賃貸敷金トラブル

 

アパート経営などをしていると、必ず直面するのが敷金精算に係るトラブルです。

退去立会いを自ら行ったことのある大家さんならお解りのこと思いますが、賃借人の中にはお部屋を好き勝手に汚しまくる方も少なくありません。

高いリフォーム費用を掛けて綺麗にした部屋を、ドロドロに汚されてしまった時には、怒りと共に非常に悲しい気持ちが込み上げてくるものですよね。

もちろん、こうした状況に対応するため、入居者への原状回復費用の請求は認められており、その為に敷金を預かっている訳なのですが、近年ではこうした敷金の扱いを巡って様々な問題が生じています。

そこで本日は、賃貸の敷金トラブルについて、考えてみたいと思います。

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そもそも敷金とは

既に収益物件の運用を行っている方には釈迦に説法となってしまうでしょうが、まずは「敷金とは何なのか」というところからお話を始めさせて頂きたいと思います。

敷金の意味を判りやすくご説明するならば「賃貸の契約に際して、大家が損害を受けた場合に備えて入居者から預かる担保金」ということになるでしょう。

借りる側からすれば「部屋を壊したり、汚したりしなければ返って来るお金」という程度の認識の敷金ですが、本来は家賃滞納などあらゆるリスクに備えた預り金という性質を持っている訳です。

こうした本来の意味を考えれば、ひと昔前まで「敷金2ヶ月以上が当たり前」だったことも理解出来ますよね。

但し、関西地方には退去時に敷金1ヶ月分程を償却する「敷引(しきびき)」という商慣習があり、この敷引制度を利用して2ヶ月、3ヶ月分を償却した大家さんと入居者との間で紛争が勃発したり、

通常の敷金精算においても、一部の物件オーナーさんや管理会社が法外な原状回復費用を請求したことによる訴訟が頻発し、敷金に関するトラブルは社会問題として取り上げられるようになって行ったのです。

更に近年では、東京都が敷金紛争解決のために策定した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、所謂『東京ルール』の浸透や、各行政機関による啓蒙活動により、

一般の方々にも「必要以上に敷金から原状回復費用を差し引くことは出来ない」という考えが定着して行く結果となりました。

しかしながら、手厚過ぎる保護は時に別の被害者を生み出すのが世の常。

現在では、本来は原状回復費用として請求出来る費用であるにも係らず、入居者から「それは違法だ!」などの苦情を受け、敷金の返還を余儀なくされるオーナー様が続出しているのです。

 

原状回復費用が取れる場合、取れない場合

では、こうした憂き目に遭わないために、収益物件を運用する者は何をすれば良いのでしょうか。

それはズバリ「正しい知識を身に付け、不当な請求をして来る入居者に毅然とした対応を執る」ことです。

そこで以下では、具体的な例を挙げながら原状回復費用が取れる場合、取れない場合について解説して行くことに致しましょう。

 

経年変化による損害

「原状回復費用を取ることが出来ない代表例」となるのが、経年変化による汚れや破損となります。

太陽光による壁紙や畳の変色に、網入りガラスの熱割れなどがこれに該当するでしょう。

また注意するべきは、通常の使用によって生じた損害もここに含まれるということです。

例えば、畳の上で長年生活していれば、それなりに表面が擦り切れてしまうものですが、この類のものは「経年変化によるもの」と判断されます。

更に、エアコンや給湯器なども時間の経過で生じた故障や、寿命を迎えた場合には同様の判断となるでしょう。

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壁紙に関して

では「経年変化による汚損は請求することが出来ない」という前提の元に、壁紙(クロス)について考えてみましょう。

ポスターなどを貼る際に生じた画鋲の穴は「経年変化(通常の生活で生じる破損)」とされることは有名なお話ですが、最も問題となるのはタバコの煙による汚損ということになるでしょう。

