賃貸マンションを分譲

 

不動産投資を実践し、成功を収めておられる方なら、次は更に収益を上げられる物件を追い求めてしまうものです。

しかし、豊富な自己資金をお持ちの方ならともかく、購入資金の殆どを銀行からの融資で賄っている方にとっては、更なる借入れを起こすのはなかなか勇気がいる行為となるでしょう。

また投資家さんのに中には、返済に追われて「資金繰りが厳しいが故に新しい物件を購入する」という負のスパイラルに陥っておられる方も少なくないはずです。

確かに条件が良い物件を購入しても、転売するか、10年近く保有しなければ、「まとまった収益を獲得出来ない」のが不動産投資の特色ですから、

あまり手元に現金が残らなかったり、返済に苦労させられてしまうのは、「致し方なし」なのかもしれませんが、少々厳しいものがあるのも事実でしょう。

そこで本日は、投資家の皆様の資金状態を改善するばかりか、場合によっては大きな利益を生み出すことが出来る「賃貸マンション分譲」というテクニックについて解説してみたいと思います。

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区分登記とは

投資物件を購入し、敷地の一部を売却するという手法については、過去記事「土地の分割売却で収益を上げるよう!」にて、そのノウハウをご紹介させて頂きました。

しかしこちらの手法は、「建物に対して過剰な土地面積を持つ物件」でしか行うことが出来ず、『実行可能な物件ありきの裏技』であるのも確かです。

もちろん機会をじっと待てば、土地の分割販売が可能な物件も必ず目にすることがあるかとは思いますが、「そんな悠長なことはいってられない!」とお思いの方も多いことでしょう。

そこで本日ご紹介したのが、「区分登記」を用いた建物の部分売買となります。

「区分登記」と言えば、分譲マンションなどをイメージされる方が多いかと思いますが、簡単にご説明すれば「部屋やフロアーごとに所有者が異なる登記の形態」ということになるでしょう。

そして実はこの区分登記、決して分譲マンションの専売特許という訳ではなく、条件さえ整えば建物のオーナーの意向で自由に行えるものなのです。

事実、相続対策の一環として親が所有する鉄筋コンクリート造のビルをフロアーごとに区分登記し、子供たちに相続させるケースは決して珍しいことではありません。

またこの区分登記、各フロアー、各部屋の独立性さえ保たれていれば、例え木造であっても登記が可能という意外にゆるい制度でもあるのです。

そこでこの区分登記を上手く利用し、購入した賃貸マンションの一部を分譲してしまうのが、本日ご紹介するテクニックの「肝」となります。

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一棟マンションを区分登記し、部分売却する

では、具体的にどうようなやり方で、その裏技を使用するかを見て行きましょう。

まずは、部屋ごと、フロアーごとの独立性が保たれた投資用の一棟ものマンションを購入します。

理論上は木造、鉄骨などでも区分登記は可能ですが、後々のトラブルを避けるためにも鉄筋コンクリート造か、鉄骨鉄筋コンクリート造が好ましいでしょう。

そして、購入が完了したら土地家屋調査に依頼して、売却したい部分と共用部分を区分登記により分割します。

因みに売却後は、分譲マンションと同じ要領で管理組合を立ち上げなければなりませんので、売却前に管理規約や持分の按分方法、組合の運営方針などについて、しっかりとした計画を立てておく必要があるしょう。

これらの準備が整えば、後は分譲部分の購入者を募り、その販売利益を平らげるのみです。

売却部分がいくらで売れるかにより、収益は大きく左右されるでしょうが、私の友人の不動産業者はこの分譲利益だけで、物件全体の購入価格を相殺してしまった方までいらっしゃいます。

なお、物件の購入に銀行の融資を利用するのであれば、計画の概要を必ず金融機関に伝えてから計画を実行すべきです。

長期借入のつもりで銀行が融資したにも係らず、無断で切り売り転売を行うのは非常にリスキーですから、この点には是非ご注意下さい。

そして、転売する相手方もなるべくならば、知り合いや投資家仲間などに限定してしまうのが、初心者にはスムーズかもしれません。

こうした個人間売買であれば、販売に際しての仲介手数料も節約出来ますし、組合の運営も気楽に行えるはずです。

また、既に不動産業の免許をお持ちで、区分建物の分譲に自信をお持ちの方ならば、全室をバラバラに分譲して大きな利益を上げることも可能となるでしょう。

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賃貸マンション分譲まとめ

さてここまで、収益マンションを区分登記して分割販売する手法について、ご説明して参りました。

本文中でも申し上げましたが、既にこの手法を実践されている方もおられますし、不動産業者さんの中にはこの手法によるマンション分譲で、莫大な利益を上げているところもあります。

因みに「分譲後は組合を立ち上げて」といったあたりで、『自分には難しいかも・・・・』と思われた方は、過去記事「自主管理マンションを復活させろ!(管理組合再生プロジェクト・前編)」をお読み頂ければ、組合の立ち上げが決して難しいものではないことをご理解頂けるはずです。

また、不動産投資の経験があり、ご自宅が分譲マンションで組合運営にある程度携わったことがある方ならば、この賃貸マンション分譲は意外にハードルが低いものとなるでしょう。

単に収益物件を購入して、賃料収入を得るだけではなかなか不動産投資の勝者には成れない時代ですから、時に発想の転換も必要なのかもしれません。

ではこれにて、「賃貸マンションを分譲して収益を上げよう!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。