賃貸入居審査

 

収益物件の運営を続けていれば、必ず直面するのが賃借人の退去というイベントです。

そして明け渡しに際しては、退去立ち会いや、敷金の精算など面倒な作業が付きものですから、何とも気が重いとろですが、これが完了した後は、一刻も早く新たな入居者を募集を行わなければなりません。

オーナーさんとしては、リフォームを完了し、それ程期間を空けずに空き部屋に申込みが入れば、とりあえずは「一安心」といったところでしょうが、

この新規入居で気を抜くと後々とんでもないトラブルを背負い込むことにもなりかねませんから、ここでは大いに注意が必要です。

そこで本日は、空き部屋への入居申し込みと共に訪れる『入居審査』についてお話させて頂きたいと思います。

では、賃貸入居審査に関する知恵袋を開いてみましょう。

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どんな人間貸すかで、今後の運営は変わってくる

不動産投資をされている方の中には、「とりあえず収益が上がれば、誰に部屋を貸そうが構わない!」とお考えの方も少なくことと思います。

また、「賃貸保証会社にさえ入っていれば、とりあえず取りっぱぐればないはず!」なんて方も多いでしょう。

しかしながら、実際に不動産管理をしている管理人的には、これは非常に危険な考え方であると言わざるを得ません。

例え保証会社に入っていても、近隣住民と頻繁にトラブルを起こすような住人が入居すれば、揉め事の処理にも手を焼くこととなりますし、

こうした状況に嫌気がさした健全な入居者が退去してしまえば、結局は空室を増やすという最悪の結果を招く可能性だってあるのです。

また、賃貸保証会社に加入していれば確かに賃料が未払いになることはないでしょうが、入居者が物件内で亡くなってしまったり、自ら命を絶ってしまった場合には、その事後処理を保証会社に任せることは出来ません。

連帯保証人が擁立されていなければ、大家が弁護士を立てて、相続人を探し出して荷物を処分してもらうか、明け渡しの裁判を行いオーナーが自費で処分をするという、時間もお金も掛かる道を辿ることになるでしょう。

なお、近年では保証会社さえ倒産する時代になっています。

事実、私も保証会社の倒産に直面し、他の保証会社への加入を求めたところ、新たな会社では審査が通らず、非常に面倒な事態に陥ったこともあるのです。

こうしたトラブルを抱え込めば、投資自体にも積極性が持てなくなってしまうでしょうし、他に本業があるサラリーマン大家さんにとっては、二足の草鞋を履くのが非常にしんどい事態になることは必定でしょう。

だからこそ、入居審査には徹底的にこだわり抜く必要があるのです。

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入居審査を管理会社任せにしてはいけない

ここまでの記事をお読みになり、「審査は管理会社に任せているから安心・・・」という方もおられるでしょう。

しかしながら、不動産管理会社にも信頼して良い業者と、決して信頼してはいけない業者が存在します。

私の知る限りでは、「最初から短期入居と宣言している申込人を、黙って入居させる」というライトなものから、「入居申し込み者が無職の場合には、管理会社が設立したダミー会社の社員ということにして審査を通す」など、かなり悪質な業者も存在しているのです。

そんなことを平気でやる管理会社に、大切な物件を任せる訳には行きませんよね。

ただその一方で、非常にしっかりとした入居審査を行っている管理会社があるのも事実。

これも私の知り合いですが、入居申し込みがあった際には、「入居者への電話連絡又は面談(間に仲介業者が入る場合)」、「連帯保証人への電話連絡」、「勤め先への在籍確認」を必ず行った上、オーナーさんにその際の心証を細かく説明して、合否の判断を仰ぐという丁寧な仕事をしておられます。

こうした対応の違いを見れば、管理会社の質が如何にピンキリであるか、そして入居審査が如何に重要なものであるかをご理解頂けるのではないでしょうか。

もちろん、先程ご紹介した様な「質の良い管理会社」に任せていれば、入居審査も楽なものですが、クオリティーの高い業者を探すのは非常に骨が折れますよね。

そこで次項では、大家が自分で出来る、入居審査のテニックをご紹介して行きたいと思います。

 

自分で出来ることは意外と多い

大家さんが自ら審査を行うに当たって、まずお手本にして頂きたいのは、先程例に挙げた質の高い管理会社さんのやり方です。

今お使いの管理会社がこうした対応をしてくれないならば、自分で入居者・連帯保証人に直接電話を掛けてみましょう。

電話の用件は、「入居者には申込みのお礼」、「連帯保証人には保証人引き受けの意思確認」ということにすればスムーズです。

こうした趣旨の電話ですと、会話もあまり長くは引き延ばせないでしょうが、その短い時間で相手の本質を見抜くのが肝心です。

慣れてくれば、言葉遣いや態度をからおおよその人物像を見抜くことも可能でしょうし、引っ越し理由などを訪ねて、会話を長引かせるといったテクニックもあります。

そして万が一、「これは部屋を貸すのに相応しくない人物だ」と思えば、容赦なく審査落ちにするのも良いでしょうし、保証人に加え保証会社にも加入をすることを条件(ダブル保証)にするなどの対応をしましょう。

また、昔ながらの大家さんの中には、直接入居者との面談を必須としている方もおられますが、こちらも非常に意義のある審査方法だと思います。

なお、「勤務先への在籍確認」は個人情報の関係から回答してもらえない可能性がありますので、

所在地に会社の実態があるかを確かめたり、社員証・源泉徴収票の原本提示(契約時に確認し、コピーを取る)などの方法で在籍を確認するのが有効でしょう。

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賃貸審査まとめ

この様にしっかりとした入居審査を行えば、家賃滞納や近隣住人とのトラブル回避に大いに役立ちますので、是非ご参考にして頂ければと思います。

なお、もう一点ご注意頂きたいのは使用する賃貸保証会社の質についてです。

先程、倒産した会社もあると申し上げましたが、そこまで行かずとも非常に雑な審査を行っている賃貸保証会社も数多く存在します。

保証会社の評判については管理会社に尋ねてみるしかありませんが、基本的に業界大手を選ぶのが賢明です。

特にカード会社と提携しているような企業は、個人信用照会という申込み人の信用情報(所謂ブラックリスト)まで、審査対象としているところもありますから、これは申し分ありませんよね。

質の良い入居者を集めることが出来れば、不動産投資はもっともっと快適で、儲かるビジネスになるはずです。

是非、この記事を今後のご参考にして頂ければ幸いです。

ではこれにて、「賃貸入居審査のコツをご紹介致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。