不動産投資物件の選び方

 

以前、本ブログでは「不動産投資初心者の方に向けて」という記事で、不動産投資のメリット・デメリットについてお話させて頂きました。

この記事にて「不動産投資が如何なるものであるか」についてはある程度ご理解頂けたことと思いますので、本日はもう一歩踏み込んで「投資対象となり得る物件の種類と、各種物件が持つ特徴」について解説してみたいと思います。

では早速、「不動産投資物件の選び方について」の知恵袋を開いてみましょう。

スポンサーリンク

 

投資対象の種類

冒頭での解説をお読みになられ、「不動産投資用の物件と言えば、アパートかマンションじゃないの?」と思われた方も多いでしょうが、実は投資対象となる物件には様々なタイプものが存在します。

また皆さんが一番イメージしやすい「一棟タイプのアパートやマンション」についても、物件の種別が「アパート」であるのと、「マンション」なのでは、購入や運用に当たって検討するべき内容はかなり変わって来るものですから、これは別物と考えるべきでしょうし、

同じ一棟マンションでも、「一階が店舗や事務所で、その他は居住用の物件」と「全てが居住用の物件」、反対に「全てが事務所等の物件」では、当然大きな違いが出て来るものです。

また、分譲マンションの一室を投資対象とすることも出来ますが、これについてもワンルームとファミリータイプでの差異が存在。

そして更には、分譲の店舗・事務所物件、一棟タイプの店舗・事務所物件という分かれ道もあるのです。

因みにその他にも、月極駐車場やコインパーキングの運営に、大型店舗等を仕切ってのブース貸しウィークリーマンション経営など、その枚挙には暇がありません。

もちろん、最後にご紹介した様な特殊な投資対象には、それに見合った特別なノウハウが必要となりますが、「物件の特性をフルに活かし、確実な収益を上げて行く」という不動産投資のポイントは全てに共通するものとなりますから、

各物件のメリットとデメリットを正確に把握することこそが、収益物件の運用において成功を掴むための大原則となるのです。

そこで次項では、物件の種類によるメリットとデメリットを解説して行くことに致しましょう。

 

投資物件それぞれの特色

では早速、各投資物件の種別ごとに特徴を見て行きましょう。

なお、今回は一棟型アパートと一棟型マンション、分譲タイプと事務所・店舗について解説させて頂きます。

 

一棟型アパート物件

このタイプの物件は、通常、木造や軽量鉄骨造のものが殆どでしょう。

物件や土地のサイズについては大小ありますが、大きさも手頃、購入価格も新築の一戸建てと同等程度か、中古であればそれ以下の購入コストで投資が始められるのが魅力です。

 

一棟型アパートのメリット

お部屋の戸数が多くありませんから、目の行き届いた管理が可能となる上、オーナーさんのスキル次第で自力での管理も可能となります。

また、屋根の吹き替えや、外壁の修繕などの建物のメンテナンスに関しても、大規模な足場を設置する必要がありませんから、コストを抑えられるのが魅力でしょう。

 

一棟型アパートのデメリット

築年が古い物件は若者からの人気が無く、ご高齢の方や経済的状況の厳しいお客さんが多いという問題点があります。

また、競合する物件数ものが多いはずですから、満室経営を目指すのであれば、それなりの手段(賃料を下げる、入居条件のハードルを下げる等)を講じて行かねばならないでしょう。

 

一棟型マンション物件

手頃なサイズの物件も存在しますが、基本的には世帯数も多く、購入価格も高額となるケースが殆どでしょう。

 

一棟型マンションメリット

RC造・SRC造(鉄筋コンクリート、鉄筋鉄骨コンクリート造)のものが殆どですから、建物の耐用年数も長いですし、

躯体(建物の骨組み)以外を全てリフォームするリノベーション工事などにより、築年数の古い物件でも、まるで新築の様に集客性のあるお部屋を長年維持することが出来ます。

また建物の構造上、防音性も高いですし、オートロックや宅配ボックスなどが設置されている(将来的に設置出来る)となれば、お客さんからの人気も高いでしょうから、賃料設定もそれなりに高額なものとなるはずです。

 

一棟型マンションのデメリット

購入価格がかなり高額なものとなる上、一端メンテナンスとなると非常に経費が掛かるという点が挙げられます。

私の知り合いの不動産屋さんは、物件購入後に原因不明の雨漏りに悩まされ、数年に渡り補修工事を繰り替えている方もいらっしゃいますから、こうれは非常に厄介な問題となるはずです。

また、建物全体をメンテナンスする際には、大規模な足場の設置などで何百万円もの工事費用が必要となりますし、エレベーターの交換工事に、水道の直結工事(貯水タンクがある場合)など、何かと大きな出費がネックとなります。

なお、一棟マンションの修繕については別記事「マンション大規模修繕工事の流れをレポート!(収益物件のメンテナンス・前編)」にて詳しい解説を行っていますでの、是非ご参照下さい。

スポンサーリンク

 

分譲タイプの物件

選択する物件にもよりますが、場合によっては500万円くらいから不動産投資が開始出来る、最もビギナー向けの投資対象となります。

 

分譲タイプのメリット

ある程度貯えがある方にとっては、銀行に預金しておくよりも遥かに利益が見込める上、上手く運用が出来なかった場合でも、被害が限定的なものとなるのが魅力でしょう。

また、高いコストを要する雨漏り等の工事は共有部分であるため、管理組合の負担で補修が行えるのもありがたいですよね。

 

分譲タイプのデメリット

注意すべきは、管理費と修繕費の問題です。

分譲マンションですから当然毎月これらのコストが発生し、賃料による利益が圧縮されることとなりますし、建物が老朽化してくれば管理費等が値上がりする可能性もあります。

また、一棟物件とは異なり、1部屋単位の投資となりますから、空室が発生するリスクが高く、お部屋が空いた状態では毎月管理費等が持ち出しとなってしまうでしょう。 更には管理規約の問題で、折角借手が現れても「居住用以外の利用が不可」であったりすると、事務所利用を希望するお客の申込みを断らねばならない場合も出て来るはずです。

 

店舗・事務所物件

そして、最後にご紹介するのが店舗や事務所といった投資対象になります。

 

店舗・事務所物件のメリット

店舗・事務所系物件の最大のメリットは居室に比べ、より高額な家賃設定が望めるという点です。

もちろん立地や箱の大きさにもよりますが、全般的に賃料の単価は高めの傾向にあります。

また、テナントの商売さえ上手く行ってくれれば、長期の借り上げが望めるのも、店舗・事務所物件の魅力と言えるでしょう。

 

店舗・事務所物件のデメリット

但し問題なのは、相手が商売をしている以上、建物の不具合などで営業が出来ない場合には、営業補償等の請求を受ける場合があるという点です。

賃貸専門の不動産業者でも、店舗物件の募集はなるべくやりたくないという方が多いのも、こうしたリスクに原因があります。

そういう意味では、ハイリスク、ハイリターンの投資物件と言えるかもしれません。

スポンサーリンク

 

投資物件の選び方まとめ

このように投資を行う対象により、それぞれの特徴とメリット・デメリットが存在するものです。

また建物や物件のタイプ以外にも、中古物件であれば既に住んでいる入居者や、使用を続けているテナントによっても、その条件は大きく左右されることになります。

よって、本日ご紹介した物件ごとの特性と、それぞれの物件が持つ個性(立地や、どんな入居者・テナントが借りているか)を総合的に判断して、「自分が対象物件のオーナーとなるべきか、ならざるべきか」を賢くご判断頂きたいところです。

以上で、「不動産投資物件の選び方について」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!