入居者の退去理由

 

賃貸アパートやマンションを運用される大家さんにとって、空室の発生は非常に由々しき問題であるかと思います。

以前の記事、「収益物件の空室率低下に役立つ裏技をご紹介!」においては、空いた部屋を「如何に効率良く決めるか」についてお話しましたが、

そもそも空室が発生してしまうのは、当然のことながら「既存の入居者が退去してしまう」ことが最大の原因です。

また退去が発生すれば、敷金からある程度は弁済が受けられるにてしても、それなりの原状回復費用はオーナーが負担しなければなりませんし、新しい入居者が決まっても広告宣伝費の支払いも迫られることになりますよね。

そんな出費の元凶である「退去」をどうかに減らすことが出来ないものか。

これは全ての賃貸物件オーナー、不動産投資家が抱えるお悩みであるかと思います。

そこで本日は、今まで私が聞かされ来た入居者の退去理由を元に、退去が発生し辛いお部屋の作り方について考えて見たいと思います。

では、長く住みたくなるお部屋の作り方の知恵袋を開いてみましょう。

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主な退去理由

売買部門に転向する以前は、賃貸の営業マンとして仕事をしていた管理人は、それなりの数の退去立会いをこなして来ました。

そんな中で特に多かった退去理由は、「転勤」、「結婚」、「部屋が手狭になった」というのが、おそらくベスト3に挙げられるでしょう。

「それは致し方ない理由だし、退去率の減少なんてさせようがないのでは?」なんて声も聞えて来そうですが、ベスト4以下を見てみると、

「家賃が少し高い」、「会社(学校)のもう少し近くに住みたい」「更新を機に、何となく気分を変えたい」など、ベスト3の理由と比べると『それ程でもない理由』が地味に多かったりもするのです。

そしてこの手の「ゆるい理由による退去」の起爆材になるのが、大抵の場合「更新料の支払い」であったりもします。

一般的に居住用不動産の賃貸借契約は2年間となっており、2年が経過する度に賃貸借契約を更新することになっていますよね。

この際に発生する一番大きな出費が、更新料の支払(大抵の場合が1ヶ月分)という訳です。(借家人賠償保険や補償会社の費用も掛かりますが)

つまり「どうしても引っ越さなければならない事情はないけれど、更新料を支払うのならいっそのこと引っ越ししてしまおうか・・・」、

そんな入居者の思考の流れを止めることが出来れば、かなりの件数の退去を防止することが可能なのではないでしょうか。

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退去を防ぐおすすめの方法

こうした考えの下、私が考え出したいくつの手法をこれからご紹介させて頂きたいと思います。

なお、これらのアイデアは既に実験済みである上、それなりの成果も上げていますので、是非ご参考にして頂ければ幸いです。

では、具体的な退去防止策を見て行きましょう。

 

更新料を値下げする

これまでの話の流れからすれば、当たり前のように思いつくプランかとは思いますが、ただ更新料を下げれば良いというものでもありません。

通常、賃貸借契約の更新料は管理会社とオーナーで折半するのが一般的です。

よって、いきなり「更新料なし」というのは管理会社から反発を受ける可能性もありますし、入居者に対してもあまり強いインパクトを与えられないでしょう。

そこでお勧めなのが、更新の度に段階的に更新料を値引きしていくという手法です。

管理会社への支払いを考えると、賃料の50%が値引きの限界となりますが、2年毎に10%ずつ下げても10年は引っ張れますから、それなりの効果は期待出来るでしょう。

 

賃料も毎回少しずつ下げる

更新料の値引きと合わせて、是非行っていきたいのが「更新の度に賃料を少しずつ下げていく」という方法です。

「そんなことをしたら、ドンドン賃料が安くなる!」とご心配になるかもしれませんが、2年毎に1,000円引きなどなら、それ程のダメージは無いはず。

僅かな値引きではありますが、更新料の値引きと同時に行うことで、入居者の「お得感」は絶大なものとなるようで、この二つの方法の併用により退去率が大幅に減少した実績が存在します。

 

借家人賠償保険、保証会社の費用を大家が負担

そして、「止め(とどめ)」とも言えるのが「借家人賠償保険、保証会社の費用を大家が負担する」という手法です。

これまでに記した2つの方法と合わせれば、入居者のお得感は正に「爆発的」とも言えるものになるでしょう。

保証会社の保証料は意外に高額ですから多少の注意は必要ですが、借家人賠償保険は大した金額でもありませんので、それ程覚悟のいる判断でもないことと思います。

こちらの手法は2度の更新に一回(4年に一回)程度、若しくは賃料や更新料の値下げに限界が来た時に行うのが効果的でしょう。

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入居者の退去理由から知る、退去防止法まとめ

さてここまで、退去理由から考える退去防止法を解説して参りました。

記事をお読みになられ、「こんなに値引きしたら、儲からない!」と思われた方も多いかもしれませんが、冒頭でも申し上げた通り、退去となればリフォーム費用が必要となりますし、新規募集を行えば広告宣伝費が発生するものです。

更には、申し込みが入るまでの期間は物件は一切お金を生みませんから、これらのロスを考えれば「更新料や賃料の値引きの方が遥かにお得」ということになるでしょう。

目先の利益に捕らわれず、広い目で物件の運用を考え、入居者ファーストの賃貸経営を行うことこそが、不動産投資を成功させる最大の秘訣であると思います。

ではこれにて、「入居者の退去理由から知る、長く住みたくなるお部屋の作り方!」の知恵袋を閉じさせて頂きます。