原則として、タバコによるクロスの変色は原状回復費用の請求が出来ることになっているのですが、これに抵抗して来る入居者も少なくないのが実情です。

よってトラブルを防止するためにも、賃貸借契約書などに「タバコによる汚損の原状回復は借主負担」というの文言を入れておくのが無難でしょう。

また、東京ルールには「壁紙は6年でその価値を償却するもの」と書かれていますから、この知識を盾に『煙草の汚損については費用を負担するが、張り替え費用全額を負担するのは納得出来ない』と言ってくる者もいるかもしれません。

つまり新品の壁紙でも6年で価値が無くなるのだから、仮に3年間住んで居たなら、例え張り替え費用の全額を入居者が負担することになっても、総額の1/2(入居期間3年/耐用年数6年)しか負担義務はないはずだというのです。

こうした言い分は、オーナーさんにとっては非常腹立たしいものではあると思いますが、訴訟などになれば入居者に分があるのは明らかですから、ここは大人しく残存年数に応じた請求に切り替える方が無難でしょう。

なお、壁紙の破れや汚れについては、議論の余地なく費用の請求が可能ですし、長年の使用でついて手垢の汚れについても「注意義務違反」を理由に費用請求が可能なケースもあるはずです。

但し、訴訟などにもつれ込むと厄介ですから、ある程度のところで「落とし所」を見付けるのが望ましいかと思います。

 

畳・襖について

こちらもトラブルに発展しがちな設備となります。

クロス同様、破れや引っ掻き傷、シミなどは問題なく原状回復費用を取ることが出来ますが、通常の使用による擦り切れは対象外となります。

また「畳の表替え」について、契約書の特約で「全て借主負担」としてあるものをよく見掛けますが、裁判ともなれば特約は無効と判断される可能性が高いでしょう。

なお、どうしても表替え費用を入居者に負担させたい場合には、特約に「本来は支払うべき費用ではないのを承知しているが、畳の表替えの費用を借主が支払うことに同意します」くらいの書き方が必要となります。

但し、ここまで厳しい書き方をすると入居者が承諾してくれない可能性も高いですから、通常の記載方法で「原状回復費用を払ってもらえればラッキー」くらいの腹づもりでいるのが無難かもしれません。

 

ルームクリーニングについて

こちらもあまり議論の余地がない工事となりますが、特約に「借主負担」と明記されていれば、問題無く敷金から差し引くことが出来ます。

この特約を契約書に付加する際のポイントは、エアコンのクリーニング費用なども合わせて書くことです。

「エアコンクリーニングはルームクリーニングではない!」と揉めるケースが稀にありますので、この点にも是非ご注意頂ければと思います。

 

フローリングについて

実はフローリングに関する事項は、原状回復工事の中でも最も判断が難しい項目となります。

当然、大きな凹みや傷は請求対象となりますが、線状の細かい傷などは経年変化と判断される場合も少なくありません。

また、実際に原状回復工事をするにも、フローリングの張り替えとなると数十万円規模の費用が掛かりますから、大家さんとしても請求の仕方に頭を悩ませてしまいますし、支払う側も「払いたくても払えない」なんてケースが考えられます。

但し近年では、フローリングの補修業者も増えており、日当3万円~4万円くらいで大抵の傷を補修することが出来ますから、こうした補修費用を目安に大家と借主の負担分を取り決めるのが無難な処理方法となるでしょう。

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敷金トラブルまとめ

さて、ここまでお話してきた様に、原状回復に関する問題はお部屋の部位や、損害の状態により、様々な判断が存在するものです。

よって敷金の精算に当たって判断に苦しむ大家さんも多いでしょうが、本記事をご参考にして頂きながら、初回はやや強気な請求を行い、相手の反発具体によって、少しずつ譲歩していくのが上手な交渉方法だと思います。

また、入居者も人間ですからあまり上から目線や、強気過ぎる態度は、相手を意固地にさせるだけですから、是非お気を付け下さい。

「弱気にならず、されど毅然とした態度で交渉に臨む」のが理想的な交渉のスタンスなのではないでしょうか。

ではこれにて、賃貸敷金トラブルについて考えてみる知恵袋を閉じさせて頂ければと思います。