納しそうな入居者と契約しない

「そんなの判りきっいる!」と言われてしまいそうですが、意外にリスキーな入居者希望者を審査で通してしまっているオーナーさんも多く見掛けます。

詳しくは「賃貸申し込み書類から入居者の真実を見抜く」の記事にてご説明しますが、申込書の内容からだけでもかなりの危険予想が可能です。

例えば勤続が短い、年収が低い、勤務先に問題があるといったケースや、親族との関係が薄い場合などには、審査を通すべきか充分に考える必要があるでしょう。

保証会社を使わない場合には、厳しめの審査を行うべきです。

 

賃料を自動引き落としにする

在り来たりのことを書いているようですが、これがなかなかに効果的な方法です。

初回から滞納している入居者でない限り、滞納には何らかの原因があるもの。

ギャンブルであったり、消費者金融からの借り入れであったりと理由は様々でしょうが、結局は他のことにお金を使ってしまうから滞納が発生する訳です。

そうとなれば、「何を優先して支払いを行っていくか」が大切な要素となり、賃料の支払いを自動引き落としにさせることは、「その優先順位を引き上げる行為」に他なりません。

事実、賃貸保証会社の中には「賃料の口座引き落としを契約条件としている」ところもある程ですから、その効果の程は推して知るべしといったところでしょう。

なお、賃貸借契約書の特約にて「賃料の支払は口座引き落としとするものとし、契約締結後、1週間以内に引き落とし手続き書類の控えを提出すること」などの文言を入れておけば、スムーズに手続きを行わせることが出来るはずです。

 

滞納したら即督促

オーナー様の中には賃料支払期限を過ぎているのにも係らず、滞納者を長らく放置される方が少なくありません。

これは言うまでもなく、非常に危険な行為となります。

不動産業界では、3ヶ月分滞納すれば回収の見込みは薄いとまで言われますから、期日から2~3日待ったら即督促を始めるようにしましょう。

なお、初回は手紙などでも構いませんが、以降は電話やメール、直接訪問など、滞納者に「面倒だ!」と思わせることが重要です。

最近ではショートメールやラインなど便利なツールも多いので、こうした手段をフルに活用したいところです。

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普段から人間関係を構築する

あまり現実味が無いようにも思える手段ですが、実はかなり効果があります。

先程も申し上げた通り、例え賃料を滞納していても全くお金に余裕の無いという方は案外おられないものです。

そして滞納者の多くはカード等の支払いなどを優先し、賃料までお金が回らない方が殆どとなります。

そこで大切なのが、日頃から挨拶をしたり、声を掛けること。

顔を見たこともない大家さんへの滞納は屁とも思わない滞納者も、顔見知りにはなるべくカッコ悪いところは見せたくないという心理が働くものですから、その点を突く訳です。

物件が遠方にあるならともかく、家の近所にある場合には出来る限り入居者と対話をする様に心掛けましょう。

 

様々な督促テクニック

これまでお話した様々な努力を重ねても、滞納が発生してしまった場合には、督促を開始するしかありません。

では、実践的な督促の手法について解説して行きましょう。

 

連帯保証人への連絡

最もオーソドックスな手段ですが、なかなか効果のある方法です。

まず気を付けてたいのが審査の段階でなるべく入居者と親しい関係、出来れば親族、更には親や子供・兄弟と、なるべく近い関係の保証人を擁立させることです。

関係性が近しい程に、「保証人になった憶えない!」などの開き直りを防ぐことが出来ますし、入居者自身も親しい人に迷惑は掛けられないという意識が強くなります。

また「単に払って欲しい」と伝えるだけではなく、「保証人の法的立ち位置」や「このまま行けば保証人である貴方自身を相手に訴訟を起こさなければならなくなる」といった、暗い未来をガッツリ語ることです。

これだけすれば、保証人への連絡もかなり効果のあるものとなるでしょう。

 

内容証明の送付

連帯保証人に連絡しても、滞納が解消しない場合には内容証明を送付しましょう。

多くの大家さんが書留や配達証明で督促状を送り付けますが、内容証明が一番効果的です。

訴訟等に発展した場合に証拠能力を有することはもちろんですが、滞納者に与える精神的ダメージの大きさはなかなかのものがあります。

内容的には、現時点での滞納額やこれまでの経緯に加え、支払期日を記載し、それまでに支払がない場合には契約を解除する旨も書き添えておきましょう。

なお、内容証明は同じ書式を3枚用意する必要があり、手書きはかなり大変ですが、書面の「重み」が変わりますので「手書き」をおすすめします。

更には、入居者と同時に連帯保証人へも送付することと、配達証明を付加することも忘れないようにしましょう。

 

調停・裁判

これでもまだ滞納が解消しないのであれば、もはや法的手段に訴えるしか方法はありません。

過去の判例からみて、滞納開始から2ヶ月以上経過したところが、良いタイミングでしょう。

弁護士に依頼するという手もありますが、司法書士でも少額訴訟には対応出来ます。

また慣れた方なら、大家さんが自ら訴訟を起こすという方法もあります。

その際に気を付けたいのは、いきなり訴訟を起こすのではなく、一度は調停を行うことです。

ここで滞納者が支払うと確約すれば、次に滞納が発生した時には、判決無くして強制執行を行うことが出来ます。

強制執行の段取りについては、別記事「賃料滞納時の強制執行までの流れを解説!」を参考にして頂ければと思います。

 

督促会社の利用

また「裁判はちょっと・・・」という方には、賃料の督促を専門に行う業者を利用するという手もあります。

同じような業務を請け負う会社は何社かありますので、ネットで検索すれば直ぐにヒットするはずです。

システムとしては、回収に成功した賃料の10%~30%を報酬として支払うといった料金形態が一般的で、なかなか高い回収率を誇る会社もあります。

こんなお話をすると怖い方々を想像してしまいますが、実際には警察のOBや、消費者金融のOBが業務に当たることとなりますから、コンプライアンスを守りながらも、しっかり成果を上げてくれるはずです。

なお、いよいよ回収が不能となれば訴訟の手続きも丸投げ出来ますから、これはかなりおすすめ出来ます。

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賃料督促まとめ

さて、ここまで様々な賃貸滞納の督促テクニックをご紹介して参りました。

非常にネガティブなお仕事ですし、決して気が進むことではありませんが、賃貸経営には避けて通れないイベントとなりますので、是非やり方だけでも頭に入れておいて下さい。

過去に一度、督促会社のエージェントとお話をしたことがありますが、最も有効な督促方法は滞納者と人間関係を構築することだそうです。

とにかく物件を引き払い、身の丈に合った家賃の部屋を借りるのが、大家のみならず、入居者にとっても幸せになる道であることを説くのが、最も効果的な手法であると話しておられました。

やはり何をやるにしても、人と人の関わりが何よりも大切なのですね。

ではこれにて、賃貸滞納の督促テクニックをご紹介する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。