賃貸物件に付加価値

 

収益物件の運用をされている方にとって、「如何に物件の価値を向上させていくか?」という問題は非常に大きなウェイトを占めているはずです。

しかしながら何もせずに指を咥えて見ていれば、保有する物件はドンドン古くなり、物件の周りでは次々と新しいマンションやアパートが建築されて行くことになるでしょうから、これを黙って見過ごすことは出来ませんよね。

こうした状況となれば、ライバル物件と渡り合っていくために外壁の塗り替えや、オートロック・宅配ボックスの設置、室内ではテレビや家具を設備など、様々な対抗策を講じて行くべきなのですが、

何をするのにも費用が掛かりますし、「やってはみたけど、効果が今ひとつだった」なんて事態だけは避けたいですから、どんなアクションを取るべきか、頭を抱えておられるオーナー様も多いのではないでしょうか。

そこで本日は、賃貸物件の付加価値を向上させる方法について、お話してみたいと思います。

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如何に他の物件と差別化を計っていくか?

冒頭でもお話致しましたが、収益物件を安定的に運営していくには、次々に登場してくるライバル物件と差を付けるための様々な努力を行っていく必要があります。

「そんなこと言っても、古くなった物件は安くするしか方法がないのでは?」というお声も聞えて来そうですが、そうとばかりは言い切れません。

私が知るオーナーさんの中には、昭和40年代築などの非常に古い物件ながら、それ程賃料を下げずに満室経営を実現しておられる方も数多くいらっしゃいます。

そして、こうした人気物件に共通しているのが「物件の付加価値を上手に向上させている」という点です。

また、一口に付加価値の向上と言っても様々な方法があり、先に述べたオートロックなど具体的に設備を充実させるものから、建物全体の維持管理を徹底するなど、その手法には意外に多くの選択肢があるもの。

ただ、私の経験上で申し上げれば、まず第一に行うべきは『建物本体のメンテナンス』(外壁等の塗り替え、玄関ドアの交換、お部屋のフローリング交換等)であると思います。

これに次いで、「オートロック」の設置や「エレベーター」の交換などの『共用部分の設備』、そして優先順位が最も低いのが「お部屋に家具やテレビなどを設置する」といった『室内設備』の充実となるでしょう。

その理由としては、室内で使用するものは、やはり使う人間の好みがもろに出てしまいますから、お金を掛けて物品を充実させても、それ程お部屋を探す方の心には「刺さらない」のが現実です。

これに対して建物の外観や、お部屋の美しさは、他の物件と比較した際に「非常に大きなインパクト」となることは、「築年の古い分譲マンションがリノベーションにより高額で成約している」例から見ても疑いがありません。

但し、これまでに挙げた一般的な付加価値向上方法とは、全く異なる方法で競争力のない物件を、超人気物件の地位まで押し上げておらるオーナーさんもいらっしゃいます。

次の項では、そんな特殊ケースをご紹介してみたいと思います。

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物件の付加価値を更なる収益に繋げる

「建物のメンテナンスでもなく、設備の充実でもない収益物件の価値向上法なんてあるの?」というお声も聞えて来そうですが、それは確かに存在します。

具体的な例を挙げれば、私の取引先が運営している「食堂付きワンルーム賃貸マンション」などが、それに当たるでしょう。

「食堂付きって何?」って感じですが、実はこの取引先の社長さん、元々飲食畑出身という変わった経歴を持つ不動産屋さんです。

そして事業の一環として一棟ものマンションを購入したものの、二階にある元レストランの空店舗がどんなに募集しても埋まらず、遂に自ら食堂をオープンしてしまうのでした。

そして「ならば、ついでに」くらいのつもりで、物件の居住者に証明書を配り、入居者には定価の半額で、食事を提供することにしたといいます。

するとこれが大好評を博すこととなり、現在でこのサービスを始める以前より、一万円近く高い賃料設定でも、空室が埋まるようになったと言うのです。

また、この食堂は一般のお客さんに対しもは高い人気を博しており、飲食店経営と賃貸経営の両方で大成功を収めています。

因みに現在では、別の一棟もの物件を購入して「カフェ付き賃貸マンション」を経営しようと、仕入れに勤しんでおられるとか。

こんなお話をすると「そんなのたまたまなのでは?」と言う声も聞こえて来そうですが、

不動産さん屋仲間の話しでは、このケースと同様に温泉付きや、屋上公園付きの一棟マンションで同じく、運用に大成功を納めている方もおられるようですから、あながち偶然とは言えないのです。

なお、ここまでの話しの中で最も注目すべきは、食堂にしろ、カフェにしろ、付加的に始めたサービスが独立した事業として成功している点でしょう。

もちろん、マネをすれば成功するというものでは無いでしょうが、単にお金を掛けるだけの設備投資ではなく、儲かる上に物件に付加価値ももたらす手法を考えて行くという方向性は、大いに参考とすべきだと思います。

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収益物件の付加価値まとめ

ここまでお話した様に、物件の付加価値を高める方法には、様々な方向性があるものです。

建物本体のメンテナンスを行っていくことも、非常に堅実な方法ではありますが、不動産投資から一歩範囲を広げ、事業と投資双方の両立を図ってみるのも、面白いかもしれません。

人生は一度きりのものですから、チャンスはフルに活かして行きたいところですよね。

ではこれにて、賃貸物件に付加価値を与える運用法をご提案する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。

私のブログが皆様の不動産投資成功のヒントとなれば幸いです。