賃貸保証会社

 

賃貸経営や不動産投資を行う者にとって、今や無くてはならない存在となったのが賃貸保証会社ですよね。

これまで賃貸借契約の賃料滞納リスクを担保してくれる者といえば、連帯保証人以外は存在せず、「滞納発生時に、本当に賃借人に代わって賃料を払ってくれるのだろうか・・・」という不安をお持ちの大家さんも多かったはず。

そんなニーズ応えて登場したのが賃貸保証会社であり、滞納リスクを確実に回避することが出来るのですから、オーナーさんにとってその存在は正に救世主と言えでしょう。

しかしながら現在では数多くの賃貸保証会社が乱立しており、会社ごとに契約内容や使い勝手はかなり異なるものとなっているのですが、「管理会社に勧められるままに契約をしている・・・」という大家さんも決して少なくないはずです。

また、保証会社は非常に便利な半面、状況によっては少々厄介なトラブルを引き起こす場合もありますが、こうしたリスクにお気付きではない方も多いことと思います。

そこで本日は、知っていそうで知らない賃貸保証会社の仕組みや、メリット・デメリットについて解説をさせて頂こうと思います。

では賃貸保証会社の知恵袋を開いてみましょう。

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保証会社とは

「賃貸物件を借りたことがない」、「これから不動産投資を始める」という方にとっては、賃貸保証会社という言葉はあまり馴染みのないものかもしれません。

そこでまずは、「賃貸保証会社とは何であるか?」というところから、お話をスタートさせて頂きたいと思います。

冒頭でもお話致しましたが、保証会社が登場するまで賃貸物件で賃料滞納が発生した際の保険と言えば、賃借人が擁立した「連帯保証人のみ」というのが当たり前でした。

しかしながらこの連帯保証の制度、保証人となる者が「承諾書」に実印を押し、印鑑証明書まで添付していてるにも係わらず、「保証人になった憶えはない!」と支払いを拒否するケースも少なくありませんでした。(もちろん法的な支払い義務が逃れられませんが)

また、賃借人が連帯保証人を擁立するに際しても「年齢や収入面でのハードル」が存在しており、例え入居者がしっかりとした職に就いていても、保証人が無職だったり、高齢者である場合には、お部屋を借りることが出来ない状況となっていたのです。

そして更には、社会情勢の変化からか「親と言えど保証人を引き受けてくれない」、「印鑑証明を提出するのは嫌だ」等の理由で、保証人になること自体を拒む方も多く、賃貸の契約には頭の痛い問題が山積していたました。

こうした不動産業界の情勢に目を付け、ある企業(現在では賃貸保証会社の大手)が企画・立案したのが賃貸保証という新しいサービスでした。

この制度は、連帯保証人の代わりを賃貸保証会社が有料で引き受けるというもので、費用は借主が負担する上、審査も手軽というシステムが大いに好評を博し、一時期は10社以上の賃貸保証会社が凌ぎを削るほどの盛況ぶりとなって行きます。

こうして賃貸物件を借りる際には、もはや常識的に利用されることとなった保証会社の制度ですが、現在ではそのメリットの裏に潜むデメリットも明らかになり始めているのです。

 

保証会社のメリット・デメリット

ここまでの解説をお読みになり、「保証会社を利用する賃貸借契約にデメリットなんてあるの?」なんてお思いの方も多いとは思いますが、これは確かに存在します。

但し、そのデメリットを差し引いても保証会社の利用には大きなメリットがありますので、以下ではその利点と問題点を合わせてご説明させて頂きたいと思います。

 

メリット

まず、一番に挙げられるメリットが、これまで拾えなかったお客とも契約が出来るという点になるでしょう。

冒頭で申し上げた、「しっかりとお勤めをしているのに、保証人が立てられない」という方以外にも、フリーターや年金受給者など、ひと昔に前には検討のテーブルに乗らなかった境遇の方とも、安心して契約が結べるようになりました。

また、例え収入が無い方でも預金通帳のコピーを提出し、一定の預金額があれば保証を引き受けてくれるという会社まで存在していますから、これは入居者にとってもありがたい限りですよね。

そしてもう一つのメリットとして挙げられるのが、保証会社の制度が定着することにより、事故歴のある入居者を弾くことが出来るようになったという点でしょう。

これまでは、相手が滞納の常習者であっても不動産屋さん(管理会社)がそれを見抜くことは困難でしたが、同じ保証会社で事故(滞納)歴があれば、対象者は必ず審査落ちとなるため、賃借人の質を向上させることにも貢献を果たしていのです。

