賃貸管理会社選び方

 

賃貸マンションやアパートを経営されているオーナー様にとって、非常に重要な事項となるのが賃貸管理を行う管理会社の選定作業となります。

正直、10世帯くらいまでの物件ならば、本業が別にある兼業オーナーさんでも自力で充分に管理を行うことが出来る(詳しくは過去記事「賃貸管理は大家が自ら行ってしまおう!」)と思いますが、それ以上の世帯数ですとなかなか厳しいものがあるかもしれません。

そこで登場するのが管理会社という訳ですが、そのクオリティーについては正にピンからキリまであるのが実情であり、選定を誤ったがために、多くのトラブルを抱えてしまった大家さんも少なくないのです。

「では、一体どんな管理会社に依頼を掛ければ良いのか?」、そんな疑問にお答えするべく本日は、賃貸管理会社選び方についてお話してみたいと思います。

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管理会社にもいろいろある

まず前提で申し上げたいのは、賃貸物件の管理業務を行う不動産屋さんでも、管理業務のみを専門で行っている会社は意外に少ないという点です。

多くの管理会社が他の会社が管理する物件にお客さんを付ける「客付けの仕事」や、「売買の仲介」、時には「建売」などの仕事を同時進行で進めているケースが殆どとなるでしょう。

また、管理形態にも様々なものがあり、新規募集や更新、退去立会いをメインとした「契約管理」と、賃料の徴収や滞納分の督促、共用部分の清掃なども請け負う総合的な管理形態の「入金管理」という2つの形態に大別することが出来ます。

一般的な管理会社の仕事内容については、過去記事「賃貸管理会社の仕事内容をご紹介致します!」をご参照頂ければと思いますが、今回は総合的な管理となる「入金管理を任せるならどんな業者?」という目線でお話をしていくつもりです。

ではこれを前提に、具体的な賃貸管理会社の選び方について見ていきましょう。

 

任せて良い管理会社、ダメな管理会社

さて、管理会社の質を論じるに当たって「どんな会社が良くて、どんか会社がダメ」というのを、簡潔に説明するのは難しいですから、ここでは個々の業務や会社の体制など様々な角度から解説を加えて行くことに致しましょう。

なお既に管理会社への依頼行っているオーナーさんは、その業者の仕事と比べながらお読み頂ければと思います。

 

会社の体制

賃貸管理は不動産会社の貴重な固定収入となる仕事ですから、持ち込まれた話を断ることは殆どないものです。

そして、こうした状況によって生じてしまうのが物件管理能力の乏しい会社や、管理業務に力を入れていない会社に管理を頼んでしまうという問題となります。

当然のことながら「あくまで賃貸管理は片手間」という会社が、クオリティーの高い管理を行える訳がありませんよね。

なお依頼する会社が「どの程度管理に力を注いでいるか」は、管理件数や、既に管理を依頼しているオーナーさんからの評判などから窺い知ることが出来るはずです。

出来ることならば、多くの管理物件を擁し、地元での評判が高い業者を選ぶようにしましょう。

 

新規募集について

賃貸管理の最重要業務とも言えるのが空室の新規募集となりますが、ここでも会社ごとのカラーが出るものです。

新規募集に利用する情報媒体は、不動産業者のみが閲覧出来るレインズ・アットホーム、そしてこれに加えて、一般の入居希望者も見ることが出来るスーモやヤフー不動産など、どれか一媒体を利用していれば問題はないでしょう。

ただ要注意なのが、管理会社自身で「お客さんからの仲介手数料」と「大家さんからの広告宣伝費」の両方で儲けようと、他の客付け業者に空室物件の情報を開示しないというケースです。

こんな募集方法では、依頼している管理会社にぴったりのお客が来店しない限り、何時まで経っても空室が埋まらないことになってしまいますよね。

こうした業者には絶対に管理を任せるべきではないでしょう。(大手賃貸会社に多いようです)

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入居審査について

新規募集で申し込みが入れば、入居審査が開始されます。

しかしここでも、管理会社のクオリティーが問われるシーンが多々あるでしょう。

大家さんは申込書の内容で入居の可否を決めることになりますが、申込書から得られる情報は非常に少ないですし、その情報に誤りや虚偽があれば大変なことになってしまいますよね。

質の良い管理会社は、例え客付け業者が入っていても、申込み人や連帯保証人に直接連絡を入れ、人となりを確認したり、勤め先の会社の概要を調べるなど、審査に際して様々な調査やアドバイスをしてくれるものですが、

質の悪い管理会社はそのまま判断を大家さんに丸投げするばかりか、時には「無職の申込み人を、自分たちのダミー会社に勤めていることにする」などの荒業まで使ってきます。

後々トラブルを招く入居者を選別するのに、審査のプロセスは非常に重要なものとなりますから、是非手間を惜しまない管理会社を選びたいところです。

なお、入居審査の方法に関しては別記事「賃貸入居審査のコツをご紹介致します!」「賃貸申し込み書類から入居者の真実を見抜く!」もご参考にして頂ければと思います。

 

契約書の作り方

賃貸物件の運営を大家さんに有利なものとするか、不利なものとするかは、賃貸借契約書の文言一つで大きく変わって来るものです。

賃貸の契約内容については、過去記事「賃貸借契約書の雛形を解説致します!」にて詳しく解説しておりますが、

不動産会社の中にはトラブル回避するべく契約内容を日々練り上げ、どんどん新しい契約条項を取り入れている企業も少なくありません。

しかし一方では、常に契約書はコピー&ペースト、トラブルが起きたらそのとき考えよう的な業者も存在しているものです。

どちらの業者に依頼すれば、スムーズな物件管理を行えるかは、改めて説明する必要もないでしょう。

 

大家さんサイドに立ってくれる業者を選ぶ

賃貸管理の仕事をしていれば、クレーム処理退去立会い敷金精算などで、入居者の窓口になることも多いものです。

そして、こうしたシーンで「入居者寄りの立場に立つ」のか「大家さん側に立つ」のかといった部分でも管理会社の資質を垣間見ることが出来ます。

費用負担が発生する事態に際して、何から何までオーナーに払わせようとする管理会社では、お金がいくらあっても足りませんよね。

もちろん、法的に大家が負担せざるを得ない場合もあるでしょうが、少しでも大家さんの出費を減らそうを努力してくれる管理会社を選びたいところです。

 

日常的な管理

管理会社の中には管理は請け負うものの、普段は全く物件に近寄らない業者も少なくありません。

しかしながら、共用部分が汚れていたり、入居者の物品が放置されていたりと意外に問題は生じているものです。

また、空室がリフォーム済みとなった後も、定期的にトイレの水を流したり、下水のトラップに水を流さなければ、悪臭が立ち込めたり、害虫が室内に侵入してしまうこともあるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、時折でも構わないの物件の巡回を行っている会社を選びたいところです。

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管理会社の選び方まとめ

さてここまで、管理会社の仕事内容や、スペックについてのお話をして参りました。

一言に「管理業務」と言っても、その仕事の質には様々な違いがあることをご理解頂けたのではないでしょうか。

どうせ管理を依頼するならば、少しでもクオリティーの高い管理会社を選びたいと思うのは、オーナーさんであれば当たり前のことですよね。

この記事がそんな大家さんのアパート経営のご参考にして頂ければ、この上ない幸せです。

ではこれにて、「賃貸管理会社選び方をご紹介致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。