賃貸の残置物と設備

 

アパート・マンション経営を行う方にとって、賃貸借契約の内容は非常に重要なものとなるはずです。

この様なお話をすると「えっ?不動産屋さんに任せっきりだけど・・・」という方も多いでしょうが、その内容次第では大きなトラブルに繋がる可能性も充分にありますから、

効率良く収益を上げたいのであれば、「契約内容等にこだわり抜いて損はない」でしょう。

賃貸借契約の記載内容については、過去記事「賃貸借契約書の雛形を解説致します!」で既にお話しておりますが、

中でも特に注意するべきなのが、お部屋の中にある設備や物品を「残置物として扱うか?、設備として扱うか?」という問題です。

そこで本日は、収益物件の運営を有利に進めるのに必要不可欠な賃貸の残置物と設備の知恵袋をお届けしたいと思います。

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賃貸借契約上の残置物・設備

「そもそも賃貸の契約上定められる残置物と設備ってなんだろう?」という方もおられることと思いますので、まずはその定義についてお話してみたいと思います。

賃貸のお部屋の中には、建物本体とは別に様々な機器・備品が備え付けられているものです。

エアコンにガスコンロや電気コンロ、カーテンレールにウォシュレット、物件によってはベッドやタンス、洗濯機に冷蔵庫まで備え付けられている物件もあるでしょう。

そして賃貸の契約では、こうした物品に対して、大きく分けて二つの属性を与えることになります。

 

残置物

以前の入居者が残していった物品であり、オーナーはその備品に対してメンテナンスの責任を負いません。

よって、入居前に新たな賃借人に「不要」と言われれば、オーナー負担にて撤去するべきものとなります。

その変わり、撤去しない場合は新たな賃借人の所有物としての扱いになりますから、故障しても修理の義務を大家は負いませんし、廃棄するのも賃借人の自由となる訳です。

 

設 備

これに対して「設備」は最初から住宅設備の一部として付加されたものとなりますから、オーナーが責任を負う備品となります。

よって、故障などが発生した場合には、原則大家がそのメンテナンス費用を負担し、修理が出来ない際には同等品との交換が義務付けられるのです。

但し、入居者が故意、過失で壊した場合には、その修繕義務を賃借人に負わせるのが一般的な契約内容となります。

 

このように、同じ備品でも全く扱いが異なるのが「残置物」と「設備」ですから、どの備品を設備とし、どの備品が残置物とするかを賢く取り決めることにより、入居後のメンテナンス費用を削減することが出来るのです。

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設備と残置物はこうして使い分けよう

この様にお話すると、「最初から設置されていた備品は設備だし、従前の入居者が残していったものが残置物なんだら、取り決めようがないのでは?」という疑問をお持ちになるかもしれませんが、そうとばかりは言えません。

対象の備品を「設備とするか、残置物とすか」は、新規募集の段階でオーナーの自由に設定することが出来るのです。

例えば前の入居者の時は、オーナーが設備として取付けたエアコンであったとしても、

新たな募集の際して、メンテナンスの責任を負うのは「少々荷が重い」と考えた場合には、エアコンを「残置物」という条件で募集をかければ、『修理費用を入居者の負担』とすることが出来ます。

当然ながら、契約する前に新たな入居者から「撤去して欲しい」との申し出があれば、オーナー負担でこれを行わなければなりませんが、今にも壊れそうなエアコンの面倒を長年見続けるよりは、遥かに出費を抑えることが出来るでしょう。

こうした要領で、設備・残置物の別を上手に取り決めておくことにより、経費の掛からないスマートな賃貸経営が可能となる訳です。

なお、いくら残置物とは言え、最初から故障しているのではお話になりませんので、初期不良に対してのみは、オーナーが責任を負うのが一般的でしょう。

また、この設備と残置物の使い分けを上手に行えば、より有利に新規募集を進められる場合もあります。

例えば、従前の賃借人が自己所有の「ベッドや冷蔵庫を引っ越しに際して処分したい」と考えているならば、備品を置いたままにしてもらい、処分費のみを精算(敷金から差し引く)してもらうという方法です。

もちろん、残してももらう備品がまだ使えそうなクオリティーの場合だけに有効な方法となりますが、これにより新規募集の際は、「ベット・洗濯機付き物件(残置物)」という付加価値を物件に加えることが出来るでしょう。

そして、新たな入居者が「要らない」と言えば、前入居者から預かっておいた処分費を使って撤去するだけですから、オーナーの負担は一切発生しないということになります。

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残置物・設備まとめ

この様に、残置物と設備を上手に使い分ければ、メンテナンス費用を削減出来るばかりか、新規募集において物件の付加価値を向上させることも可能となります。

なお注意したいのは、「残置物・設備」の別を契約書、そして募集図面にも明記しておく(明記してもらう)ことです。

管理会社などに契約を任せている場合には、入居者への説明が曖昧であったり、不足していたために、「残置物なんて聞いてない!」とクレームになることも少なくありません。

こうした争いを避けるためにも、募集図面や賃貸借契約書をオーナー自身がしっかりとチェックして、契約に際しては管理会社に残置物と設備の別をはっきりと説明する様に念押しする必要があるでしょう。

残置物・設備の使い分けを上手に行い、より効率的な賃貸経営を目指したいものですよね。

ではこれにて、賃貸の残置物と設備の使い分けについての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!