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デメリット

この様にお話すると、保証会社のデメリットなど存在しないようにも思えますが、そうとばかりは行かないもの。

まず挙げられるデメリットが、保証会社自体の耐力の問題です。

実は既に賃貸保証会社の中には、倒産してしまった会社や、かなり経営の苦しい企業も存在しています。

私自身も利用している保証会社が倒産した経験がありますが、その後の保証は一切なく、保証人なしの入居者が大量発生するという憂き目に遭ってしまいました。

そこで慌てて他の保証会社に加入させようとしますが、新しい会社では審査が通らない入居者もおり、大変な苦労をさせられたものです。

また、賃料は保証してくれるが、その他の問題にはノータッチという弱点もあります。

身寄りの無い入居者が孤独死したり、行方不明などになった場合には、保証会社は意外に無力なものです。

因みに保証会社によっては、行方不明となった場合などに明け渡し訴訟まで面倒を見てくれるところがありますが、「室内に残された荷物などの処分は大家自らが行う」という約款を使用して企業も存在します。

「荷物を捨てるくらいなら・・・」と思われるかもしれませんが、勝手に荷物を処分して、後から入居者が現れればトラブルは必至ですよね。

こうした事態を避けるには、裁判を起こして荷物の処分に係る判決(明け渡し訴訟とは別)を取得しなければなりませんが、保証会社によっては荷物処分の訴訟費用は大家さん負担というケースもありますので注意が必要でしょう。

なお、多くのオーナー様が誤解されているようですが、全ての保証会社が個人信用照会(所謂、金融ブラックリストの照会)を利用しての審査をしている訳ではありません。

確かに入居者が加入している保証会社が存続する限りは、賃料の支払いが保証されるでしょうが、保証会社にさえ加入していれば多重債務者など質の悪い賃借人の入居を防げる訳ではないことを覚えておいて下さい。

 

保証会社を上手に活用する

この様に、非常に便利な反面、それなりのリスクも存在するのが賃貸保証会社です。

但し、管理会社に勧められまま賃貸保証会社を使用するのではなく、オーナーが正しい知識と判断の下でこれを利用するならば、保証会社は非常に有益なものと成り得るでしょう。

では次に、保証会社の上手な利用方法について、ご説明してみたいと思います。

 

保証会社と連帯保証人を上手く使い分ける

ここまで解説して来た保証会社の性質や弱点を把握していれば、「この入居者には連帯保証人が望ましい」、「この入居者には保証会社が向いている」といった使い分けが上手く行えるはずです。

また、保証会社と重ねて、連帯保証人を擁立させることも可能ですから、リスクが高そうな入居者にはダブル保証がおすすめでしょう。

 

保証会社ごとの特性を理解する

一言に賃貸保証会社と言っても、様々な種類の会社があるものです。

また、母体になっている会社についても、不動産屋さん系から、金融系までバラエティーに富んだものとなっています。

そして金融系の保証会社であれば、審査の段階で「個人信用照会(金融ブラックリスト)に名を連ねていないか」などの確認も行いますので、入居者の属性にこだわりたい大家さんには、こちらがおすすめでしょう。

なお、保証会社の倒産リスクが気になるのであれば業界大手の会社を選べば安心感があるはずですし、滞納常習者についても全国規模の膨大なデータベースを持っていますから、入居者の選別にも役立つはずです。

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賃貸保証会社まとめ

さてここまで、今や賃貸の契約には不可欠な賃貸保証会社について解説して参りました。

普段何気なくお世話になっている保証会社ですが、その舞台裏はあまり知られていないものですし、使い方一つでオーナーにより有利な利用法があることをご理解頂けたことと思います。

なお管理会社の多くは、複数の保証会社の代理店となっているはずですから、自分のスタイルにあった保証会社を選択して利用することが重要でしょう。

また、近年では保証会社同士の競争が熾烈なものとなっているため、各々の会社が工夫をこらしたサービスを行っています。(保証料の値下げや、駐車場対応のサービス、借家人賠償保険とのセットメニュー等)

こうした付加的サービスについても常に目を配っておくと、より効率的な賃貸経営を行うことが出来るのではないでしょうか。

ではこれにて賃貸保証会社の仕組みや、メリット・デメリットを解説の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。